Vorlage - III/987/2023  

Sachverhalt:

In der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl am 27.03.2023 wurde die Planung „Pflegecampus Waldbröl“ durch Herrn Thomas Baumann, Geschäftsführer der Firma Secon Bau und Boden GmbH und den Architekten Daniel Ebert vorgestellt. (s. Beschlussvorlage III/851/2023)

Auf Grundlage der vorgestellten Planung, welche einstimmige Unterstützung im Ausschuss fand, wurde die Verwaltung, unter Beachtung der vorgetragenen Anregungen, mit der weitergehenden planungsrechtlichen Prüfung des Vorhabens und der anschließenden Erarbeitung eines Bebauungsplanentwurfes auf Kosten der Antragsteller beauftragt.

Die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 12 A „Thüringer Straße“ wurde inzwischen durch das Planungsbüro Loth Städtebau und Stadtplanung erarbeitet.

Der Bebauungsplan Nr. 12 A „Thüringer Straße“, welcher mit der ortsüblichen Bekanntmachung am 27.02.2013 in Kraft getreten ist, wurde im Verfahren nach § 13a BauGB als „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ aufgestellt. Die 1. Änderung des Bebauungsplans soll ebenfalls im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB erfolgen.

Ein Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innentwicklung kann im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Bau NVO von weniger als 20.000 qm festgesetzt wird, wobei die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden, mitzurechnen sind. 

Die Erfüllung der Anwendungsvoraussetzungen gemäß § 13a BauGB wurden geprüft. Im Ergebnis steht fest, dass das Verfahren gemäß § 13a BauGB anwendbar ist.

Der rechtswirksame Flächennutzungsplan stellt im Bereich des zu ändernden Bebauungsplans eine Wohnbaufläche dar. Die geplanten Mischgebietsausweisungen erfordern eine Anpassung des Flächennutzungsplans im Wege der Berichtigung gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB. Im vorliegenden Fall von der Darstellung einer Wohnbaufläche (W) in eine gemischte Baufläche (M). Die Bezirksregierung Köln hat mit der Verfügung vom 05.10.2023 mit AZ: 32/62.6-1.16.11-2023-01 bestätigt, dass die Änderung des Flächennutzungsplans an die Ziele der Raumordnung angepasst ist.

Die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 12 A „Thüringer Straße“ verfolgt das Ziel, Planungsrecht für die Entwicklung eines sogenannten Pflegecampus rund um die Thüringer Straße zu schaffen. Vorgesehen ist eine Mischung aus Wohnen, sozialen Einrichtungen und Büronutzungen. Im Zentrum des Gebietes soll in zwei viergeschossigen, miteinander verbundenen Gebäuden ein Seniorenpflegeheim und eine viergruppige Kindertagesstätte entstehen. Westlich ist ein zwei- und ein dreigeschossiges Gebäude für Servicewohnen und Tagespflege mit insgesamt 40 Wohneinheiten geplant. Auf den Mischgebietsflächen sollen unterschiedliche Nutzungen, wie Büronutzungen, kleinteilige Nahversorger sowie Wohnen in einem ausgeglichenen und wohnumfeldverträglichen Maß ermöglicht werden.

Die Erschließung erfolgt im Osten von der Mecklenburger Straße und innerhalb des Gebiets von der Stichstraße „Thüringer Straße“ aus. Eine private Planstraße bindet als ergänzende innere Erschließung die Thüringer Straße an den Schwalbenweg an. Die öffentlichen und privaten Verkehrsflächen sind als Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung „verkehrsberuhigter Bereich“ vorgesehen. Die Thüringer Straße soll in beide Richtungen befahrbar sein, die private Planstraße ist als Einbahnstraße geplant.

Entlang der öffentlichen Erschließungsstraßen und der privaten Planstraße sind Flächen für Stellplätze geplant, um die rückwärtigen Grundstücksbereiche von ruhendem Verkehr freizuhalten.

Für die neuen Bauflächen sind folgende Festsetzungen geplant:

Entlang der Mecklenburger Straße sowie südlich und südwestlich der Thüringer Straße ist die Art der baulichen Nutzung als Mischgebiet (MI) nach § 6 BauNVO vorgesehen. Die Baugebietsausweisung wurde so gewählt, dass an diesen Stellen perspektivisch Wohnnutzungen und gewerbliche Nutzungen, die das Wohnen nicht wesentlich stören, in einem gleichwertigen- und gleichgewichtigem Anteil entstehen können. Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten werden ausgeschlossen, da sich diese Nutzungen funktional und gestalterisch nicht in das Gebiet einfügen und dem gewünschten Gebietscharakter widersprechen.

Die weiteren Flächen des Gebietes sind als Allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO geplant. Die beabsichtigten Nutzungen Seniorenpflegeheim, Kita, Tagespflege und Servicewohnen sind dort nach § 4 (2) allgemein zulässig. Die nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden hier ebenfalls ausgeschlossen. 

Für die Stellplätze sieht die Planung vor, dass diese nur innerhalb der dafür ausgewiesenen Flächen und innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sind.

In Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung wird die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 im Allgemeinen Wohngebiet und von 0,6 im Mischgebiet vorgesehen.

Die Festsetzung der GRZ wurde anhand der in § 17 BauNVO vorgegebenen Orientierungswerte getroffen.

Für das Allgemeine Wohngebiet WA 1 sollen zwei und drei Vollgeschosse (s. Planurkunde), für das WA 2-Gebiet vier Vollgeschosse sowie für die Mischgebiete MI 1 und MI 2 zwei Vollgeschosse als Höchstmaß zulässig sein.

Über die festgesetzte Zahl der Vollgeschosse hinaus ergibt sich die zulässige Höhe der baulichen Anlagen aus der in der Planzeichnung festgesetzten Oberkante als Höchstmaß in Meter über Normalhöhennull.

Die Festsetzung der Geschossflächenzahl (GFZ) wurde ebenfalls anhand der in § 17 BauNVO vorgegebenen Orientierungswerte getroffen und ist für das Allgemeine Wohngebiet WA 1 und für die Mischgebiete MI 1 und MI 2 mit 1,2 vorgesehen. Für das WA 2 überschreitet die beabsichtigte GFZ mit 1,6 den Orientierungswert nach § 17 BauNVO. Die Überschreitung wird mit der geplanten Nutzungsintensität und Funktion des Pflege- und Betreuungscampus begründet.

Die Bauweise ist für das Allgemeine Wohngebiet WA 1 und die Mischgebiete MI 1 und MI 2 als offene Bauweise vorgesehen. Die Länge der Baukörper darf ein Maß von 50 m nicht überschreiten.

Für das Allgemeine Wohngebiet WA 2 ist aufgrund des Entwurfes eine abweichende Bauweise geplant. Hier solle eine Bebauung mit Gebäuden ermöglicht werden, die länger als 50 m sein können.

Die überbaubare Grundstücksfläche soll durch die Festsetzung von Baugrenzen bestimmt werden. Garagen und überdachte Stellplätze (Carports) sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. 

Gestaltungsfestsetzungen nach § 89 BauO NRW i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB sind zur Fassadengestaltung, zu Dächern und Dachaufbauten (Dachform, Dachneigung, Dacheindeckung, Material und Farbe), zu Mauern und Stützwänden und Einfriedungen geplant.

Darüber hinaus sind Festsetzungen für Begrünungsmaßnahmen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen, für Flächen von Anpflanzungen und für Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft vorgesehen.

Die Einzelheiten der Bauleitplanung können aus den beigefügten Unterlagen entnommen werden.

Beschlussvorschläge:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl beschließt gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 12 A „Thüringer Straße“ der Marktstadt Waldbröl als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB. Die Abgrenzung ergibt sich aus dem Anlageplan.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl beschließt, dass dieser Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt wird.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl beschließt, gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 BauGB und § 4 Abs. 1 BauGB abzusehen.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl beschließt die Veröffentlichung der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 12 A „Thüringer Straße“ der Marktstadt Waldbröl im Internet gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB sowie § 3 Abs. 2 BauGB.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl beschließt die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB sowie § 4 Abs. 2 BauGB.

Im Auftrag

Jan Kiefer

Anlagen:

Planzeichnung / Textliche Festsetzungen (in Allris online verfügbar)

Begründung (in Allris online verfügbar)

Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag (in Allris online verfügbar)

Beschreibung der Umweltauswirkungen (in Allris online verfügbar)