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Auszug - Wohnbebauung "Breuers Wiese" Beschluss über das städtebauliche Konzept Vorstellung durch die OAG sowie Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH
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Herr Kiefer von der OAG führt kurz in die Thematik ein und übergibt das Wort an Frau Wagner zur Vorstellung des städtebaulichen Konzeptes. Frau Wagener erläutert die Vorgaben und das danach entwickelte städtebauliche Konzept: Das Plangebiet besteht aus einer Fläche von ca. 5 Hektar. Es ist eine der letzten großen zusammenhängenden, innerörtlichen Wohnbauflächenpotenziale. Im Flächennutzungsplan ist der Planbereich derzeit als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Es handelt sich um eine attraktive Südwesthanglage. Der Höhenunterschied zwischen der Turnerstraße und dem Martin-Breuer-Weg beträgt ca. 6 Meter auf einer Länge von rd. 160 m (Ost-West-Richtung) sowie ca. 12 m zwischen dem nördlichem Plangebietsrand und der Straße „Isengarten“ auf einer Länge von rd. 280 m (Nord-Süd-Richtung). Durch die Nähe zu Infrastruktureinrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten sowie die räumlichen Gegebenheiten spricht man von hoher Lagegunst. Es liegt eine gute verkehrliche Anbindung an die Innenstadt und das Umland vor. Ein Anschluss an den ÖPNV (Busverbindung) ist vorhanden. Ziel und Vorgabe ist es, erschwingliche Baugrundstücke für junge Familien zu schaffen durch Bereitstellung von rd. 50 Grundstücken für den Bau von Einfamilienhäusern (bevorzugt freistehende Einfamilienhäuser) und Doppelhäuser zur Bildung einer aufgelockerten Bebauung. Es sollten nachfrageorientierte und bedarfsgerechte Grundstücksgrößen um ca. 500 qm entstehen mit einem Spielraum für individuelle Grundstückszuschnitte. Mehrfamilienhäuser sollten vorzugsweise an der Turnerstraße entstehen, evtl. u.a. mit seniorengerechten Wohnungen. Das städtebauliche Konzept sieht für die verkehrliche Erschließung vor, die Geländeverhältnisse und Anbindungsmöglichkeiten an das bestehende Straßennetz weitgehend zu berücksichtigen. Die Haupterschließung in Nord-Südrichtung wird 7,50 m breit bei einem Gefälle von ca. 2% bis 6 % für die Planstraße 1. Stellplätze und Begrünung werden im öffentlichen Straßenraum untergebracht. Es soll ein kleiner Quartiersplatz im Zentrum entstehen. Die untergeordneten Wohnstraßen werden 5,50 m breit und es gibt Stichstraßen mit einer Wendemöglichkeit für ein dreiachsiges Müllfahrzeug. Die Wohnstraßen werden überwiegend im Mischprofil d.h. ohne Trennung der Verkehrsarten gestaltet. Es erfolgt eine fußläufige Vernetzung insbesondere in Richtung Grundschule Isengarten und ggf. zum neuen Kindergarten im Nordwesten. Ein Fuß- und Radweg in Richtung Martin-Breuer-Weg in 3,50 m Breite soll evtl. zur Notbefahrung hergestellt werden. Die Bushaltestelle an der Turnerstraße soll verlagert werden. Die Fläche für die verkehrliche Erschließung beträgt insgesamt ca. 1 ha. Der Parzellierungsvorschlag sieht vor, 55 Baugrundstücke zwischen ca. 460 und 660 qm für Einfamilienhäuser auf einer Fläche von insgesamt ca. 2,8 ha entstehen zu lassen. Zwei große Grundstücke für (mehrere) Mehrfamilienhäuser sollen an der Turnerstraße mit insgesamt 9000 qm entstehen. Im Südwesten befindet sich die Fläche für die zentrale Niederschlagswasserbeseitigung mit ca. 3000 qm. Die Topografie sowie die Grundstücks- und Baustruktur im Umfeld wird berücksichtigt. Die Einfamilienhäuser entstehen im Westteil und die Mehrfamilienhäuser entlang der Turnerstraße. Durch die Unterbringung von Pkw-Stellplätzen in den Untergeschossen der Mehrfamilienhäuser wird die Bebauung dem Gelände angepasst. Es sollen auf den Einfamilienhausgrundstücken möglichst jeweils mehrere Stellplätze entstehen. Ein hoher Anteil der Einfamilienhausgrundstücke hat eine günstige Ausrichtung im Hinblick auf die passive (und aktive) Nutzung von Sonnenenergie. Als Dachformen werden in Anlehnung an die Wohnbebauung im Umfeld überwiegend Sattel- und Pultdächer vorgeschlagen. Die Pultdächer ermöglichen i.d.R. eine gute Ausnutzung der Topografie bei der Bebauung unter Berücksichtigung planungsrechtlicher Festlegungen zum Maß der baulichen Nutzung. Die Gebäudestellung (Firstrichtung) sollte vorwiegend parallel zum Geländeverlauf, entlang der Turnerstraße straßenparallel erfolgen, um die Bildung einer städtebaulichen Raumkante durch die Bebauung zu erreichen. Im Inneren des Plangebietes wird es Bereiche mit weiteren zulässigen Dachformen und Flexibilität der Gebäudeausrichtung geben. Es wird empfohlen, nutzungsorientierte Allgemeine Wohngebiete (WA) mit Ausschluss bestimmter nach § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) zulässiger Nutzungsarten festzusetzen. Gegebenenfalls soll die Reduzierung der nach § 17 BauNVO zulässigen Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl/GRZ) erfolgen. Die Zahl der Wohnungen in den Gebäuden (EFH, ggs. Auch MFH) soll beschränkt werden. Es ist eine differenzierte Festsetzung zulässiger baulicher Höhen vorgesehen. Weitere Empfehlungen sind die Festlegung einer Mindestgrundstücksgröße für EFH-Grundstücke (z.B. mind. 450 qm). Die differenzierte Bestimmung der überbaubaren Grundstücksflächen, ggf. Festsetzungen zur Zulässigkeit und Lage von Nebenanlagen und Stellplätzen (z.B. Mindestabstand Garage zur öffentlichen Erschließungsstraße 5,00 m, so dass immer ein weiterer Stellplatz in der Garageneinfahrt entsteht) ist möglich. Die Beschränkung der Höhe von Stützmauern und Böschungen sowie die Regelung, dass das Gelände benachbarter Grundstücke im Plangebiet untereinander und in Richtung angrenzender Erschließungsstraßen anzugleichen ist, wird angestrebt. Örtliche Bauvorschriften können erlassen werden, z.B. über zulässige Dachformen/-gestaltung, Firstrichtung, Einfriedungen, Standorte und Gestaltung von Abfallbehältern und wasserdurchlässige Stellplatzbefestigung. Die Festsetzung von Pflanz- und Begrünungsmaßnahmen, z.B. Randeingrünung, Erhalt von Gehölzen am südwestlichen Plangebietsrand, Anpflanzung eines Hausbaums pro EFH-Grundstück und Straßenraumbegrünung können vorgenommen werden. Frau Wagener fasst die weiteren Planungsschritte zusammen: Nach dem zustimmenden Beschluss zur der vorgeschlagenen städtebaulichen Konzeption erfolgt die Prüfung, ob die Voraussetzungen zur Aufstellung eines Bebauungsplanes der Innenentwicklung vorliegen und ob die Verfahrenserleichterungen des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB zum Tragen kommen können. Weiter erfolgt die landesplanerische Abstimmung mit der Bezirksregierung Köln. Das Bauleitplanverfahren wird eingeleitet zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Wohnbaulandentwicklung durch einen Aufstellungsbeschluss. Weiterhin werden Bauleitplanung und Fachplanungen, insbesondere straßen- und tiefbautechnische Planung sowie Umweltfachplanung/-gutachten erarbeitet. Vorsitzender Steiniger bedankt sich für die ausführliche Vorstellung. Vom Ausschuss wird die vorgeschlagene Lage des Kinderspielplatzes nicht befürwortet. Eine zentralere Unterbringung wird vorgeschlagen. Herr Kiefer führt aus, dass der Vorschlag im Hintergrund der Mehrfamilienhäuser nicht zwingend sei und dies nochmal alles durchdacht und überlegt werden kann. Ebenso werden die Parkplätze im hinteren Bereich der Mehrfamilienhäuser kritisiert und um Alternativen gebeten. Frau Wagener führt aus, dass evtl. im UG der Mehrfamilienhäuser ein Parkdeck oder eine Tiefgarage mit Erschließung von der Turnerstraße entstehen kann. Auf die Frage warum generell Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen werden soll, führt Frau Wagener aus, dass so vielleicht Tagesmütter hier arbeiten können oder kleinere Bürotätigkeiten etc. nicht ausgeschlossen sind. Man kann aber überlegen, Reines Wohngebiet auszuweisen oder eine Kombination aus beidem. Abschließend fasst der Ausschuss folgenden
Beschluss:
Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung nimmt das vorgestellte städtebauliche Konzept einstimmig zustimmend zur Kenntnis und bittet die Konzeption als Grundlage für die weiteren Planungsschritte mit folgenden Maßgaben zu nehmen:
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