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Vorlage - III/506/2015  

 
 
Betreff: Fortschreibung des Integrierten Entwicklungs- und Handlungskonzepts (IEHK) Innenstadt Waldbröl
Antrag zum Städtebauinvestitionsprogramm 2015 für die Gewährung einer Zuwendung mit Mitteln der Städtebauförderung aus dem Programm "Stadtumbau West" für die Maßnahme der Stadt Waldbröl "Innenstadt Waldbröl"
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage
Verfasser:Knott, RolfAktenzeichen:FB III/60/1
Federführend:Fachbereich III, Bauamt   
Beratungsfolge:
Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung1 Vorberatung
18.03.2015 
Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung ungeändert beschlossen   
Rat der Marktstadt Waldbröl Entscheidung
25.03.2015 
Sitzung des Rates der Stadt Waldbröl ungeändert beschlossen   

Sachverhalt
Beschlussvorschlag

Sachverhalt:

 

Der Rat der Stadt Waldbröl hat das Integrierte Entwicklungs- und Handlungskonzept (IEHK) Innenstadt Waldbröl am 17.04.2013 einstimmig beschlossen.

Die Stadt Waldbröl hat am 30.09.2013 den Antrag auf Gewährung einer Zuwendung für die Städtebauförderungsmaßnahme Innenstadt Waldbrölgestellt. Mit gleichem Datum wurde der Antrag auf Gewährung einer Zuwendung für die Maßnahmen gestellt, die dem Städtebauinvestitionsprogramm 2014 zuzuordnen sind.

Mit dem Zuwendungsbescheid 05/05/14 vom 12.11.2014 (eingegangen bei der Stadt Waldbröl am 11.12.2014) wurden die für das Programmjahr 2014 beantragten Zuwendungen in Höhe von 1.181.600,00 für zuwendungsfähige Kosten in Höhe von 1.477.000,00 bewilligt.

Fortschreibung IEHK

Für die Stadtgesellschaft Waldbröls kommt den Gemeinbedarfseinrichtungen Rathausund Hallenbadeine hohe Bedeutung zu. Das IEHK in der beschlossenen Fassung vom 17.04.2013 betont diese hohe Wertigkeit und hat für beide Standorte Entwicklungsalternativen dargestellt.

Zwischenzeitlich wurden für beide Standorte Lösungen erarbeitet, die die nachhaltige Entwicklung der Innenstadt unterstützen. Mit der Fortschreibung des IEHKs sollen diese Projekte fester Bestandteil des mittelfristig orientierten Handlungsprogramms werden.

Rathaus

Im IEHK spielt ein in die Innenstadt integrierter Standort des Rathauses eine besonders große Rolle. Das Rathaus befindet sich im Norden der Innenstadt, vorrangig in einem unter Denkmalschutz stehenden Schiefergebäude. Einzelne Fachbereiche sind in einzelne, tlw. baulich unzureichende Gebäude aus Platzmangel ausgegliedert. Ihre Standorte verursachen innerhalb der Verwaltung und für die BürgerInnen lange Wege.

Am 17.04.2013 hat der Rat der Stadt Waldbröl deshalb ebenfalls folgenden Beschluss gefasst:

Der Rat der Stadt Waldbröl sieht die Notwendigkeit, eine zukunftsfähige Lösung für den Verwaltungsstandort zu finden. Hierfür bestehen zwei Möglichkeiten:

1. Ein wirtschaftlich vertretbarer Aus- und Umbau des Rathauses am bestehenden Standort / Konzentration östlich der Nümbrechter Straße (unter Einbeziehung innovativer Lösungen wie Plus-Energie-Haus o.Ä.)
oder
2. die Realisierung eines neuen Standorts für Rat, Verwaltung und BürgerInnen durch Integration in ein Neubauprojekt des Merkur-Areals, das unter Berücksichtigung der Zielsetzungen des Integrierten Entwicklungs- und Handlungskonzepts (IEHK) ausgeschrieben und umgesetzt wird.

Es ist für die Stadt Waldbröl die wirtschaftlich beste Lösung zu finden.

Diese alternativen Möglichkeiten wurden in der weiteren Konkretisierung der im IEHK benannten Leitprojekte untersucht. Das ist besonders das Leitprojekt Das Neue Zentrum im Herzen der Innenstadt: Die Mitte der Mitte(IEHK S.155).

Neubauprojekt auf dem Merkur- Areal mit Rathaus

Die Neuordnung des desolaten Merkur-Areals sowie angrenzender Flächen ist eine, wenn nicht die Hauptaufgabe neben dem Umbau der Kaiserstraße für die Stadtentwicklung. Hier ist zur Stärkung der Innenstadt geplant, Einzelhandel konzentriert anzusiedeln, ergänzt um Gastronomie, Dienstleistung und Freizeitnutzungen. Die Möglichkeit, on top ein neues Rathaus zu planen sollte im weiteren Verfahren geprüft werden.

Alternativ, wenn sich zur Realisierung dieses Projekts kein Investor finden lässt, ist der Erwerb der Flächen durch die Stadt möglich. Statt hauptsächlich kommerzieller Angebote sind dann auch kulturelle und freiräumliche geplant.

Die europaweite Ausschreibung des Merkurarealmit Investorenauswahlverfahren ist als reine Investorenmaßnahme ohne Rathaus erfolgt.

 

Bürgerdorf am Alsberg

Mit den Zielsetzungen des Förderprogramms Förderung von Gemeinbedarfseinrichtungen im kommunalen Kernhaushalt eröffnete sich die Chance, das Rathaus an seinem die Innenstadt nach Norden arrondierenden Standort zu belassen, es energetisch zu qualifizieren und barrierefrei zu erschließen. Daraus ergaben sich konkrete Planungen für eine der wichtigsten Maßnahmen des IEHKs.

Durch Umbau und Erweiterung der Raum- und Flächenansprüche für Rat und Verwaltung, Rats- und Bürgersaal sowie Raumangebote für BürgerInnen in den Gebäuden und auf dem zentralen Platz entsteht der Quartiersbezug innerhalb der Innenstadt mit dem Ziel des Bürgerdorfs am Alsberg.

Diese Wahl wird seitens des Rats eindeutig bevorzugt, da für die EinwohnerInnen Waldbröls mit diesem Standort eine große Identifikation verbunden ist, denn administrative Einrichtungen sind eine bedeutende Anlaufstelle für die Gesellschaft. Mit dem geplanten Bürgerdorf am Alsberg Umbau des Rathauses mit Erweiterung Bürgersaal und Quartiersbegegnungsstättesollen nunmehr das Rathaus und seine Dienststellen aber auch die Stadtgesellschaft ein attraktives, in die Innenstadt integriertes Quartier erhalten.

Konzept

Das Rathaus, ein attraktives Baudenkmal, soll energetisch aufgerüstet und zukünftig durch einen Aufzug barrierefrei zugänglich sein. Nördlich davon ist ein Bürgersaal geplant, der sowohl der Waldbröler Gesellschaft als auch den RatsvertreterInnen als Ratssaal zur Verfügung steht. Bisher hat der Rat in unterschiedlichen Räumen getagt. Die westlich davon stehende alte Bürgermeistervilla wird so umgebaut, dass sie in unmittelbarer Nähe zum Ratssaal von den Fraktionen genutzt werden kann.

Ein Teil der Verwaltung, das Bauamt, ist in baulich und damit auch energetisch unzureichenden Baukörpern untergebracht. Eine Sanierung ist finanziell nicht begründbar und energetisch nicht vertretbar, da die Bausubstanz zu labil istder Abriss ist vorgesehen. Das Bauamt soll wie das Sozialamt, das in einem weiteren Gebäude an einem anderen Standort zur Miete sein Domizil hat, in einen Neubau - das Langhaus - östlich von altem Rathaus und Bürgersaal liegend, umziehen.

Das Rathaus, der Bürgersaal und das östlich liegende Langhaus sind miteinander verbunden und fassen einen großen, aufgrund der ausgeprägten Topografie terrassierten Platz ein, der wie der Bürgersaal und Teile des Langhauses für Veranstaltungen genutzt und von den BürgerInnen belebt werden kann.

Dieses Konzept des Bürgerdorf am Alsberg Umbau des Rathauses mit Erweiterung Bürgersaal und Quartiersbegegnungsstätteist als Fortschreibung Bestandteil des IEHK, die Flächen liegen innerhalb des beschlossenen Stadterneuerungsgebiets Innenstadt Waldbröl.

Kostenberechnung

Die Kostenberechnung gem. DIN 276-1 Prognose der ARCHWERK Generalplaner AG von 27.01.2015 umfasst die Baukosten (KG 300/400), die Baunebenkosten (KG 700), die bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätze und die Außenanlagen:

Baukosten Bürgerdorf am Alsberg Umbau des Rathauses
mit Erweiterung Bürgersaal und Quartiersbegegnungsstätte brutto              8.449.355,90

gerundet              8.450.000,00

Grunderwerb ist nicht erforderlich, die Grundstücke sind im Eigentum
der Stadt Waldbröl.

Gegenstand des Projekts sind wie beschrieben die Einbeziehung von den bisher ausgelagerten Verwaltungseinrichtungen Sozialamt und Bauamt. Das Sozialamt ist bisher in angemieteten Räumen untergebracht und kann entsprechend einfach ohne weitere investive Kosten - verlagert werden. Das bisherige Bauamt in der Nümbrechter Straße 18 soll nach Auszug des Bauamts abgebrochen werden, da die schlechte Bausubstanz keine Sanierung und energetische Verbesserung mehr ermöglicht. Das Grundstück soll nach Abbruch und Aufbereitung entsprechend seiner Lage für zukünftige Wohnbebauung veräußert werden. Das Grundstück in einer Größe von 2.318 m² gehört zu einem Viertel der Energie und Wasser Waldbröl GmbH, diese hat dem Verkauf des Grundstücks zugestimmt.

Die Abbruch- und Aufbereitungskosten wurden durch die Stadt Waldbröl
ermittelt (Anlage), sie betragen brutto gerundet              244.000,00

Die Erlöse aus der Grundstücksveräußerung werden in den Förderantrag eingestellt. Der heutige Verkehrswert des Grundstücks (Gemeinbedarf) und der zukünftige Verkehrswert (Wohnen) wird ermittelt und der entstehende Mehrwert als Erlös von den zuwendungsfähigen Ausgaben angezogen.

Die vorläufige Fachbeurteilung (durch Baulandmanagement und Projektentwicklung
Hamerla + Partner) ermittelt den aktuellen Verkehrswert (Gemeinbedarf) mit 30,00 /m²,
entspricht bei einer Größe von 2.318 m²              69.540,00
Der Gebäuderestwert ist 1,-  .

Der Verkehrswert für das baureife Grundstück mit der Nutzung Wohnen
beträgt entsprechend Richtwertkarte 80,00 /m²,
entspricht bei einer Größe von 2.318 m²              185.440,00

Unter der Voraussetzung, dass Abbruch/Aufbereitung gefördert wird,
wird der Mehrwert (185.440,00 abzgl. 69.540,00 ) in Höhe von              115.900,00
von den zuwendungsfähigen Ausgaben abgezogen.

Bis zur Bewilligung wird ein Verkehrswertgutachten nachgereicht.

Zusammenstellung der zuwendungsfähigen Kosten:

Baukosten einschl. Baunebenkosten,
bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätzen und Außenanlagen
brutto, gerundet              8.450.000,00
Abbruch und Aufbereitung Grundstück Bauamt              244.000,00
Summe zuwendungsfähigen Ausgaben              8.694.000,00
abzgl. Mehrwert Grundstück Bauamt              115.900,00
Zuwendungsfähige Kosten              8.578.100,00

Beantragte Zuwendung (Fördersatz 80%)              6.862.480,00

Eigenanteil der Stadt Waldbröl              1.715.620,00

 

Hallenbad

Innerhalb des integrierten Entwicklungs- und Handlungskonzepts Innenstadt Waldbröl befindet sich das Hallenbad der Stadt Waldbröl, die Schwimmhalle im Sportzentruman der Vennstraße. Der Ausbau des Standorts mit Sport- und Freizeitangeboten, insbesondere für Kinder und Jugendliche, ist ein Schwerpunkt im integrierten Entwicklungs- und Handlungskonzepts Innenstadt Waldbröl. Das Hallenbad bedarf einer baulichen und energetischen Sanierung sowie der funktionalen Verbesserung durch Errichtung eines Lehrschwimmbeckens.

Dieses Konzept des Hallenbads ist als Fortschreibung Bestandteil des IEHK, die Flächen liegen innerhalb des beschlossenen Stadterneuerungsgebiets Innenstadt Waldbröl. Diese Fortschreibung ist interfraktionell abgestimmt und wird dem Rat der Stadt Waldbröl zum Beschluss vorgelegt.

Vom Bauamt der Stadt Waldbröl wurde zusammen mit dem Fachbüro Krieger Architekten eine erste Kostenschätzung vorgenommen, die auch zur Ermittlung der anrechenbaren Kosten für weitere Beauftragungen diente.

Baukostenschätzung

KG 300 Sanierung in Bestand              1.461.600,-

KG 300 Anarbeitung im Bestand              100.000,-

KG 300 Neubau              432.000,-

KG 400 Sanierung              1.201.100,-

KG 400 Neubau              471.000,-

Zwischensumme netto              3.665.700,-

Außenanlagen netto              200.000,-

Summe Baukosten netto gerundet              4.000.000,-

zzgl. 20% Nebenkosten netto              800.000,-

Summe netto              4.800.000,-

Summe brutto gerundet              5.720.000,-

Beantragte Zuwendung (Fördersatz 80%)              4.576.000,-

Eigenanteil der Stadt Waldbröl              1.144.000,-

 

Es wurde ein Förderverein gegründet, der auf der Grundlage eines noch zu erarbeitenden Träger- und Bewirtschaftungskonzepts den Betrieb sicherstellen soll. Wenn als Ergebnis des Konzepts die Übernahme der Folgekosten sichergestellt werden kann, erfolgt die abschließende Prüfung und Beratungen in den politischen Gremien der Stadt Waldbröl. Diese sind im Laufe des Jahres 2015 vorgesehen, mit politischen Beschlüssen ist gegen Ende des Jahres 2015 zu rechnen. Aus diesem Grund wird die Aufnahme erst in das Städtebauinvestitionsprogramm STEP 2016 ff beantragt.

 

 

 


Beschlussvorschlag:

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung empfiehlt /der Rat beschließt,

1.       die Fortschreibung des Integrierten Entwicklungs- und Handlungskonzepts (IEHK) Innenstadt Waldbröl mit den konkretisierten Maßnahmen Bürgerdorf am Alsberg Umbau des Rathauses mit Erweiterung Bürgersaal und Quartiersbegegnungsstätteund Hallenbad

2.       die Durchführung der Maßnahme Bürgerdorf am Alsberg Umbau des Rathauses mit Erweiterung Bürgersaal und Quartiersbegegnungsstätte, wenn und sobald die beantragte Zuwendung von Mitteln der Städtebauförderung (angemeldet für das Städtebauinvestitionsprogramm 2015 ff) erfolgt

3.       die Aufnahme der Maßnahme Hallenbadin den mittelfristigen Grundförderantrag mit der Einplanung für das STEP 2016, wenn der Förderverein auf der Grundlage eines noch zu erarbeitenden Träger- und Bewirtschaftungskonzepts den Betrieb und die Übernahme der Folgekosten sicherstellen kann sowie die abschließende Prüfung und Beratungen in den politischen Gremien der Stadt Waldbröl mit positivem Ergebnis erfolgt ist.