Vorlage - III/531/2015  

Sachverhalt:

Der Rat der Stadt Waldbröl hat in seiner Sitzung am 24.09.2014 bei zwei Gegenstimmen die Aufstellung der Klarstellungs- und 8. Ergänzungssatzung für den im Zusammenhang bebauten Ortsteil Rossenbach beschlossen. Vorberatungen erfolgten im Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung in den Sitzungen am 29.04.2014 und 03.09.2014 jeweils ohne Beschlussempfehlung.

Für die bebauten Hausgrundstücke Rossenbacher Straße 4, 7 und 9 soll eine sog. Klarstellungssatzung nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Ziff. 1 BauGB aufgestellt werden. Im Rahmen einer Ergänzungssatzung nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB ist die zusätzliche Ausweisung von drei Baugrundstücken auf den Parzellen Gemarkung Waldbröl, Flur 65, Flurstücke Nr. 1 und 174 vorgesehen. Dies bedeutet, dass auch die gesamten Flächen der bereits bebauten Grundstücke Gemarkung Waldbröl, Flur 65, Flurstücke Nr. 63, 173 und 180 mit in den Geltungsbereich der Ergänzungssatzung aufgenommen werden sollen.

Die öffentliche Auslegung des Satzungsentwurfs erfolgte in der Zeit vom 30.01.2015 bis einschließlich 03.03.2015. Gleichzeitig wurden auch die berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange an der Planung beteiligt.

1.      Stellungnahme des Abwasserwerks der Stadt Waldbröl vom 02.02.2015

Das Abwasserwerk teilt mit, dass die Grundstücke Gemarkung Waldbröl, Flur 65, Flurstücke Nr. 1, 163, 173, 174 und 180 bereits abwassertechnisch im Schmutzsystem (Teilanschluss) erschlossen sind. Das unbebaute Grundstück Nr. 174 ist derzeit noch nicht mittels einer Anschlussleitung an den städtischen Schmutzwasserkanal angeschlossen. Sobald auf diesem Grundstück ein Bauvorhaben realisiert werden soll, wird das Abwasserwerk eine öffentliche Grundstücksanschlussleitung bis ca. 1,00 m auf das anzuschließende Grundstück (in die Zuwegung) herauslegen. Das Abwasserwerk geht davon aus, dass auf dieser Parzelle mehrere einzelne Baugrundstücke herausparzelliert und diese zukünftig mittels eines privaten Entwässerungssystems über eine gemeinsame Kanalanschlussleitung zum öffentlichen Kanal in der Straße Hillesberg entwässert werden sollen. Hierzu sind Grunddienstbarkeiten zugunsten der jeweiligen Eigentümer einzutragen.

Bezüglich des anfallenden Niederschlagswassers besteht durch die Stadt Waldbröl derzeit keine Möglichkeit zum Anschluss an den öffentlichen Regenwasserkanal, weil die Herstellung einer öffentlichen Niederschlagswasserkanalisation nicht wirtschaftlich ist. Somit ist das Niederschlagswasser, welches auf den geplanten befestigten und überbauten Flächen der in Rede stehenden Grundstücke zukünftig anfallen wird, auf diesen gemeinwohlverträglich zu versickern, zu verrieseln oder ortsnah direkt in ein Gewässer einzuleiten. Hierzu ist durch den jeweiligen Grundstückseigentümer bzw. den Bauherrn die Fachplanung einer regelkonformen Versickerungsanlage für Niederschlagswasser sowie bei Bedarf ein hydrogeologisches Gutachten vorzulegen. Sollte eine erlaubnispflichtige Gewässerbenutzung vorliegen bzw. sollte beabsichtigt sein, das auf den überbauten und befestigten Flächen der Grundstücke anfallende Niederschlagswasser in ein Gewässer einzuleiten, sind die notwendigen wasserrechtlichen Erlaubnisanträge über das Abwasserwerk der Stadt Waldbröl der Unteren Wasserbehörde des Oberbergischen Kreises zur Prüfung und Entscheidung vorzulegen.

2.      Stellungnahme des gemeinnützigen Vereins Beuinghausen und Rossenbach e.V. „Wir sind ein Dorf“ sowie der Familien Pack, Hillesberg 3, Epp, Hillesberg 5, Dück, Hillesberg 7, Laubach, Hillesberg 9 und Götz, Rossenbacher Straße 11 vom 05.03.2015

Der gemeinnützige Verein Beuinghausen und Rossenbach e.V. „Wir sind ein Dorf“ sowie die Eigentümer der unmittelbar an die Ergänzungssatzung angrenzenden Grundstücke tragen vor, dass vor einiger Zeit die unmittelbar an der Straße Hillesberg gelegenen Grundstücke bereits durch Satzungserweiterung in die Ortslage aufgenommen worden sind. Durch den Erlass der Ergänzungssatzung werden im rückwärtigen Bereich der Häuser neue Bauflächen geschaffen. Von einer Prägung durch die vorhandene Bebauung kann daher nicht gesprochen werden. Der Erlass einer Ergänzungssatzung ist nach dem Baugesetzbuch so nicht vorgesehen. Es handelt sich ebenso wenig um eine Baulückenschließung, da sich der Ergänzungsbereich vollkommen im Außenbereich befindet und die Fläche in mehrere Parzellen aufgeteilt ist. Es soll ein neues kleines Baugebiet entstehen. Die Landes- und Regionalplanung sieht eine solche Baulanderweiterung in den Ortschaften grundsätzlich nicht vor. Auch der Flächennutzungsplan sieht hier keine Bebauung vor. Er stellt den Bereich als Fläche für die Landwirtschaft dar. Im Landschaftsplan Nr. 5 ist der außerhalb der vorhandenen Bebauung dargestellte Bereich Landschaftsbestandteil.

Innerhalb der bereits bestehenden Ortslage gibt es mindestens 20 Baulücken. Die Intension der Landes- und Regionalplanung ist es, diese zunächst zu schließen, bevor weiteres Bauland erschlossen wird. Die Stadt Waldbröl und der Rat haben in der Vergangenheit diese Intension mitgetragen. Der demografische Wandel stärkt diese Intension, denn die Zukunft wird zeigen, dass die Einwohnerzahlen in den kleineren Städten und Gemeinden und damit auch in den Ortschaften zurückgehen werden.

Die Schließung der Baulücken innerhalb der bestehenden Ortslage würde eine sinnvolle Nutzung der von den Einwohnern bereits zu zahlenden Erschließungsanlagen bedeuten. Es werden erhebliche Bedenken erhoben, dass durch die Ergänzungssatzung die Ausweisung eines kleinen Baugebietes geregelt werden kann. Aufgrund des nach Satzungsbeschluss erheblichen Regelungsaufwandes – unter anderem zur Erschließung – wird die Notwendigkeit gesehen, wenigstens einen Bebauungsplan, wenn nicht sogar einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen.

3.      Stellungnahme des Oberbergischen Kreises, Der Landrat, Gummersbach, vom 17.03.2015

Der Landrat teilt mit, dass gegen die dargestellte Klarstellungssatzung seitens des Oberbergischen Kreises keine Bedenken bestehen.

Gegen die 8. Ergänzung der Satzung bestehen aus bodenschutzrechtlicher Sicht derzeit Bedenken der Unteren Bodenschutzbehörde:

Für die neu zu überplanenden Grundstücke ist ein zusätzlicher Ausgleich für Eingriffe in die Bodenfunktion erforderlich. Gärten mit geringem Gehölzbestand fallen nicht unter die Kategorie 0 „anthropogen vorbelastete Böden“. Hierbei handelt es sich laut Definition des Oberbergischen Kreises um „Aufschüttungen und Abgrabungen, Bankette, Industrie- und Gewerbebrachen, befestigte Flächen“. Deshalb besteht für die Gartenflächen der Grundstücke 163, 180 und 173 eine Ausgleichsverpflichtung.

Auf einer als Lagerplatz (u. a. abgestellte Baumaschinen) und Weg genutzten unbefestigten bzw. geschotterten Fläche soll eine Wohnnutzung entstehen, die auch eine Gartennutzung beinhaltet. Vor Nutzungsänderung ist eine orientierende Bodenuntersuchung erforderlich, um eine unbedenkliche Wohnnutzung ermöglichen zu können. Eine Abstimmung mit der Unteren Bodenschutzbehörde wird empfohlen. Mit den vorliegenden Informationen zur Bodennutzung kann nicht ausgeschlossen werden, dass es durch den Auftrag von ortsfremden Bodenmaterialien, die Lagerung von Materialien und das Abstellen von Baumaschinen zum Eintrag schädlicher Stoffe in den Boden gekommen ist. Bei Tiefbaumaßnahmen ist damit zu rechnen, dass abfallrechtlich zu verwertende bzw. zu entsorgende (Boden-)Materialien anfallen.

Beschlussvorschläge:

Zu 1. Stellungnahme Abwasserwerk:

Der Stadtrat nimmt die Stellungnahme des Abwasserwerks Waldbröl zustimmend zur Kenntnis. Der Entwurf der Satzungsbegründung enthält bereits dementsprechende grundsätzliche Aussagen.

Zu 2. Stellungnahme des Dorfvereins Rossenbach sowie verschiedener betroffener Nachbareigentümer:

Der Stadtrat stellt fest, dass die Stellungnahme zwar verspätet eingegangen, diese im Rahmen der Abwägung jedoch behandelt werden muss. 

Der Rat weist die Stellungnahme insgesamt aus folgenden Gründen zurück:

Der Bereich der 8. Ergänzungssatzung nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB für den im Zusammenhang bebauten Ortsteil Rossenbach wird durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereiches Rossenbacher Straße 7 bis 11 sowie Hillesberg 3 bis 11 entsprechend geprägt. Auf der Parzelle Gemarkung Waldbröl, Flur 65, Flurstück Nr. 1 wurde bereits ein Wohnhaus errichtet. Gegenüber der Straße liegt das Wohnhaus Hillesberg 11. Die Verlängerung der Bauzeile für ein weiteres Wohnhausvorhaben ist somit hinsichtlich der Vorprägung rechtlich unbedenklich. Auf der Parzelle 174 sollen erschlossen durch eine private Zuwegung im Hinterlandbereich zwei neue Baugrundstücke ausgewiesen werden. Dieser Bereich wird ebenfalls durch die unmittelbar angrenzenden Wohnhäuser geprägt. Somit ist auch hier eine Ausweisung mittels Ergänzungssatzung rechtlich zulässig. Die Ergänzung um drei Hausgrundstücke führt angesichts von 10 vorhandenen Wohngebäuden, die westlich der Straße Hillesberg und nördlich der Rossenbacher Straße liegen, eindeutig nicht zu einem neuen Baugebiet. Es entsteht kein Planungserfordernis, das die Aufstellung eines Bebauungsplanes oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes erfordert. Durch die vorhandene private Zuwegung können die zwei Baugrundstücke im Hinterland problemlos erschlossen werden. Einer öffentlichen Zuwegung bedarf es nicht. Das zusätzliche Baugrundstück an der Straße Hillesberg verlängert die vorhandene Bauzeile.

Nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches ist für die Aufstellung von Ergänzungssatzungen nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB keine Flächennutzungsplandarstellung erforderlich.

Im aktuell gültigen Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln wird in der textlichen Darstellung erläutert, dass der Verzicht auf eine zeichnerische Darstellung von Ortschaften mit einer Aufnahmefähigkeit von weniger als 2.000 Einwohnern als Siedlungsbereich weder ein allgemeines Bauverbot zur Folge hat noch die weitere Entwicklung dieser Ortschaften im Rahmen der Bauleitplanung verhindert wird. Dem Vernehmen nach wird auch der LEP NRW in seiner neuen Fassung dementsprechend angepasst werden.

Laut Landschaftsplan Nr. 5 des Oberbergischen Kreises handelt es sich vorliegend nicht um einen geschützten Landschaftsbestandteil, sondern um Landschaftsschutzgebiet. Der Oberbergische Kreis als Untere Landschaftsbehörde hat gegen die Rücknahme des Landschaftsschutzgebietes mit der Neubebauung keine Bedenken geäußert.

Dass in der Ortslage noch mindestens 20 Baulücken vorhanden sind, ist bekannt. Der Vorrang der Innenentwicklung nach dem Baugesetzbuch bedeutet jedoch nicht, dass überhaupt keine Neuausweisungen von Bauland mehr möglich sind. Vorhandene Baulücken werden oftmals für den Eigenbedarf gehortet und stehen dem freien Markt nicht zur Verfügung. Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine den örtlichen Gegebenheiten angepasste maßvolle Erweiterung der Ortslagenabgrenzung. Der bestehende Ortsrand wird entsprechend der vorhandenen Nachbarbebauung überwiegend zur Baulückenschließung angepasst. Der Rat der Stadt Waldbröl hat sich in der Vergangenheit stets für eine maßvolle Entwicklung auch auf den Außenortschaften eingesetzt, um gerade hier dem demografischen Wandel durch neue Baugrundstücke entgegen zu wirken.

Zu 3. Stellungnahme Oberbergischer Kreis:

Der Stadtrat gibt der Stellungnahme des Oberbergischen Kreises aus bodenschutzrechtlicher Sicht vollinhaltlich statt. Der Landschaftspflegerische Fachbeitrag wurde dementsprechend angepasst.

Satzungsbeschlussvorschlag:

Der Rat der Stadt Waldbröl beschließt für die Klarstellung und 8. Ergänzung des im Zusammenhang bebauten Ortsteiles Rossenbach im Bereich Hillesberg / Rossenbacher Straße folgende

S A T Z U N G

Gemäß § 7 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14.07.1994 (GV NRW S. 666), zuletzt geändert durch Gesetz vom 03.02.2015 (GV NRW S. 218) in Verbindung mit §§ 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 und 3 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20.11.2014 (BGBl. I S. 1748) hat der Rat der Stadt Waldbröl in seiner Sitzung am 24.06.2015 folgende Satzung beschlossen:

§ 1

Der im Zusammenhang bebaute Ortsteil Rossenbach wird im Bereich „Rossenbacher Straße“ und „Hillesberg“ unter Einbeziehung einzelner Außenbereichsflächen festgelegt.

Die Abgrenzung ergibt sich aus der Planzeichnung.

Die Satzung besteht aus dem Plan sowie der Begründung hierzu.

Vor Durchführung der jeweiligen Baumaßnahmen ist im Bereich der Ergänzungssatzung nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB mit der Stadt Waldbröl ein Städtebaulicher Vertrag zur Realisierung der notwendigen Ausgleichsmaßnahmen abzuschließen.

§ 2

Es wird nicht die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, vorbereitet oder begründet. Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB genannten Schutzgüter vor.

Von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB wird abgesehen.

§ 3

Die Satzung tritt mit ihrer öffentlichen Bekanntmachung in Kraft.