Vorlage - 60/149/2005  

Sachverhalt:

 

 

Der Rat der Stadt Waldbröl hatte in seiner Sitzung am 24.03.2004 die Aufstellung der 33. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Waldbröl sowie des Bebauungsplanes Nr. 61 – Seifen – Fernblick – der Stadt Waldbröl beschlossen.

 

Die ebenfalls beschlossene frühzeitige Bürgerbeteiligung sowie die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange wurde im April 2004 durchgeführt.

 

Die Bauleitplanung beinhaltet die Ausweisung von sechs Baugrundstücken nordwestlich der Straße Fernblick mit Anlegung einer neuen Erschließungsstraße (Planstraße A). Die Grundstücksgröße beträgt jeweils ca. 960 m².

 

Aufgrund der durchgeführten Bürgerbeteiligung schlägt die Verwaltung Planänderungen vor. Anstelle des vorgesehenen allgemeinen Wohngebietes (WA) soll numehr ein reines Wohngebiet (WR) ausgewiesen werden. Zusätzlich werden Höhenbeschränkungen festgesetzt.  Die Grundflächenzahl (GRZ) wird von 0,4 auf 0,2 reduziert. Die Errichtung von Garagen und Carports außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen wird unzulässig. Die Flächen für Garagen sind separat ausgewiesen. Garagen und Carports müssen Flachdächer erhalten. Somit kann den Bedenken der Anwohner in der Abwägung in dem rechtlich erforderlichen Umfang stattgegeben werden.

 

 

1.              Stellungnahme des Oberbergischen Kreises, Der Landrat, Gummersbach, vom 30.04.2004

 

Der Landrat teilt mit, dass gegen die in den Bauleitplänen dargestellten städtebaulichen Zielsetzungen und Entwicklungsmaßnahmen keine grundsätzlichen Bedenken bestehen.

 

Den Inhaltsbestimmungen und Maßnahmen des Bebauungsplanentwurfes kann jedoch nur dann zugestimmt werden, sofern die Herstellungs-, Pflege- und Unterhaltungsmaßnahmen für die nach der ökologischen Bilanzierung durchzuführenden landschaftspflegerischen Maßnahmen im Detail konkretisiert und der Zeitpunkt für die Herstellung und Fertigstellung der festgesetzten landschaftspflegerischen Maßnahmen in Verbindung mit geeigneten Sicherheitsleistungen (Kosten der Maßnahmen laut Kostenschätzung des Fachbeitrages) vor Inkrafttreten des Bauleitplanes bzw. spätestens vor Realisierung der baulichen Maßnahmen auf verbindlicher / vertraglicher Basis zwischen Vorhabenträger / Grundstückseigentümer und der Stadt gesichert werden. Um eine Darstellung der diesbezüglich geplanten Regelungen wird im Rahmen des nachfolgenden Beteiligungs-, Verfahrensabschnittes (Offenlegung) gebeten.

 

 

 

 

 

Der Landrat weist darauf hin, dass die dem Planungsvorhaben derzeit entgegen stehenden Inhaltsbestimmungen des rechtskräftigen Landschaftsplanes Nr. 5 „Waldbröl/Morsbach“ des Oberbergischen Kreises (Landschaftsschutzgebiet) erst im Zeitpunkt des Inkrafttretens einer bauleitplanerischen Satzung außer Kraft treten.

 

 

 

2.              Anregungen des Herrn Peter Till, Heinrichstraße 99, 40239 Düsseldorf, vom 13.04.2004

 

Herr Till regt an, auf die vorgesehene Bauleitplanung zu verzichten, weil er die Bebauung des Ackerlandes ablehnt. Die im Eigentum des Herrn Till befindliche Immobilie „Fernblick 18“ erleidet nach seiner Meinung durch die Neubebauung eine Wertminderung. Eine Notwendigkeit, an dieser Stelle Wohnraum zu schaffen, sei nicht ersichtlich, da genügend andere Baugrundstücke zur Verfügung stehen. Nach Auffassung des Herrn Till ist das vorrangige Ziel für die Änderung des Flächennutzungsplanes die Wertsteigerung des betroffenen Grundstückes, aus der der Eigentümer seinen monetären Vorteil realisieren kann.

 

Herr Till erklärt, dass die Straße „Fernblick“ eine Privaterschließung darstellt, die bei der Planung und Realisierung der beabsichtigten Vorhaben nicht in Anspruch genommen werden darf. Dies gilt sowohl für die Ver- und Entsorgung der Neubauten, aber auch für das Befahren mit Baustellenfahrzeugen. Zufahrten zu den neuen Baugrundstücken werden nicht genehmigt.

 

Herr Till bezweifelt den in der Begründung des Bebauungsplanes ausgeführten bestehenden Wohnbedarf.

 

 

 

3.              Anregungen der Frau Monika Hofmann und des Herrn Matthias Hofmann, Blumenthalstraße 72, 50668 Köln, vom 17.04.2004

 

Die Antragsteller bezweifeln insgesamt, dass die Baulandausweisung für den familiären Bedarf der Grundstückseigentümer erfolgt. Die Anzahl von sechs Wohnhäusern gehe jedenfalls über den Eigenbedarf hinaus. In der Vergangenheit habe der gleiche Grundstückseigentümer Baugrundstücke nach Ausweisung verkauft. Man sieht deshalb eine bewusste Täuschung der Behörden.

 

Neben bestehenden landschaftspflegerischen Bedenken wird auf den Leerstand von über 200 Wohnungen in der Stadt Waldbröl hingewiesen. Ebenso werden die sozialen Probleme dargestellt, die bei der Integration von Neubürgern auftreten können.

 

 

4.              Anregungen des Herrn Wilfried Scheffels, Hohnsiefen 9, Windeck-Werfen, vom 21.04.2004

 

Herr Scheffels befürchtet bei dem Bau einer Straße direkt oberhalb seines Grundstückes, dass bei heftigen Regenfällen durch die Hängigkeit des Geländes in der Mulde auf seinem Grundstück der Boden weggeschwemmt wird.

 

 

 

 

Des Weiteren beantragt Herr Scheffels, sein Grundstück Gemarkung Schnörringen, Flur 44, Flurstück Nr. 27, welches nordöstlich an die Planstraße A angrenzt, ebenfalls als Bauland auszuweisen. Herr Scheffels trägt vor, dass eine Straße im Ortsbereich ihren Zweck nur dann voll erfüllt, wenn sie Häuser auf beiden Seiten erschließt. Außerdem erinnert er an den Grundsatz der Gleichbehandlung aller Bürger.

 

 

5.              Anregungen der Frau Irene Corbach, Hochwinkel 79, 51069 Köln, vom 23.04.2004

 

Frau Corbach ist Eigentümerin des Wochenendhauses Fernblick 20 und wendet sich gegen die neue Baulandausweisung. Nach ihrer Auffassung ist die Siedlung „Fernblick“ bis zum heutigen Zeitpunkt eine reine Erholungsanlage. Die Stadt Waldbröl beabsichtigt, hier einen Eingriff in das Landschaftsschutzgebiet vorzunehmen. In Nordrhein-Westfalen wird nach Auffassung von Frau Corbach seit Jahren das Ziel verfolgt, Baulücken im Siedlungsbereich zu schließen. Mit dem Neubauplan muss der Landschaftsschutz aufgehoben werden, was einen erheblichen Eingriff in die freie Landschaft bedeutet. Dies trage zu einer Verstädterung der Landschaft bei. Der Erholungscharakter gehe dadurch verloren.

 

Die geplanten sechs Häuser mit jeweils sechs Wohneinheiten tragen nach Auffassung von Frau Corbach nicht nur durch die Vielzahl der Bewohner zu personenbedingter Unruhe bei. Durch die vorgesehene Anpflanzung mit heimischen Bäumen und Sträuchern wird den jetzigen Bewohnern der Siedlung „Fernblick“ die Sicht nach Norden gänzlich genommen, wozu außerdem noch eine Firsthöhe mit steilem Neigungswinkel beitragen könnte. Frau Corbach bittet, diesen erheblichen Eingriff in die charakteristische oberbergische Natur zu stoppen.

 

 

6.              Anregungen der Rechtsanwälte Lenz u. Johlen, Kaygasse 5, 50676 Köln, mit Vollmacht für Herrn Johannes Iserlohe, vom 22.04.2004

 

Herr Iserlohe ist Eigentümer des Grundstückes Fernblick 14, Waldbröl-Seifen, welches unmittelbar südlich an den Geltungsbereich der Bauleitpläne angrenzt. Durch die v.g. Bauleitpläne sollen die Voraussetzungen für die Errichtung einer neuen Bauzeile mit insgesamt sechs großzügigen Baukörpern für Wohngebäude auf einer bisher als Außenbereich nach § 35 BauGB zu qualifizierenden Fläche geschaffen werden. Dem Vernehmen nach hat der Eigentümer der Grundstücke im Plangebiet seinen Planungswunsch mit angeblichem Eigenbedarf begründet. Auf diesem Wege ist er bereits einmal zu zusätzlichem Wohnbauland gekommen. Tatsächlich besteht der vermeintliche Eigenbedarf hingegen offensichtlich nicht. Es wird deshalb angeregt, auf die Planung insgesamt zu verzichten. Hilfsweise wird geltend gemacht, dass der Inhalt der Planung und das verbal beschriebene Planungsziel erheblich von einander abweicht.

 

 

1.      Mangelndes Planerfordernis und fehlerhafte Abwägung

 

Gemäß § 1 Abs. 3 BauGB können Bauleitpläne nur aufgestellt werden, soweit dies für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.

 

 

Eine derartige Erforderlichkeit kann nicht gesehen werden. Der angebliche Eigenbedarf für die Errichtung der Wohnbauvorhaben, der ohnehin nicht die hier in Rede stehende Zahl rechtfertigen könnte, ist offensichtlich nur vorgeschoben, besteht also nicht. Der Bebauungsplan entspricht auch nicht der städtebaulichen Ordnung. Der vorhandene Ortsteil findet seinen Abschluss mit der vorhandenen Baureihe an der Straße „Fernblick“. Die Planung führt zu einer Ausdehnung der Bebauung in den Außenbereich. Damit verstößt die Planung gegen das Gebot der größtmöglichen Schonung des Außenbereichs. Ein solcher Verstoß könnte allenfalls mit einem erheblichem Bedarf an neuen Wohnbauflächen begründet werden. Selbst die offenbar im Auftrag des Eigentümers erstellte Planbegründung unternimmt unter Ziffer 4 nicht einmal den Versuch, einen derartigen erheblichen Wohnbedarf zu behaupten. Es wird lediglich von einem „bestehenden Wohnbedarf“ gesprochen. Im Ortsteil Seifen bestehen nach Aussage der Stadt Waldbröl noch zehn bebauungsfähige Grundstücke. Weitere zahlreiche Baugrundstücke befinden sich in anderen Ortsteilen von Waldbröl. Die beabsichtigte Planung ist daher auch nicht geeignet, einen bestehenden Bedarf zu befriedigen, sondern wird allenfalls neuen zusätzlichen Bedarf begründen.

 

Der vorstehende Sachverhalt deutet bereits für sich genommen auf einen erheblichen Abwägungsmangel hin, was jedoch durch die nachstehenden Aspekte noch verstärkt wird:

 

Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Landschaftsplanes des Oberbergischen Kreises und ist dort als Landschaftsschutzgebiet festgesetzt. Die Bebauungsplanbegründung beschränkt sich insoweit auf den schlichten Hinweis, dass nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes der Landschaftsschutz angepasst werden müsse. Damit wird jedoch den Anforderungen an eine sachgerechte Abwägung des öffentlichen Belanges des Landschaftsschutzes nicht genügt. Diese Belange müssen vielmehr im Einzelnen im Bebauungsplan selbst erfasst, beschrieben, bewertet und abgewogen werden. Daran fehlt es hier vollständig. Dies betrifft insbesondere die Auswirkungen der geplanten massiven und bisher völlig ortsuntypischen Bebauung auf das Landschaftsbild sowie die Frage des zusätzlichen Flächenverbrauches.

 

Ein weiterer Aspekt ergibt sich aus der erheblichen Belastung der vorhandenen Straßen im Ortsteil Seifen. Diese sind teilweise nur 2,60 m breit, so dass bereits heute ein Begegnungsverkehr in vielen Bereichen nur schwierig, ein Begegnungsverkehr von LKW auf der Straße selbst überhaupt nicht möglich ist. Diese werden hierbei gezwungen, im Falle einer Begegnung auf angrenzende Privatgrundstücke auszuweichen. Im Ortsteil Seifen gibt es keine Bürgersteige. Diese bereits heute unbefriedigende Erschließungssituation wird durch die hinzukommenden Bauvorhaben noch deutlich verstärkt.

 

Die vorliegende Planung stellt sich danach insgesamt als eine städtebaulich nicht zu rechtfertigende reine Interessentenplanung dar.

 

 

2.      Nichterreichung des Planungsziels

 

Gemäß Ziffer 4.1.1 der Begründung zum Bebauungsplanentwurf soll das neue Baugebiet sich nach Begrenzung und Höhenentwicklung harmonisch in die topographische Situation einfügen und ein Teil eines landschaftlich und städtebaulich überzeugenden neuen Siedlungsrandes bilden.

 

 

Dieses Planungsziel wird durch die vorliegende Planung jedoch in keinster Weise erreicht:

 

a)      Die Baufenster sind mit Außenmaßen von 13 x 15 m deutlich überdimensioniert.

 

b)      Die festgesetzte GRZ von 0,4 erlaubt bei der hier in Rede stehenden Grundstücksgröße auch unter Berücksichtigung der Baufenster ortsuntypisch große, d.h. überdimensionierte Gebäude.

 

c)      Die im Bebauungsplan ausdrücklich zugestandene Möglichkeit, Garagen u.a. außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zu errichten, erlaubt eine riegelartige geschlossene Bebauung.

 

d)      Diese Riegelwirkung wird durch die Festsetzung einer dem Hauptbaukörper entsprechenden Dachform für Garagen noch verstärkt.

 

e)      Die Festsetzung unter Ziffer 1.2 ist nicht nachvollziehbar.

 

f)        Die Festsetzung unter Ziffer 1.3 ist unbestimmt (Länge / Breite).

 

g)      Die Höhenfestsetzungen fehlen vollständig. Durch die Möglichkeit der Errichtung eines als nicht Vollgeschoss geltenden Unterschosses, eines Vollgeschosses ohne Höhenbegrenzung sowie eines Drempels im Dachgeschoss und einer Dachneigung bis zu 45° werden Firsthöhen von bis zu 12 m ermöglicht.

 

h)      Der Bebauungsplanentwurf enthält weitere erhebliche Mängel.

 

 

7.              Anregungen von insgesamt 61 Bürgern aus den Ortsteilen Seifen, Schönenbach, Wies und Krahwinkel, vorgelegt von den Rechtsanwälten Lenz und Johlen, Köln, ohne Vollmacht

 

Die Bürger teilen mit, dass sie nicht mit der geplanten Bebauung am Nordrand Seifens im Bereich Fernblick einverstanden sind. Die massive Bebauung mit sechs Häusern und jeweils sechs Wohneinheiten für jedes Haus beeinträchtigt das im Landschaftsschutzgebiet liegende Landschaftsbild ganz erheblich. Die vorhandene Randbebauung mit den Häusern Fernblick 14 bis 26 bildet einen harmonischen Übergang zum Außenbereich, der durch die geplante Bebauung vollständig zerstört würde. Der Eigenbedarf der Grundstückseigentümer wird bestritten. Es sei konkret eine Investorengruppe im Gespräch. Man sieht eine einseitige Bevorzugung der wirtschaftlichen Interessen der Grundstückseigentümer.

 

Die Bürger bitten, das Bauvorhaben abzulehnen, da es auch genügend freie bebaubare Grundstücke in Seifen gibt. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beschlussvorschlag zu 1. Stellungnahme des Oberbergischen Kreis:

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen nimmt die Stellungnahme des Oberbergischen Kreises zur Kenntnis und gibt der Anregungen bezüglich der Umsetzung der landschaftspflegerischen Maßnahmen vollinhaltlich statt. Vor Realisierung der baulichen Maßnahmen wird ein verbindlicher städtebaulicher Vertrag zwischen Vorhabenträger und der Stadt Waldbröl unter Berücksichtigung der Vorgaben der Unteren Landschaftsbehörde abgeschlossen werden. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen nimmt den Hinweis des Landrates bezüglich der Außerkrafttretens der entgegenstehenden Inhaltsbestimmungen des Landschaftsplanes zur Kenntnis und stellt fest, dass die Untere Landschaftsbehörde gegen den Eingriff in das ausgewiesene Landschaftsschutzgebiet keine Bedenken vorgetragen hat.

 

 

Beschlussvorschlag zu 2. Anregungen des Herrn Peter Till:

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen weist die Anregung des Herrn Till bezüglich des Verzichts auf die Bauleitplanung zurück.

 

Der Bedarf an zusätzlichen Wohnbauflächen für die im Zusammenhang bebaute Ortslage Seifen ist objektiv gegeben. Seifen verfügt über ca. 50 bebaute Grundstücke. Hier sind zusätzlich ca. zehn Baulücken zu verzeichnen. Bedingt durch die Bevorratung von Baulandflächen der Eigentümer für zukünftige Familienmitglieder und der Nutzung als innerörtliche Freiflächen ist eine Bereitstellung dieser Flächen als Bauland zurzeit überwiegend nicht möglich bzw. eingeplant. In den letzten zehn Jahren hat ein Zuwachs von ca. 15 % (8 Bauvorhaben) in der Ortslage stattgefunden. Somit ist für die nächsten zehn Jahre (Entwicklungszeitraum für die Flächennutzungsplanänderung) ebenfalls mit einem solchen Wohnbauflächenzuwachs zu rechnen.

 

Städtebauliches Ziel für Seifen ist deshalb die Ergänzung mit Wohnnutzung im nordwestlichen Bereich der Ortslage entlang des vorhandenen Wohngebietes. In dem neuen Wohngebiet können insgesamt sechs Häuser errichtet werden. Der Umfang der Baufläche orientiert sich somit am Bedarf der ortsansässigen Bevölkerung mit der natürlichen Bevölkerungsentwicklung.

 

Der Rat der Stadt Waldbröl hat sich in seiner Abwägung für die hier in Rede stehende Fläche entschieden, weil sich durch die ausgeübte Nutzung als Ackerland und der relativ geringen Neigung des Geländes der  Eingriff in die Ortsrandstruktur und die freie Landschaft als möglichst gering darstellt.

 

Dabei erfolgt hier die Abwägung der öffentlichen und privaten Belange in vollem Umfange. Es sind nicht die monetären Vorteile der Eigentümer als Planungsziel definiert, sondern die maßvolle Entwicklung des Wohnbereichs der Ortslage Seifen. Das bestehende Wohngebiet wird durch die Neuerschließung des Baulandes am nordöstlichen Rand der Baugrundstücke mit einer neuen Planstraße auch weitestgehend von zusätzlichen Belastungen – ebenfalls während der Bauphase – verschont. Wertminderungen der Immobilie Fernblick 18 sind objektiv nicht gegeben.

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen gibt den Anregungen des Herrn Till statt, die bestehende Privaterschließung „Fernblick“ bei der Planung und Realisierung der Bauvorhaben in keiner Weise in Anspruch zu nehmen.

 

 

 

 

Beschlussvorschlag zu 3. Anregungen der Eheleute Hofmann:

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen nimmt die Ausführungen der Eheleute Hofmann zur Kenntnis und stellt fest, dass es sich weder bei den im Jahre 1994 mittels Ergänzungssatzung nach § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB ausgewiesenen zwei Baugrundstücken noch im vorliegenden Fall um personenbezogene Ausweisungen handelt, sondern das städtebauliche Ziel der angemessenen Ortsentwicklung eindeutig verfolgt wird. Eine Täuschung der Behörden liegt nicht vor, weil die Antragsteller in ihrem Antrag auf Baulandausweisung auch nur von einem persönlichen Bedarf von zwei Grundstücken ausgegangen sind.

 

Nach § 1 Abs. 3 BauGB haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Dabei sind die Bauleitpläne nach § 1 Abs. 4 BauGB den Zielen der Raumordnung anzupassen. Gemäß § 1 Abs. 5 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne u.a. die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung bei Vermeidung einseitiger Bevölkerungsstrukturen sowie die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung zu berücksichtigen. Die Stadt Waldbröl wird deshalb den im Zusammenhang bebauten Ortsteil Seifen unter Fortschreibung des in der Vergangenheit festgestellten Bauflächenbedarfs weiter entwickeln. Durch gezielte restriktive Festsetzungen soll eine Integration der Baukörper in das Ortsbild sowie eine Limitierung des Bevölkerungszuwachses durch eine eingeschossige Bauweise mit Höhenfestsetzungen und maximal zwei Wohnungen je Gebäude sichergestellt werden. Dies bedeutet, dass im Höchstfall sechs zusätzliche Wohnungen entstehen werden. Der Geschosswohnungsbau ist damit vollständig ausgeschlossen. Leerstände innerhalb des Stadtgebietes betreffen ausschließlich den Sektor der Mietwohngebäude.

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen weist die Bedenken gegen die Aufhebung des Landschaftsschutzgebietes seitens des Oberbergischen Kreises zurück. Der Eingriff ist in eine bestehende Ackerlandfläche vorgesehen. Das Baugebiet erfährt eine Aufwertung durch festgesetzte Anpflanzungs- und Begrünungsmaßnahmen. Die Untere Landschaftsbehörde hat die Aufhebung des Landschaftsschutzgebietes in Aussicht gestellt.

 

 

Zu 4. Anregungen des Herrn Wilfried Scheffels:

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen nimmt die Anregungen des Herrn Scheffels bezüglich der Regenwasserbeseitigung zustimmend zur Kenntnis. Es ist durch ein hydrogeologisches Gutachten ermittelt worden, dass die Versickerungsfähigkeit innerhalb des Plangebietes gewährleistet ist. Auch die Straßenentwässerung hat innerhalb des Plangebietes zu erfolgen. Dies ist im Rahmen des Erschließungsvertrages zu regeln und durch wasserrechtliche Erlaubnisse abzusichern.

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen weist die Anregung des Herrn Scheffels zurück, das Grundstück Gemarkung Schnörringen, Flur 44, Flurstück Nr. 27, nördlich der Planstraße, ebenfalls als Bauland auszuweisen, zurück. Die Ausweisung von weiteren sechs Baugrundstücken würde über den ermittelten Bedarf im Zeithorizont der Planung für die kommenden zehn Jahre eindeutig hinausgehen und ist deshalb städtebaulich derzeit unverträglich mit den Zielen einer maßvollen Weiterentwicklung der Ortslage. Dieser Beschluss verstößt nicht gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz, weil die Bauleitplanung unter Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange erfolgt und der Stadtrat mit seinen Fachausschüssen zukünftige Baulandausweisungen nur im Anschluss an bestehende Wohnbebauung im Norden der Ortslage zulässt.

 

 

 

 

Zu 5. Anregungen der Frau Irene Corbach:

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen weist die Anregungen der Frau Corbach zurück.

 

Das bestehende Baugebiet „Fernblick“ erfüllt nicht die Funktion einer reinen Erholungsanlage. Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Waldbröl vom 11.04.1990 ist das gesamte Gebiet als Wohnbaufläche (W) dargestellt. Der Flächennutzungsplan gibt gemäß § 5 Abs. 1 BauGB die sich aus der städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde an. Da der Flächennutzungsplan der Stadt Waldbröl aus dem Jahre 1971 ebenfalls eine Wohnbauflächendarstellung für das Gebiet enthält, hat die höhere Verwaltungsbehörde folgerichtig mit der Verfügung vom 03.03.1982 die Einbeziehung der Siedlung „Fernblick“ in den Innenbereich Seifens genehmigt. In der Begründung der Satzung nach § 34 Abs. 2 BBauG war schon damals ausgeführt: „Seifen ist ein großer Ort im südlichen Gemeindegebiet mit einer WR-Siedlung am östlichen Rand.“ Das diese Aussage der Realität entspricht, ergibt sich schon aus der Tatsache, dass laut Meldedatei der Stadt Waldbröl im Gebiet in nicht unerheblichem Umfang erste Wohnsitze begründet worden sind.

 

Der beabsichtigte Eingriff in das Landschaftsschutzgebiet ist auch nach Auffassung der Unteren Landschaftsbehörde vertretbar. Der Eingriff soll in eine Ackerlandfläche erfolgen. Im Bebauungsplan wird dieser Eingriff vollständig ausgeglichen.

 

Das Ziel der Baulückenschließung steht immer im Vordergrund der Realisierung der erforderlichen Baulandbereitstellung. Für den Ortsteil Seifen ist jedoch der Bedarf für einen mittelfristigen Zehnjahreszeitraum in analoger Anwendung der bisherigen Bautätigkeit festgestellt worden. Die noch vorhandenen Baulücken sind aufgrund der Bevorratung für eigene Zwecke der jeweiligen Eigentümer nur schwer mobilisierungsfähig.

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen stellt fest, dass zu einer angemessenen Ortsentwicklung auch das städtebauliche Ziel einer maßvollen Bautätigkeit gehört. Eine Verstädterung ist nicht zu befürchten, weil sechs Wohnhäuser mit maximal zwölf Wohneinheiten errichtet werden können. Dies wird im Bebauungsplan Nr. 61 der Stadt Waldbröl verbindlich festgesetzt. Die Aussage der Frau Corbach, dass 36 Wohnungen möglich sind, ist somit objektiv falsch. Die geringe Zahl der Wohneinheiten lässt auch keine unzumutbaren Beeinträchtigungen der bestehenden Wohnbaugrundstücke und deren Bewohner erwarten.

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen stellt fest, dass die Anpflanzung mit heimischen Bäumen und Sträuchern aus Gründen des Ausgleichs erforderlich und auch als dorftypisch anzusehen ist. Es besteht im Bauplanungsrecht kein Rechtsanspruch auf Erhalt der Aussicht. Bezüglich der Stellung der Baukörper wurde jedoch auf die Einhaltung freier Sichtbeziehungen geachtet. Die Höhe der Gebäude wird begrenzt. Garagen sind ausschließlich mit Flachdächern auszuführen.

 

 

Beschlussvorschlag zu 6. Anregungen der Rechtsanwälte Lenz u. Johlen mit Vollmacht für Herrn Johannes Iserlohe:

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen weist die Anregung der Rechtsanwälte Lenz u. Johlen für Herrn Iserlohe auf Einstellung der Planung zurück. Lenz u. Johlen gehen von der falschen Voraussetzung aus, die Antragsteller der Baulandausweisung hätten den Planungswunsch ausschließlich mit Eigenbedarf begründet. Der Antrag der Herren Steinhauer vom 24.05.2002 stellt jedoch nur auf zwei bauwillige Kinder ab.

 

 

 

Der Planungsausschuss des Rates der Stadt Waldbröl hatte bereits in seiner Sitzung am 07.03.1994 beschlossen, eine Bautiefe um die gesamte Siedlung Fernblick herum auszuweisen. Dies wird jedoch von der Bezirksregierung nicht mitgetragen, so dass nunmehr nach Abstimmung über die Ziele der Raumordnung der Bereich nordöstlich der Straße Fernblick als die geeignete Fläche zur Deckung des mittelfristigen Baulandbedarfs bauleitplanerisch in Angriff genommen wurde. Auch die im Jahr 1994 vorgenommene Ausweisung von zwei Baugrundstücken südlich des Wohngebietes Fernblick erfolgte laut Beschluss des Rates der Stadt Waldbröl vom 18.05.1994 überwiegend im öffentlichen Interesse zugunsten Wohnzwecken dienender Vorhaben und nicht für den Eigenbedarf der damaligen Eigentümer.

 

 

Zu 1. Mangelndes Planerfordernis und fehlerhafte Abwägung

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen stellt fest, dass die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen haben, sobald (Zeitpunkt) und soweit (sachlicher und räumlicher Umfang) es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Steht somit eine Bauleitplanung mit der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung in Beziehung, so ist sie nach Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichtes generell zulässig. Ob für die konkrete Planung (einschließlich Dimensionierung) ein Bedarf besteht, ist im Rahmen der Abwägung zu ermitteln und zu gewichten. Die Gemeinde ist demnach planungsbefugt, wenn sie hierfür hinreichend gewichtige städtebauliche Allgemeinbelange ins Feld führen kann. An einer Planungsbefugnis fehlt es, wenn die Aufstellung eines Bebauungsplanes nur deshalb erfolgt, um dem Eigentümer aus wirtschaftlichen Gründen den Verkauf von Baugrundstücken zu ermöglichen. Dies ist jedoch hier gerade nicht der Fall. Im Rahmen der Abwägung wird das städtebauliche Ziel der zulässigen maßvollen Ortserweiterung ins Auge gefasst. Hierfür wurde zunächst der mittelfristige Bedarf mit sechs bis acht Baugrundstücken anhand der tatsächlichen Bautätigkeit der letzten zehn Jahre definiert.

 

Die Stadt Waldbröl hat sich im Rahmen der sachgerechten Abwägung dafür entschieden, zukünftige Baulandausweisungen an der nördlichen Peripherie Seifens vorzusehen, während der Süden und Südosten der Ortslage wegen der vorhandenen Topographie (steile Hanglagen) zukünftig ausscheidet. Insofern wurde der Beschluss des Fachausschusses vom 07.03.1994 modifiziert und die Planungsziele neu definiert. Ein Antrag auf Baulandausweisung im Südosten Seifens wurde deshalb bereits vom Fachausschuss zurückgewiesen.

 

Als erster Abschnitt der zukünftigen langfristigen Ortsentwicklung wurde nunmehr die Aufstellung der 33. Änderung des Flächennutzungsplanes und des Bebauungsplanes Nr. 61 der Stadt Waldbröl mit maximal sechs Ein- oder Zweifamilienhäusern vom Stadtrat beschlossen, nachdem die Abgleichung mit den Zielen der Raumordnung erfolgt ist.

 

Die Erforderlichkeit der Bauleitplanung definiert sich aus der bereits dargelegten natürlichen Entwicklung der Ortslage. Dabei ist auch die städtebauliche Ordnung gewahrt. Die größtmögliche Schonung des Außenbereichs erfolgt durch die Auswahl des Standortes im relativ flach geneigten Ackerland an der nördlichen Peripherie Seifens. Hier wird keine unkontrollierte Ausuferung der Bebauung in den Außenbereich vorgenommen, sondern eine planmäßige neue Ortsrandbebauung mit detaillierten restriktiven Festsetzungen, die tatsächlich einen überzeugenden neuen Ortsrand gewährleisten sollen.

 

Dass in der Ortslage Seifen noch zehn unbebaute Grundstücke anzutreffen sind, beeinträchtigt nicht das städtebauliche Ziel der Stadt Waldbröl nach angemessener Ortsentwicklung. Gleiches wird auch in anderen Ortsteilen durchgeführt, in denen ebenfalls Baulücken feststellbar sind. Dabei steht auch das Ziel der Erhaltung der Altersstruktur in den Dörfern im Vordergrund. Die junge Generation muss in die Lage versetzt werden, in den Heimatorten zu bauen.

 

 

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen stellt fest, dass der öffentliche Belang des Landschaftsschutzgebietes nur sehr eingeschränkt von Abwägungsrelevanz ist. Die rechtskräftigen Landschaftspläne des Oberbergischen Kreises setzen nahezu im gesamten Stadtgebiet mindestens Landschaftsschutzgebiet bis unmittelbar an die bestehende Bebauung fest. Somit tritt in allen bauleitplanerischen Aktivitäten der Stadt Waldbröl die Notwendigkeit der Aufhebung des formellen Landschaftsschutzgebietes ein. Im vorliegenden Fall hat die Untere Landschaftsbehörde wegen der geringen Schutzwürdigkeit des Gebietes aus landschaftspflegerischer Sicht bereits Zustimmung signalisiert.

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen stellt weiterhin fest, dass die vorgetragene erhebliche Belastung der vorhandenen Straßen aufgrund der geringen Anzahl der Neubauvorhaben als unbegründet zurückzuweisen ist. Fakt ist, dass die Ortsstraßen zwar nicht ausgebaut sind, jedoch über ausreichende Parzellenbreiten verfügen. So weist die öffentliche Erschließungsanlage „Fernblick“ einen Straßenquerschnitt von mindestens 5,00 m, die öffentliche Erschließungsanlage „Am Kamp“ sogar von 6,00 m auf. Ein Ausweichen auf unbefestigte Randstreifen für den Begegnungsverkehr ist also im öffentlichen Verkehrsraum machbar.

 

 

Zu 2. Nichterreichung des Planungsziels

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen weist die Stellungnahme hinsichtlich der Nichterreichung des Planungsziels bezüglich der Schaffung einer neuen harmonisch sich einfügenden Ortsrandbebauung grundsätzlich zurück. Aufgrund der durchgeführten frühzeitigen Bürgerbeteiligung ergeben sich jedoch Modifikationen im Plan.

 

a)      Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen weist die Stellungnahme bezüglich der Überdimensionierung der Baufenster mit Außenmaßen von 13 x 15 m zurück. Diese Dimensionierung ist in der Ortslage Seifen als ortstypisch für die Wohngebiete analysiert worden und fällt sogar bezüglich der vorhandenen Siedlung Fernblick nicht aus dem Rahmen. Die Baufenster sind im Übrigen auch abgestimmt auf die GRZ von 0,2.

 

b)      Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen gibt der Anregung bezüglich der Reduzierung der GRZ statt. Nach Analyse der Baustruktur der Wohngebiete Seifens erfolgt aufgrund der gegebenen Grundstückssituation mit größeren dorftypischen Flächen die Festsetzung der GRZ auf 0,2. Dies bedeutet eine Halbierung der Obergrenze nach § 17 Abs. 1 BauNVO und stellt ein Einfügen zukünftiger Bauvorhaben sicher.

 

c)      Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen gibt der Anregung statt, dass Garagen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und den separat festgesetzten Flächen für Garagen zulässig sind.

 

d)      Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen gibt der Anregung bezüglich der Dachform der Garagen – zukünftige Festsetzung Flachdach – statt. Damit soll der Riegelwirkung entgegengewirkt werden.

 

e)      Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen gibt der Anregung statt, die Festsetzung Ziffer 1.2 a.F. (nicht überbaubare Grundstücksflächen) zu streichen.

 

f)        Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen gibt der Anregung statt, die Festsetzung Ziffer 1.3 a.F. (abweichende Bauweise) zu streichen.

 

 

 

 

g)      Der Aussschuss für Stadtentwicklung und Bauen gibt der Anregung statt, Höhenfestsetzungen aufzunehmen. Die maximale Firsthöhe der Hauptgebäude wird auf 10 m über Straßenniveau festgesetzt.

 

h)      Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen stellt fest, dass dieser Punkt nicht begründet und somit nicht zu behandeln ist.

 

 

 

 

Beschlussvorschlag zu 7. Anregungen von 61 Bürgern:

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen nimmt die Anregungen der Bürger aus den Ortsteilen Seifen, Schönenbach, Wies und Krahwinkel zur Kenntnis.

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen stellt fest, dass die Aussage einer massiven Bebauung mit sechs Häusern und  jeweils sechs Wohneinheiten eindeutig falsch ist. Die Unterschriftensammler haben offenkundig unrichtige Angaben den Bürgern vorgelegt. Im Bebauungsplanentwurf für die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sind eindeutig sechs Baufenster für jeweils maximal zwei Wohnungen festgesetzt worden.

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen stellt fest, dass eine unverhältnismäßige Beeinträchtigung des Landschaftsschutzgebietes und des Landschaftsbildes durch die sechs Neubauvorhaben nicht eintreten wird. Durch Höhenfestsetzungen und gestalterische Festsetzungen sowie landschaftspflegerische Ausweisungen soll ein neuer harmonischer Ortsrand geschaffen werden. Die Untere Landschaftsbehörde hat bereits signalisiert, dem Vorhaben zuzustimmen. Von einer Zerstörung des Ortsrandes kann nicht die Rede sein.

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen stellt weiterhin fest, dass die Antragsteller der Baulandausweisung Eigenbedarf nur für zwei Grundstücke angemeldet haben. Es ist die städtebauliche Zielvorgabe der Stadt Waldbröl, zukünftig am nördlichen Ortsrand Seifens für eine maßvolle weitere Entwicklung dieser Ortschaft Bauland auszuweisen. Die wirtschaftlichen Interessen der Grundstückseigentümer spielen bei dieser Entscheidung keine Rolle. Dass es in der Ortslage Seifen noch zehn Baulücken gibt, beeinflusst die planerische Entscheidung der Stadt Waldbröl ebensowenig. Diese Baugrundstücke können nur sehr schwer mobilisiert werden, weil sie oftmals für den persönlichen Bedarf zurückgehalten werden. Es ist planerisches Ziel der Stadt Waldbröl, auch der jungen Generation in den Außenortschaften das Bauen zu ermöglichen. Dabei erfolgt die Entscheidung unabhängig von Eigentumsverhältnissen.

 

 

Offenlagebeschluss:

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen beschließt die öffentliche Auslegung der 33. Änderung des Flächennutzungsplanes im Bereich Seifen – Fernblick sowie des Bebauungsplanes Nr. 61 – Seifen – Fernblick – der Stadt Waldbröl gemäß § 3 Abs. 2 BauGB mit den Festsetzungen gemäß den beigefügten Unterlagen.