Vorlage - III/025/2018  

Sachverhalt:

Der Rat der Marktstadt Waldbröl hat in seiner Sitzung am 21.06.2017 einstimmig die Aufstellung der 12. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5 „Vor dem Löh“ der Stadt Waldbröl im Bereich „Friedrich-Engelbert-Weg / Löher Weg“ als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB beschlossen.

Nach dem Scheitern der 11. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5 „Vor dem Löh“ aus städtebaulichen und verkehrlichen Gründen ist eine Bauleitplanung durchzuführen, mit der eine eindeutige Integrierung der Grundstücke Gemarkung Waldbröl, Flur 77, Flurstücke Nr. 561, 562 und 600 in die östlich, südlich und westlich anschließenden Wohngebiete erfolgt.

Auf dem ca. 0,5 ha großen Areal südlich des Friedrich-Engelbert-Wegs ist nunmehr die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets (WA) mit einer maximal zweigeschossigen Bebauung eingeplant. Dabei orientiert sich das Baufenster mit einer Bautiefe von  19,00 m ausschließlich am Friedrich-Engelbert-Weg. Eine „Hinterlandbebauung“ wird mangels öffentlicher Erschließungsmöglichkeit nicht mehr vorgesehen. Das im Rahmen der noch rechtskräftigen 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 gültige Mischgebiet (MI) soll somit heruntergezont werden. Das neue WA-Gebiet soll die vorhandene Gebietsstruktur aufnehmen und Wohnbauland an der unmittelbaren Peripherie des Stadtzentrums bereitstellen.

Im Plangebiet können drei bis vier Mehrfamilienwohnhäuser mit maximal acht Wohneinheiten je Wohngebäude entstehen. Eine kleinteiligere Bebauung ist aber auch zulässig.

Die Erschließung erfolgt über die bestehenden öffentlichen Erschließungsanlagen. Die Mischwasserkanalisation ist vorhanden.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung hat in seiner Sitzung am 29.11.2017 einstimmig die öffentliche Auslegung des Plans sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange beschlossen.

Die Bezirksregierung Köln hat mit ihrer Verfügung vom 18.01.2018 erklärt, dass die Bauleitplanung an die Ziele der Raumordnung angepasst ist.

Die öffentliche Auslegung des Planentwurfs erfolgte in der Zeit vom 09.03.2018 bis einschließlich 09.04.2018. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange konnten ihre Stellungnahmen bis zum 09.04.2018 abgeben.

Folgende Stellungnahmen sind eingegangen:

1. Stellungnahme der Industrie- und Handelskammer Köln, Geschäftsstelle Oberberg, Gummersbach, vom 27.03.2018

Die IHK hat gegen diese Bauleitplanung grundsätzlich keine Bedenken. Es wird aber darauf hingewiesen, dass die Ausweisung zu Allgemeinem Wohngebiet nicht zu einer Beeinträchtigung der angrenzenden Einzelhändler (Be- und Entladen) führen darf.

2. Stellungnahme der 3L GbR, Architekten, Industriedesigner, Menden, vom 29.03.2018

Die 3L-Architekten tragen in einer umfangreichen Stellungnahme vor, dass es sich bei der 12. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 der Stadt Waldbröl um eine offensichtliche Verhinderungs- oder Negativplanung zu der angestrebten Umsetzung einer Seniorenpflegeinrichtung im Sinne der eingestellten 11. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 sowie nachfolgender Bauprojekte, die im Wesentlichen dem geltenden Planungsrecht entsprächen, handele. Insbesondere würden ohne triftigen Grund der südöstliche Teil des Plangebiets nicht mehr zur Bebauung vorgesehen und Beherbergungsbetriebe ausgeschlossen. Entlang des Friedrich-Engelbert-Wegs könnten nahezu die gleichen Bauvolumina errichtet werden, wie dies auch mit der noch rechtskräftigen 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 möglich sei. Ein kleinteiliger Städtebau sei an dieser Stelle auch nicht wünschenswert. Dies sei nur die laienhafte Ansicht der Anwohner, die vor einer größeren Baumasse Angst hätten, der sich die Politik leider beuge. Am Rande der Innenstadt angrenzend an eine enorme Baumasse des Einkaufszentrums sei selbstverständlich eine Planung wie die von 3L in drei Entwürfen vorgeschlagene denkbar und richtig.

Die 3L-Architekten beziehen sich auf die gestellten Bauvorvoranfragen und die zum Zeitpunkt der Stellungnahme noch anhängige Klage. Dabei sei eine Bauvoranfrage vollständig konform mit der 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5.

Im Einzelnen wird seitens der 3L Architekten vorgetragen:

Entfall eines Baufensters im Südosten des Plangebiets:

Durch den Entfall des Baufensters im Südosten entstehe eine atypisch große Lücke im Plangebiet. Der offiziell mit mangelnder Erschließungsmöglichkeit der Hinterlandbebauung begründete Entfall der überbaubaren Grundstücksflächen sei nicht schlüssig, weil selbstverständlich auch zurückliegende Gebäude mit einer entsprechenden Zufahrt oder Zuwegung stets und überall erschlossen werden können. 3L habe dies mit seinen Planungen bewiesen. Die Verhinderung der baulichen Nutzung dieses Bereichs sei durch sachliche Gründe nicht gerechtfertigt und stelle sich als enteignungsgleicher Eingriff dar.

Geometrie der neuen Baufenster:

Bis auf den kompletten Entfall des südöstlichen Baufensters unterscheide sich die Geometrie der Baufenster inklusive der zulässigen Höhe der baulichen Anlagen nicht wesentlich im Hinblick auf die 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5. 3L geht davon aus, dass mit der neuen Bauleitplanung entlang des Friedrich-Engelbert-Wegs sogar eine höhere, längere und dichtere Bebauung zulässig würde als die in den beiden Bauvoranfragen von 3L beantragten Gebäude. Dies gelte auch für die verworfene Seniorenpflegeinrichtung. Diese Annahme wird auch mit dem durchgängigen Baufenster begründet, das nach Auffassung von 3L trotz einer offenen Bauweise eine fast geschlossene Bauflucht von ca. 90 m ermögliche. Die bisher festgesetzten zwei Baufenster würden für eine zwingende Unterbrechung von 6,00 m sorgen.

Änderung des Maßes der baulichen Nutzung (GRZ/GFZ):

Es wird hierzu ebenfalls vorgetragen, dass auch mit der reduzierten Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung (GRZ/GFZ) entlang des Friedrich-Engelbert-Wegs gemäß der 12. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 eine noch dichtere und höhere Bebauung zulässig sei als von 3L beantragt. Es wird dargestellt, dass bei Entfall des geplanten südlichen dritten Gebäudes die Festsetzungen des Bebauungsplans hinsichtlich der GRZ/GFZ mit den beantragten Projekten eingehalten werden könnten.

Zahl der Vollgeschosse:

3L weist darauf hin, dass die geplante zweigeschossige Bebauung in dieser Hanglage talseitig eine drei- oder viergeschossige Wirkung entfalten könne. 3L habe mit den zur Bauvoranfrage eingereichten Entwürfen außerdem für zwei von drei Gebäuden eine zweigeschossige Bauweise beantragt. Für die verworfene Seniorenpflegeeinrichtung hätte der Entwurf eine Zweigeschossigkeit vorgesehen.

Zulässigkeit von Wohngebäuden mit maximal acht Wohnungen:

3L vertritt die Auffassung, dass die Festsetzung willkürlich sei, weil diese weder das maximal einzuhaltende Bauvolumen noch eine Größe der Wohnungen mit einer maximal gewünschten Bewohnerzahl zwingend beschränken könne, denn auch bei einer offenen Bauweise seien Hausgruppen (z. B. Reihen- oder Stadthäuser) mit einer Gesamtlänge von bis zu 50 m denkbar. Festgesetzt seien lediglich wie auch schon bei der 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 unverändert die maximale Gebäudehöhe und die offene Bauweise.

Art der baulichen Nutzung:

3L stellt fest, dass mit der 12. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 nunmehr ein Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt und gewerbliche Nutzungen ausgeschlossen werden. Da „Betriebe des Beherbergungsgewerbes“ nicht Bestandteil des Bebauungsplans seien, würde somit eine Seniorenpflegeinrichtung gezielt ausgeschlossen. Die Umwidmung zu einem WA-Gebiet sei willkürlich und auf Verhinderung der 3L-Planungen ausgerichtet, ohne dass sich die städtebauliche Situation wesentlich ändere.

Verkehrsbelastung:

Die Verkehrsbelastung durch die von 3L geplante und dann verworfene  Seniorenpflegeeinrichtung oder einer Seniorenwohnanlage wäre nach der Auffassung von 3L weitaus schwächer gewesen als bei den nunmehr zulässigen vier Achtfamilenhäusern mit insgesamt 32 Wohnungen, die mindestens jeweils einen Stellplatz benötigen. Eine Seniorenpflegeeinrichtung bzw. eine Seniorenwohnanlage käme hingegen mit 6 bis 8 Stellplätzen aus. Insofern sei die Ablehnung der 3L-Planungen aus Gründen der verkehrlichen Belastung am Friedrich-Engelbert-Weg widersprüchlich.

3. Stellungnahmen Aggerverband, Gummersbach, vom 04.04.2018 i.V.m. 27.10.2016

Der Aggerverband begrüßt die Ausweisung eines Gewässerrandstreifens. Dieser sollte mindestens den Vorgaben des § 31 Landeswassergesetz entsprechen. Darüber hinaus ist die Zugänglichkeit zum Gewässer für Unterhaltungsarbeiten des Aggerverbandes zu erhalten. Der Versickerung von Niederschlagswässern vor Ort ist gegenüber der punktuellen Einleitung in ein Gewässer unbedingt Vorrang einzuräumen. Es ist zu beachten, dass bei Einleitung zusätzlicher Niederschlagswässer über die bestehende Regenwasserkanalisation in ein Oberflächengewässer ggf. bestehende Einleitungserlaubnisse über ein einschlägiges Wasserrechtsverfahren anzupassen sind.

4. Stellungnahme Oberbergischer Kreis, Der Landrat, Gummersbach, vom 06.04.2018

Der Oberbergische Kreis äußert keine Bedenken gegen die Planung. Die evtl. erforderliche Baulandfreimachung hat aus artenschutzrechtlicher Sicht außerhalb der Brut- und Aufzuchtzeiten wildlebender Tiere zu erfolgen.

Beschlussvorschläge:

Zu 1. Stellungnahme IHK Geschäftsstelle Oberberg

Der Stadtrat stellt fest, dass das benachbarte Einkaufszentrum hinsichtlich der Anlieferung durch das neue Allgemeine Wohngebiet (WA) nicht eingeschränkt wird, das Be- und Entladen nicht über den Friedrich-Engelbert-Weg erfolgt und bereits mit der bestehenden Bebauungssituation auf Wohnnutzungen Rücksicht genommen werden muss. Nach der bauaufsichtlichen Genehmigung darf das Verladen bzw. die Anlieferung durch LKW und Lieferwagen nur in der Tageszeit von 6:00 Uhr bis 22:00 Uhr erfolgen und das auch nur für eine maximale Verladezeit von zwei Stunden täglich.

Zu 2. Stellungnahe 3L Architekten

Der Stadtrat weist die Stellungnahme der 3L GbR, Architekten, Industriedesigner, zurück. Mit der 12. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 liegt keine Negativplanung vor, sondern die Marktstadt Waldbröl verfolgt das Ziel, die planungsrechtliche Situation dem Stadtquartier anzupassen, indem der Bereich insbesondere von einem Mischgebiet (MI) in ein Allgemeines Wohngebiet (WA) heruntergezont wird. Die Bauleitplanung verfolgt ein schlüssiges städtebauliches Konzept, um die Gebietsstruktur nach Art und Maß der baulichen Nutzung zu gewährleisten.

Diese Auffassung haben sowohl das Verwaltungsgericht Köln mit seinem Beschluss vom 06.06.2018 als auch das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen mit seinem Beschluss vom 06.08.2018 bezüglich des Antrags auf Regelung der Vollziehung bei der Zurückstellung einer Bauvoranfrage grundsätzlich bestätigt. Das VG Köln sieht auch keine Anhaltspunkte dafür, dass das Vorhaben auszuschließen der einzige Zweck der Planung war.

Die städtebauliche Situation östlich, südlich und westlich des Plangebiets stellt sich mit kleinteiliger Wohnbebauung dar, teils auch mit gebietsverträglichen Mehrfamilienhäusern mit bis zu acht Wohnungen. Im Rahmen der auf Grund der Stellungnahmen der Anwohner eingestellten 11. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 der Stadt Waldbröl hat sich aus städtebaulichen Gründen ergeben, dass die massiv geplante Seniorenpflegeinrichtung eindeutig nicht gebietsverträglich ist. Das gleiche gilt für die mit den beiden Bauvoranfragen beantragten Vorhaben, die sich auf die Errichtung von drei Mehrfamilienhäusern, teilweise mit gewerblichen Serviceleistungen im Erdgeschoss (Tagespflege für Senioren) sowie einer Tiefgarage beziehen. Dabei soll das westliche Wohngebäude mit drei Vollgeschossen sowie die beiden anderen Wohngebäude mit zwei Vollgeschossen ausgebildet werden. Es ist die Errichtung von insgesamt 45 barrierefreien Appartements mit einer Größe bis zu 50 m² geplant. Eine solch massive Bebauung sprengt hier den städtebaulichen Rahmen und muss unterbleiben. Die Baumasse des nördlich anschließenden Einkaufszentrums spielt bei der städtebaulichen Beurteilung keine Rolle. Dieser Bereich ist der Innenstadt und dem Zentralen Versorgungsbereich zuzurechnen. Der Friedrich-Engelbert-Weg bildet eine deutliche Zäsur.

Das geltende Planungsrecht ist an die städtebaulichen Ziele der Stadt Waldbröl anzupassen. Dabei spielt es auch keine Rolle, dass die von 3L beantragten Bauvorhaben dem bisher geltenden Planungsrecht entsprechen. Es ist im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung des Bereichs diese Bauleitplanung vorzunehmen. Dabei handelt es sich gemäß § 13a BauGB um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung, der eine Nachverdichtung quartiersverträglich ermöglicht.

Entfall eines Baufensters im Südosten des Plangebiets

Der Stadtrat stellt fest, dass der Entfall des südöstlichen Baufensters einerseits mangels einer öffentlichen Erschließung erfolgt. Zum anderen soll für die zulässigen maximal vier Mehrfamilienhäuser ein positives Wohnumfeld mit südlich ausgerichteten Ruhezonen geschaffen werden. Somit kann hier am Rande der Innenstadt ein hochwertiges Wohnquartier entstehen. Es handelt sich dabei nicht um einen enteignungsgleichen Eingriff, sondern um ein zulässiges neues städtebauliches Konzept, das eine Aufwertung beinhaltet. Die entstehende „Baulücke“ von ca. 40 m ist nicht überdimensioniert.

Geometrie der neuen Baufenster

Der Stadtrat bestätigt die Auffassung von 3L, dass sich die Geometrie der Baufenster bis auf den kompletten Entfall des südöstlichen Baufensters vom bisher gültigen Planungsrecht entlang des Friedrich-Engelbert-Wegs nicht wesentlich unterscheidet. Dies gilt auch für die zulässige Höhe der baulichen Anlagen, die sich nicht geändert hat. Die Behauptung von 3L, dass durch die neuen Festsetzungen der 12. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5 sogar noch eine höhere, längere und dichtere Bebauung entlang des Friedrich-Engelbert-Weges zulässig werde, ist nicht nachvollziehbar. 3L beabsichtigt mit den beantragten Bauprojekten die bisherigen Baufenster entsprechend der 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 nahezu vollständig auszunutzen und die maximal zulässige Höhe nicht zu unterschreiten. Das neue Baufenster ermöglicht auch keine durchgehende Bauflucht. Die angesprochene Unterbrechung von 6,00 m in der Bebauung zwischen den einzelnen Wohngebäuden ergibt sich allein auch zukünftig aus dem Abstandsflächenrecht. Eine wesentliche Änderung in der Länge des Baufensters entsteht nicht.

Änderung des Maßes der baulichen Nutzung (GRZ / GFZ)

Der Stadtrat stellt fest, dass in dem neuen Allgemeinen Wohngebiet (WA) gegenüber dem bisherigen Mischgebiet (MI) die GRZ von 0,6 auf 0,4 und die GFZ von 1,2 auf 0,8 reduziert worden ist. Dass die Bebauung nicht dichter und höher werden kann, ist somit bewiesen.

Zahl der Vollgeschosse

Der Stadtrat bestätigt die Aussagen von L3 hinsichtlich der Wirkung von zweigeschossigen Gebäuden in der Hanglage. Allerdings wird die maximale Bauhöhe durch Festsetzungen begrenzt.

Zulässigkeit von Wohngebäuden mit maximal acht Wohnungen

Der Stadtrat stellt fest, dass die Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB mit der Höchstzahl von acht Wohnungen je Wohngebäude das städtebauliche Ziel verfolgt, die Erhaltung und Entwicklung der Eigenart des bestehenden Wohngebietes zu gewährleisten, Dass mit den Festsetzungen des Bebauungsplans auch Doppel- oder Reihenhäuser (Hausgruppen) in der offenen Bauweise zulässig sind, steht diesem Ziel nicht entgegen. Die Größe der jeweiligen Wohnungen oder gar eine Bewohnerzahl kann rechtlich nicht festgesetzt werden.

Art der baulichen Nutzung

Der Stadtrat widerspricht der Darstellung von 3L, dass mit der 12. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 Seniorenpflegeeinrichtungen gezielt ausgeschlossen werden. Altenwohnheime, Altenheime und Altenpflegeheime fallen unter den Begriff des Wohngebäudes, während die beantragte Tagespflege eine Anlage für soziale Zwecke darstellt und somit ebenfalls nach § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO in einem Allgemeinen Wohngebiet (WA) zulässig ist. Darüber hinaus können nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO sonstige nicht störende Gewerbebetriebe ausnahmsweise zugelassen werden. Zum Beherbergungsgewerbe gehören demgegenüber insbesondere solche Betriebe, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen zu gewerblichen Zwecken gegen Entgelt vorübergehende Übernachtungsmöglichkeiten zur Verfügung stellen, ohne dass die Gäste in den Räumen unabhängig eine eigene Häuslichkeit begründen können.

Verkehrsbelastung

Der Stadtrat stellt fest, dass für die von 3L geplante Seniorenpflegeeinrichtung die notwendige Zahl der Stellplätze grundlegend falsch eingeschätzt worden ist, weil Stellplätze für Bedienstete und Besucher kaum zur Verfügung stehen sollten. Verkehrstechnisch schwierig war insbesondere auch die geplante Anlieferung. Diese hätte vom Löher Weg aus vorgenommen werden müssen. Für eine gebietsverträgliche Wohnbebauung ist der Friedrich-Engelbert-Weg verkehrstechnisch ausreichend dimensioniert.

Zu 3. Stellungnahme des Aggerverbandes

Der Stadtrat nimmt die Hinweise des Aggerverbandes zum Gewässerrandstreifen und der Niederschlagswasserbeseitigung zur Kenntnis.

Zu 4. Stellungnahme Oberbergischer Kreis

Der Stadtrat nimmt den Hinweis des Oberbergischen Kreises aus artenschutzrechtlicher Sicht zustimmend zur Kenntnis.

Satzungsbeschlussvorschlag:

Der Rat der Stadt Waldbröl beschließt für die 12. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 „Vor dem Löh“ der Stadt Waldbröl im Bereich „Friedrich-Engelbert-Weg / Löher Weg“ als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB gemäß § 7 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14.07.1994 (GV. NRW. S. 666), zuletzt geändert durch Artikel 15 des Gesetzes vom 23.01.2018 (GV. NRW. S. 90) in Verbindung mit § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) in seiner Sitzung am 26.09.2018 folgende

S A T Z U N G

§ 1

Der Rat der Stadt Waldbröl beschließt die 12. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 „Vor dem Löh“ der Stadt Waldbröl im Bereich „Friedrich-Engelbert-Weg / Löher Weg“ als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB, bestehend aus der Planzeichnung und den textlichen Festsetzungen als Satzung und der Begründung hierzu.

Der Bebauungsplan wurde im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt.

§ 2

Die Satzung tritt mit ihrer öffentlichen Bekanntmachung in Kraft.