Vorlage - III/064/2018  

Sachverhalt:

Um die verstärkte Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken in Waldbröl bedienen zu können, besteht die Absicht, die sogenannte „Breuers Wiese“ als Bebauungsplan Nr. 29 „Isengarten“ der Marktstadt Waldbröl wohnbaulich in Zusammenarbeit mit der Oberbergischen Aufbau GmbH in Gummersbach zu entwickeln. Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 29 „Isengarten“ der Stadt Waldbröl als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB liegenden Flächen stellen ein noch unbebautes, jedoch umfassend von Wohnbebauung umschlossenes Grundstück dar. Die Bezirksregierung Köln hat mit ihrer Verfügung vom 21.09.2018 bestätigt, dass die Berichtigung des Flächennutzungsplans der Marktstadt Waldbröl mit der Darstellung als Wohnbaufläche im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens nach § 13a BauGB an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung angepasst ist. Bisher ist das Plangebiet als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt.

Das Grundstück im Bereich „Isengarten“ stellt im zentralen Stadtgebiet von Waldbröl gleichzeitig die letzte zusammenhängende Entwicklungsfläche mit einer Größe von 4,9 ha für den Wohnungsbau dar. Mit dieser wohnbaulichen Entwicklung kann die innerstädtische Verdichtung vorangetrieben werden, ohne Flächen in den Außenbereichen der Stadt in Anspruch nehmen zu müssen. Einer weitergehenden Zersiedelung des Außenbereichs kann so vorgebeugt werden. Alternative Flächen in vergleichbarer Größenordnung und Qualität, die der demografischen Entwicklung wirkungsvoll entgegenwirken könnten, sind im Stadtgebiet nicht vorhanden. Bei diesem Bebauungsplangebiet handelt es sich um eine ruhige, attraktive Wohnlage in fußläufiger Entfernung zum Stadtzentrum. Alle wichtigen Infrastrukturen sind im nahen Umfeld vorhanden.

Ziel der Planung ist es, erschwingliche Baugrundstücke für junge Familien zu schaffen durch Bereitstellung von ca. 55 Grundstücken auf einer Gesamtfläche von ca. 2,8 ha im Westteil des Plangebietes für den Bau von maximal zweigeschossigen Ein- und Zweifamilienhäusern (bevorzugt freistehende Einfamilienhäuser) und Doppelhäusern zur Bildung einer aufgelockerten Bebauung. Es sollen nachfrageorientierte und bedarfsgerechte Grundstücksgrößen um ca. 500 m² entstehen mit einem Spielraum für individuelle Grundstückszuschnitte. Mehrfamilienhäuser mit bis zu acht Wohnungen sollen auf einer Fläche von 0,9 ha an der Turnerstraße errichtet werden, evtl. auch mit seniorengerechten Wohnungen. Es wird eine Grundstücksgröße von mindestens 450 m² vorgeschrieben.

Der westliche Planbereich wird als Reines Wohngebiet (WR) ausgewiesen, während der östliche Teil an der Turnerstraße aufgrund der bestehenden angrenzenden Baustruktur als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt wird. In den Gebieten, die der Ein- und Zweifamilienhausbebauung vorbehalten sind, sollen maximal zwei Vollgeschosse zulässig sein, während der Bereich für die Mehrparteienhäuser mit ein bis drei Vollgeschossen gestaffelt wird. Entlang der Turnerstraße müssen mindestens zwei Vollgeschosse entstehen. Die Grundflächenzahl (GRZ) wird auf 0,4, die Geschossflächenzahl (GFZ) auf 0,8 festgesetzt. Durch Höhenfestsetzungen wird eine der Topografie angepasste Bebauung erreicht. Insbesondere wird auch ein Bezug zu den Erschließungsanlagen hergestellt.

Durch die Unterbringung von Pkw-Stellplätzen in den Untergeschossen der Mehrfamilienhäuser wird die Bebauung dem Gelände angepasst. Hierfür kann auch die GRZ bis auf einen Wert von 0,8 überschritten werden. Es sollen auch auf den Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken möglichst jeweils mehrere Stellplätze entstehen.

Als Dachformen werden in Anlehnung an die Wohnbebauung im Umfeld überwiegend Sattel- und Pultdächer mit einer Dachneigung von 20 bis 40 Grad vorgeschlagen. Ein hoher Anteil der Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke hat eine günstige Ausrichtung im Hinblick auf die Nutzung von Sonnenenergie. In Teilbereichen im Inneren des Plangebiets sollen auch Flachdächer und Walmdächer zugelassen werden. Die Gebäudestellung (Firstrichtung) soll vorwiegend parallel zum Geländeverlauf, entlang der Turnerstraße straßenparallel erfolgen, um die Bildung einer städtebaulichen Raumkante durch die Bebauung zu erreichen. Weitere gestalterische Festsetzungen nach der Landesbauordnung sind eingeplant.

Das städtebauliche Konzept sieht für die verkehrliche Erschließung vor, die Geländeverhältnisse und Anbindungsmöglichkeiten an das bestehende Straßennetz weitgehend zu berücksichtigen. Die Haupterschließung in Nord-Südrichtung wird 7,50 m breit bei einem Gefälle von ca. 2% bis 6 % für die Planstraße 1 projektiert. Stellplätze und Begrünung werden im öffentlichen Straßenraum untergebracht. Es soll ein kleiner Quartiersplatz im Zentrum entstehen.

Die untergeordneten Wohnstraßen sind 5,50 m breit und es gibt Stichstraßen mit einer Wendemöglichkeit für dreiachsige Müllfahrzeuge. Die Wohnstraßen werden überwiegend im Mischprofil d.h. ohne Trennung der Verkehrsarten gestaltet. Es erfolgt eine fußläufige Vernetzung insbesondere in Richtung Grundschule Isengarten und zum geplanten Kindergarten im Nordwesten. Die Bushaltestelle an der Turnerstraße soll verlagert werden. Die Fläche für die verkehrliche Erschließung beträgt insgesamt ca. 1 ha.

Es werden zwei Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Kinderspielplatz“ ausgewiesen, wobei eine Fläche im zentralen Bereich angeordnet werden soll.

Im südwestlichen Planbereich wird eine Fläche für Versorgungsanlagen (Regenrückhaltung und Fernwärme - Errichtung eines BHKW) vorgesehen.

Die Erarbeitung des Bebauungsplans erfolgte auf der Grundlage des vorliegenden städtebaulichen Konzepts des Büros Dr. Jansen, Köln, welches in der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung am 19.03.2018 beraten und einstimmig zustimmend zur Kenntnis genommen wurde.

Der Ausschuss beschloss folgende Maßgaben für den weiteren Planungsprozess:

1. Hinsichtlich der an die Turnerstraße angrenzenden Mehrfamilienhäuser wird alternativ zur Planung anstelle der Parkstreifen auch die Möglichkeit geprüft, die Mehrfamilienhäuser mit Tiefgaragenplätzen zu planen.
2. Es wird geprüft, ob der vorgesehene Kinderspielplatz zentraler im zu erschließenden Gebiet eingeplant werden kann
3. Die Möglichkeit der Ausweisung des Gebietes alternativ als Allgemeines Wohngebiet oder Reines Wohngebiet bzw. die Kombination dieser beiden Alternativen sind im Rahmen der Planung zu prüfen.

Diese wurden - wie bereits ausgeführt - berücksichtigt.

Der Bebauungsplanentwurf mit seinen Anlagen ist dieser Beschlussvorlage beigefügt.

Beschlussvorschläge:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung beschließt gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 29 „Isengarten“ der Marktstadt Waldbröl als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB. Die Abgrenzung ergibt sich aus dem Anlageplan.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung beschließt, dass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt wird.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung beschließt, gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB abzusehen.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung beschließt die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 29 „Isengarten“ der Stadt Waldbröl gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 sowie § 3 Abs. 2 BauGB.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung beschließt die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB sowie § 4 Abs. 2 BauGB.