Bürgerinformationssystem
Vorlage - III/147/2019
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Sachverhalt:
Die Entwicklung des brachliegenden Merkurkomplexes und seines Umfelds ist das Leitprojekt des „Integrierten Entwicklungs- und Handlungskonzepts Innenstadt Waldbröl 2025“. Die Aktivierung der Brache ist zwingend notwendig, um dem Zentrum von Waldbröl nachhaltige Perspektiven geben zu können. Die Stadt Waldbröl hat die Merkur-Immobilie und angrenzende Grundstücke erworben. Sie hat große Anstrengungen unternommen, einen Investor für ein „Einkaufszentrum mitten in der Innenstadt“ zu finden. Nachdem sie die europaweite Ausschreibung von 2014 sowie die öffentliche Ausschreibung von 2017 durchgeführt hat und kein positives Ergebnis erzielen konnte, soll nun die Aktivierung mittels einer öffentlichen Maßnahme erfolgen.
Abriss Der Abbruch des Merkurkomplexes startet im Herbst 2019. Auf der Grundlage der Zielsetzung, die Merkurbrache kurzfristig zu aktivieren, erfolgt der Abbruch der Bestandsimmobilie vor der Bewilligung der Fördermaßnahme. Abbruch (und Herrichtung) sind dann als vorbereitende Maßnahmen förderunschädlich vor einer Bewilligung möglich, wenn die später zu beantragende Fördermaßnahme zuwendungsfähig ist. Dann erfolgt die Refinanzierung mit der Bewilligung der Maßnahme. Das Risiko trägt die Stadt. Das Ministerium teilte schriftlich mit: „Für den Fall, dass die Nachfolgenutzung mit Städtebauförderungsmitteln hergestellt wird (z. B. öffentliche Grünflächen), könnte der Abriss förderunschädlich als vorbereitende Maßnahme durchgeführt werden und mit dem Förderantrag für die öffentliche Folgenutzung refinanziert werden.“ Hierzu sind als Voraussetzung, unter Berücksichtigung der vorliegenden Gutachten, die Vorgaben zum Boden- und Altlastenmanagement zu erarbeiten. Das Fachgutachten zum Boden- und Altlastenmanagement sowie das Rückbaukonzept werden zurzeit erstellt.
Anlass und Ziel Für das aufbereitete Areal soll ein ganzheitliches Konzept erstellt werden. Das neue Innenstadtquartier von Waldbröl soll freiraumgeprägt gestaltet werden. Räume für neues innerstädtisches Leben, die Jung und Alt zum Verweilen und Einkaufen einladen, werden geschaffen. Kleinteiliger Einzelhandel mit regionalem Bezug, innovative und flexible Nutzungsmöglichkeiten, Wohnraumangebote für unterschiedliche Nutzergruppen sowie Gastronomie und Außengastronomie tragen zur Belebung bei. ‚Grün‘ mitten im Zentrum soll ein Alleinstellungsmerkmal der Stadt werden: Ein Grünzug mit dem Waldbrölbach als Kernelement, durchzogen von Wegeverbindungen und belebt durch Spiel und Sport, sowie die Belebung des Areals durch die Integration von Kultur und Events kann zu einer attraktiven Marke im Zentrum werden. Diese Perspektiven sollen in einem städtebaulichen Konzept gebündelt werden. Darin wird das Merkurareal in Freiraum, städtische Aufenthaltsbereiche und Baufelder untergliedert. Es stellt – nach dem Beschluss des Konzepts – den stabilen Rahmen für die detaillierte Planung der öffentlichen Räume und der privaten Baufelder mit innerstädtischen Nutzungsangeboten dar. Auf dieser Grundlage und den erarbeiteten Entwurfsplanungen für die öffentlichen Räume kann und soll dann der Antrag zur Förderung der Maßnahmen mit Städtebauförderungsmitteln gestellt werden. In diesen Förderantrag können auch die Kosten für den Erwerb der Immobilie sowie der Abriss und die Aufbereitung des Areals einbezogen werden. Die Erlöse für die zu veräußernden Baufelder werden von den Kosten in Abzug gebracht. Das Ergebnis stellt die „zuwendungsfähigen Kosten“ dar, die zur Förderung beantragt werden. Mit den oben genannten neuen Planungsvorstellungen ist dann das „Integrierte Entwicklungs- und Handlungskonzept Innenstadt Waldbröl“ fortzuschreiben. Die vorliegenden städtebaulichen Konzepte im IEHK sind zu aktualisieren, die Erkenntnisse aus den Ausschreibungen einzubeziehen. Die städtebaulichen Konzepte sollen dann in eine Machbarkeitsstudie einfließen, in der die darin dargestellten Nutzungen bewertet und die finanziellen Auswirkungen beleuchtet werden. Die Machbarkeitsstudie ermittelt im Ergebnis Nutzungen, Kosten, Finanzierungsmöglichkeiten und Wirtschaftlichkeit als Entscheidungsgrundlage für die politischen Gremien und für den Fördergeber.
Beteiligungsverfahren Aktuell führt die Stadt Waldbröl ein umfangreiches Beteiligungsverfahren mit den BügerInnen, den AnliegerInnen im Umfeld des Merkurareals, den Investoren/Architekten und den MandatsträgerInnen der Politik durch, um ein von allen getragenes Konzept zur Entwicklung der Brachfläche zu erhalten. Termine des bisherigen Beteiligungsprozesses:
Ergebnis des bisherigen Beteiligungsprozesses Der Beteiligungsprozess hat gezeigt, dass die Stadtgesellschaft sich ein Innenstadtquartier für ‚Alle‘ mit den Schwerpunkten Grün, Wasser und innerstädtischen Angeboten wünscht und trägt. Insgesamt soll das Quartier eine hohe Qualität in allen Bereichen (städtischer Raum, Bebauung und Freiraum) aufweisen. Aufgrund der zentralen Lage in der Innenstadt von Waldbröl ist die Verknüpfung der umliegenden Bereiche durch Wegeverbindungen von der Droste-Hülshoff-Straße zur Nümbrechter Straße und von der Bahnhofstraße zur Kaiserstraße mit einem Eventplatz am Kreuzungspunkt der beiden Achsen für die BürgerInnen von besonderer Bedeutung. Die Bebauung soll an das Umfeld angepasst und mit „harmonischer Formensprache“ umgesetzt werden. Die neue, angepasste Bebauung soll das Quartier unterstützen und zu einer positiven Imagebildung des Standorts führen. Das Quartier soll durch ein anspruchsvolles Angebot (Wohnen, Einzelhandel und Gastronomie), das der Qualität des Raums entspricht, belebt werden. Am Standort Kaiserstraße soll gehobener Wohnraum in den Obergeschossen und eine Mischung aus Einzelhandel, Dienstleistung und Gastronomie im Erdgeschoss vorgesehen werden. Auch ein Hotel oder eine Stadtbücherei könnten integriert werden. An der Bahnhofstraße können sich die BürgerInnen eine Mischung aus Wohnen und Einzelhandel vorstellen. Umgeben von hochwertiger Architektur wünschen sich die BürgerInnen einen Stadtplatz mit hoher Aufenthaltsqualität und Außengastronomie als neuen innerstädtischen Lebens- und Kommunikationsraum an der Kaiserstraße. Als Gegenpol zu dem städtischen Raum an der Kaiserstraße wird der Grünzug gesehen. Dieser soll das Alleinstellungsmerkmal des Quartiers werden. Unterstützt werden soll diese Zielsetzung durch einen offenen und naturnahen Bach als Mittelpunkt des Quartiers. Die Historie des Standorts ist für die BürgerInnen von besonderer Bedeutung. Sie wünschen einen Bezug zur Villa Venn in der Gestaltung. Die Darstellung der Villa an einer Gebäudefassade oder ein Infopunkt am ehemaligen Standort waren einige Ideen. Trotz der angestrebten Vielfalt von Nutzungen soll keine Beliebigkeit das Quartier prägen: Nutzungen sind aufeinander abzustimmen und sollen in der Mischung und dem Umfang verträglich sein. Im Folgenden wird die Quintessenz des Beteiligungsverfahrens in Stichpunkten aufgezeigt, die in der Abwägung zu dem oben erläuterten Ergebnis geführt haben.
Bebauung Feingliedrig Leicht und luftig Vielseitig und innovativ – Gründerzentrum, Start-Ups Angepasste Geschossigkeit Harmonisches Gesamtbild
Nutzungsideen Gastronomie mit Außengastronomie Kleinteiliger Einzelhandel – lokale, regionale, faire und ökologische Produkte und Dienstleistungen Nahversorgung Mischnutzung Unterschiedliche und innovative Wohnraumangebote – Mehrgenerationenhaus, Studentenwohnungen, Wohngemeinschaften für Auszubildende, Wohngemeinschaften Hotel Stadtbücherei
Grünzug Grün als Alleinstellungsmerkmal Großzügiger und einladender Grünzug Wasser als Kernelement Wegeverbindung von Nord nach Süd und von West nach Ost durch den Grünzug Nutzung des Grünzugs durch Spiel und Sport Temporäre gastronomische Nutzungen Verknüpfung des Stadtplatzes mit dem Grünzug durch Treppenanlagen Grill- und Feuerstelle Stadtplatz Platz als Treffpunkt für Jung und Alt Hohe Aufenthaltsqualität Außengastronomie Kultur und Events Kulturwerkstatt – In- und Outdoor Flächen Eventplatz mit Kleinkunstbühne Markthalle Freilichtkino
Sonstiges Endogene Entwicklung durch ortsansässige Investoren Barrierefreiheit – Rampen für Rollstuhlfahrer Bücher-, Leseecke, Büchertauschbereich WLAN Hotspots Flächen zur Eigengestaltung – Kreide- / Graffitiwand
Städtebauliches Konzept Das Merkurareal stellt aufgrund seiner Lage für die Stadt Waldbröl ein großes Potential dar. Das vorliegende städtebauliche Konzept schöpft dieses Potential aus und schafft durch die Bündelung unterschiedlicher Nutzungen und Ansprüchen aus der Stadtgesellschaft einen einzigartigen Raum, der die Attraktivität der Stadt Waldbröl in Zukunft steigern wird. Insgesamt lässt sich das Konzept in vier unterschiedliche Teilbereiche aufteilen – in den Stadtplatz mit der angrenzenden Bebauung an der Kaiserstraße, den Grünzug entlang des Waldbrölbachs, den Eventplatz im Zentrum des Areals und in den Multifunktionsplatz mit 38 begrünten Stellplätzen, der u.a. für kleinere Veranstaltungen und Märkte genutzt werden kann und der durch kleine geschwungene Grünflächen einen selbstverständlichen Übergang zum Eventplatz bildet. Die Kombination von Urbanität an der Kaiserstraße und Grünbereich entlang des Waldbrölbachs – verbunden durch große Treppenanlagen, die zum Verweilen einladen – erzeugt eine positive Spannung und gleichzeitig ein harmonisches Zusammensein dieser unterschiedlichen Nutzungen im Gesamtgefüge des Quartiers. Es entsteht ein neuer Lebensraum für die Stadtgesellschaft.
Bausteine zur Konkretisierung Bebauung Das städtebauliche Konzept sieht eine angepasste Bebauung mit „harmonischer Formensprache“ und insgesamt hoher architektonischer Qualität vor. Der Stadtplatz an der Kaiserstraße wird von zwei Gebäuden gerahmt. Die Gebäude weisen eine Geschossigkeit von maximal drei Geschossen plus Staffelgeschoss auf. An der östlichen Platzseite des Stadtplatzes erheben sich drei sogenannte ‚Wolkenbügel‘. Auf einem eingeschossigen Baukörper schweben drei zweigeschossige Gebäuderiegel mit einem Staffelgeschoss über dem Stadtplatz. Alternativ kann die Bebauung auch insgesamt eine dreigeschossige Raumkannte zum Platz bilden. An der Bahnhofstraße entsteht, parallel zur Straße, ein maximal dreigeschossiger Baukörper mit Staffelgeschoss.
Nutzungen Ein qualitätvolles Angebot soll das Quartier stützen und beleben. Dazu werden durch das städtebauliche Konzept notwenige Voraussetzungen geschaffen. Als Nutzung der Baukörper an der Kaiserstraße sind im Erdgeschoss kleinteiliger Einzelhandel, Dienstleistung und Gastronomie mit Außengastronomie, die sich auf dem neuen Stadtplatz ansiedeln kann, angedacht. Eine ausgeglichene Kombination der aufgeführten Nutzungen stützt die Urbanität des Quartiers und lässt das Quartier zur neuen Mitte von Waldbröl werden. Die Obergeschosse bieten sich zur Schaffung von Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung wie Zuziehende an. Dabei sollen Angebote mit barrierefrei erschlossem Wohnraum berücksichtigt werden – von Appartements bis zum familiengerechten Wohnen. Auch Mehrgenerationenwohnen sowie Wohnungen im Eigentum und zur Miete sind denkbar. Für das Gebäude an der Bahnhofstraße ist eine Mischung aus Dienstleistungen im Erdgeschoss und Wohnen in den Obergeschossen vorgesehen. Anzudenken ist darüber hinaus die Integration eines kleinen Stadthotels im Quartier. Ebenfalls weist das Quartier Potential auf, am Stadtplatz eine Stadtbücherei zu realisieren – jedoch besteht hierfür derzeit (noch) keine Finanzierungsmöglichkeit.
Stadtplatz Der Stadtplatz soll durch seine hohe Aufenthaltsqualität bestechen und neuer innerstädtischer Lebens- und Kommunikationsraum für die Stadtgesellschaft werden. Hochwertige Materialien und Ausstattungen sowie die angrenzende qualitätvolle Architektur schaffen in Kombination einen neuen Raum mit besonderem Flair für die BürgerInnen. Unterstützt wird dieses Ziel durch die angrenzende Gastronomie, die auf dem Stadtplatz Außengastronomie betreiben kann. Der Stadtplatz geht im Norden in eine große Treppenanlage über, die den Stadtplatz mit dem Eventplatz verbindet. Über die reine räumliche Verbindungsfunktion hinaus nimmt die Treppenanlage einen hohen Stellenwert für die Qualität des urbanen Lebens im Quartier ein: Durch die großen Sitzstufen wird die Treppenanlage zum Treffpunkt und Verweilort der Stadtgesellschaft.
Eventplatz Mit seiner ovalen Form grenzt der Eventplatz an die umliegenden Nutzungen an und fungiert als Verbindungsglied. Nach Osten geht er in Sitzstufen über, die den Platz mit dem Grünzug und der dazugehörigen Wasserfläche verbinden. Der Eventplatz bietet Raum für kleine Veranstaltungen und Märkte, eine temporäre Kleinkunstbühne und ein ebensolches Freilichtkino. Darüber hinaus bildet der Eventplatz in Erweiterung des Stadtplatzes und der Treppenanlage ebenfalls einen Ort zum Aufenthalt und Verweilen. Grünzug Durchzogen von Wegeverbindungen – Fuß- und Radwegen – von der Droste-Hülshoff-Straße zur Nümbrechter Straße und von der Bahnhofstraße zur Kaiserstraße stellt der Grünzug den Gegenpol zum urbanen Bereich an der Kasierstraße dar. Temporäre gastronomische Angebote z. B. in Form von Food-Trucks, die durch einen Gastronomiebetrieb am Stadtplatz betrieben werden können, eine Parcouring-Anlage, ein Spielplatz, ein Schachbrett und weitere Angebote sowie unterschiedliche Aufenthaltsbereiche führen zu einer Belebung des Grünzugs. Waldbrölbach Der Waldbrölbach wird bis zur westlichen Grenze des Eventplatzes offengelegt. Das Ufer wird erlebbar und naturnah gestaltet, so dass der Bach und sein Umfeld zum Verweilen einladen. Nördlich des Eventplatzes schmiegen sich Rasenstufen in die Böschung und bieten so einen besonderen Aufenthaltsbereich, der direkt an das Wasser grenzt. Gespeist durch das Wasser des Waldbrölbachs wird ein Wasserspielplatz angelegt, der durch Sitzstufen mit dem Eventplatz verbunden ist. Auch in den Zeiten, in denen der Waldbrölbach wenig Wasser führt, soll eine Lösung gefunden werden, die geplante Mulde mit Wasser zu speisen. Auch als Matschspielplatz kann diese Fläche über eine Qualität als Treffpunkt verfügen. Flächenbilanz(en)
Kosten und Finanzierung Die Kosten setzen sich zusammen aus dem Grunderwerb, dem Abbruch des Merkurkomplexes, der Aufbereitung des Grundstücks und aus dem Ausbau des öffentlichen Raums Merkur. Dieser besteht aus dem Stadtplatz, dem Eventbereich und der Multifunktionsfläche an der Nümbrechter Straße. Durch den Abzug der zu erwartenden Erlöse durch den Verkauf der Baufelder werden die zuwendungsfähigen Kosten ermittelt, die die finanzielle Grundlage für die Städtebauförderung darstellen. Die Bandbreite der zuwendungsfähigen Kosten basiert auf der maximalen Größe der Baufelder einerseits und ihrer angestrebten Mindestgröße andererseits und in der Folge der komplementären Dimensionen des Stadtplatzes. Hierdurch variieren auch die zu erzielenden Erlöse. Die zuwendungsfähigen Kosten von 5,4 bis 5,7 Mio. € werden – wie bereits beschrieben – aus den Kosten abzüglich der Erlöse errechnet. Wird die Förderfähigkeit der Maßnahme bestätigt, können Städtebauförderungsmitte in Höhe von 80% der zuwendungsfähigen Kosten erwartet werden. Der öffentliche Grünzug Ost ist bisher nicht Bestandteil des Grundförderantrags zur Städtebauförderung. Die neuen Zielsetzungen zur Entwicklung des gesamten Merkurbereichs mit öffentlichen Räumen – vom Stadtplatz bis zum grün- und wassergeprägten Freiraum – und in der Folge die hier aufgezeigten Planungen, erfordern eine Vernetzung der beschriebenen Teilräume. Der öffentliche Grünzug soll deshalb ergänzend zur Förderung mit angemeldet werden.
Weiterer Ablauf
Beschlussvorschlag:
Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung und der Ausschuss für Bauen und Verkehr beschließen das städtebauliche Konzept vom 10.05.2019 (Anlage 1) zur Entwicklung des Merkurareals. Es stellt zusammen mit den „Bausteinen für die Konkretisierung“ (Anlage 3) den Rahmen für
dar.
Anlagen:
Anlage 1: Städtebauliches Konzept Anlage 2: Schnitt AA‘ – Städtebauliches Konzept Anlage 3: Bausteine zur Konkretisierung Anlage 4: Quintessenz Beteiligungsverfahren Anlage 5: Dokumentation der Beteiligung – Bürgerinformationsveranstaltung zum Innenstadtquartier Merkur Anlage 6: Dokumentation der Onlinebeteiligung zum Innenstadtquartier Merkur Anlage 7: Dokumentation der Jugendbeteiligung zum Innenstadtquartier Merkur Anlage 8: Dokumentation der Beteiligung – Workshop zum Innenstadtquartier Merkur Anlage 9: Weitere Anregungen im Zuge des Beteiligungsprozesses
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