Bürgerinformationssystem
Vorlage - III/219/2019
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Sachverhalt:
Die Entwicklung des brachliegenden Merkurkomplexes und seines Umfelds ist das Leitprojekt des „Integrierten Entwicklungs- und Handlungskonzepts Innenstadt Waldbröl 2025“. Die Aktivierung der Brache ist zwingend notwendig, um dem Zentrum von Waldbröl nachhaltige Perspektiven geben zu können.
Die Stadt Waldbröl hat die Merkur-Immobilie und angrenzende Grundstücke erworben. Sie hat große Anstrengungen unternommen, einen Investor für ein „Einkaufszentrum mitten in der Innenstadt“ zu finden. Nachdem sie die europaweite Ausschreibung von 2014 sowie die öffentliche Ausschreibung von 2017 durchgeführt hat und kein positives Ergebnis erzielen konnte, soll nun die Aktivierung mittels einer öffentlichen Maßnahme erfolgen.
Die Machbarkeitsstudie – Innenstadtquartier Merkur (Anlage1) beinhaltet die Ergebnisse eines umfangreichen und intensiven Prozesses zur Aktivierung der innerstädtischen Brachfläche Merkur. Im Rahmen der Erarbeitung der Machbarkeitsstudie war es notwendig, verschiedene Verfahrensschritte parallel und iterativ zu bearbeiten. Der erste Schritt, das Fachgutachten zum Boden- und Altlastenmanagement sowie das Rückbaukonzept für das Merkurgebäude, wurden parallel zu den ersten Konzeptskizzen/Entwicklungsszenarien erarbeitet. Die Zwischenergebnisse der Planer und Gutachter wurden laufend ausgetauscht, um ein wirtschaftlich tragfähiges Konzept erarbeiten zu können. Der gesamte Prozess wurde intensiv durch die Bevölkerung und die politischen Gremien begleitet. Als erstes Ergebnis wurde ein städtebauliches Konzept erstellt und beschlossen. Aufbauend auf diesem Konzept konnten die Entwurfsplanungen für die öffentlichen Räume erstellt werden. Parallel zur Erstellung der Entwurfsplanungen wurde begonnen, mit Architekten und Investoren die Vermarktung von drei Bauflächen zu erörtern. Das Verfahren zur Vermarktung der Baufelder wird ab dem Herbst 2019 in einer förmlichen Grundstücksausschreibung, Investorenansprache und -auswahl Innenstadtquartier Merkur seinen Abschluss finden.
Die „Machbarkeitsstudie Innenstadtquartier Merkur“ ermittelt im Ergebnis Nutzungen, Kosten und Finanzierungsmöglichkeiten als Entscheidungsgrundlage für die politischen Gremien und für den Fördergeber.
Anlass und Ziel Für das aufzubereitende Areal sollte ein ganzheitliches Konzept erstellt werden. Das neue Innenstadtquartier von Waldbröl soll freiraumgeprägt gestaltet werden. Räume für neues innerstädtisches Leben, die Jung und Alt zum Verweilen und Einkaufen einladen, werden geschaffen. Kleinteiliger Einzelhandel mit regionalem Bezug, innovative und flexible Nutzungsmöglichkeiten, Wohnraumangebote für unterschiedliche Nutzergruppen sowie Gastronomie und Außengastronomie tragen zur Belebung bei. „Grün“ mitten im Zentrum soll ein Alleinstellungsmerkmal der Stadt werden: Ein Grünzug mit dem Waldbrölbach als Kernelement, durchzogen von Wegeverbindungen und belebt durch Spiel und Sport, sowie die Belebung des Areals durch die Integration von Kultur und Events kann zu einer attraktiven Marke im Zentrum werden.
Beteiligungsverfahren Die Stadt Waldbröl hat ein umfangreiches Beteiligungsverfahren mit den BügerInnen, den AnliegerInnen im Umfeld des Merkurareals, den Investoren/Architekten und den MandatsträgerInnen der Politik durchgeführt, um ein von möglichst allen getragenes Konzept zur Entwicklung der Brachfläche zu erhalten. Die Ergebnisse des zweistufigen Beteiligungsprozesses zum städtebaulichen Konzept sowie zur Entwurfsplanung sind jeweils direkt in die Planungen eingeflossen. Sie sind in der Machbarkeitsstudie zusammengefasst dokumentiert.
Städtebauliches Konzept Aus dem Beteiligungsprozess heraus wurde aufbauend auf ersten Entwicklungsszenarien ein „Städtebauliches Konzept“ erarbeitet. Darin wird das Merkurareal in Freiraum, städtische Aufenthaltsbereiche und Baufelder untergliedert.
Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung und der Ausschuss für Bauen und Verkehr haben in ihrer Sitzung am 27. Mai 2019 das städtebauliche Konzept zur Entwicklung des Merkurareals als Bestandteil der „Machbarkeitsstudie – Innenstadtquartier Merkur“ beschlossen.
Das Merkurareal stellt aufgrund seiner Lage für die Stadt Waldbröl ein großes Potential dar. Das vorliegende städtebauliche Konzept schöpft dieses Potential aus und schafft durch die Bündelung unterschiedlicher Nutzungen und Ansprüchen aus der Stadtgesellschaft einen einzigartigen Raum, der die Attraktivität der Stadt Waldbröl in Zukunft steigern wird.
Insgesamt lässt sich das Konzept in vier unterschiedliche Teilbereiche aufteilen – in den Stadtplatz mit der angrenzenden Bebauung an der Kaiserstraße, den Grünzug entlang des Waldbrölbachs, den Eventplatz im Zentrum des Areals und in den Multifunktionsplatz mit 38 begrünten Parkplätzen, der u.a. für kleinere Veranstaltungen und Märkte genutzt werden kann und der durch kleine geschwungene Grünflächen einen selbstverständlichen Übergang zum Eventplatz bildet.
Die Kombination von Urbanität an der Kaiserstraße und Grünbereich entlang des Waldbrölbachs – verbunden durch große Treppenanlagen, die zum Verweilen einladen – erzeugt eine positive Spannung und gleichzeitig ein harmonisches Zusammensein dieser unterschiedlichen Nutzungen im Gesamtgefüge des Quartiers. Es entsteht ein neuer Lebensraum für die Stadtgesellschaft.
Abriss/Aufbereitung Nach dem Beschluss zum Städtebaulichen Konzept lagen die Grundlagen zur Ermittlung des Rückbauumfangs vor, sodass zwischenzeitlich hierzu eine Ausschreibung auf den Markt gebracht, die Submission erfolgte und der Auftrag vergeben wurde. Mit dem Abbruch des Merkurareals wird kurzfristig begonnen. Die Abbruchmaßnahmen sollen mit der Wiederverfüllung der Baugrube bis zum Frühjahr 2020 abgeschlossen sein. Abbruch (und Herrichtung) sind dann als vorbereitende Maßnahmen förderunschädlich vor einer Bewilligung möglich, wenn die später zu beantragende Fördermaßnahme zuwendungsfähig ist. Dann erfolgt die Refinanzierung mit der Bewilligung der Maßnahme. Das Risiko trägt die Stadt.
Entwurfsplanungen Das städtebauliche Konzept stellt – nach dem Beschluss des Konzepts – den stabilen Rahmen für die detaillierte Planung der öffentlichen Räume und der privaten Baufelder mit innerstädtischen Nutzungsangeboten dar. Auf dieser Grundlage und den erarbeiteten Entwurfsplanungen für die öffentlichen Räume kann und soll dann der Antrag zur Förderung der Maßnahmen mit Städtebauförderungsmitteln gestellt werden. Die Entwurfsplanungen wurden von der Arbeitsgemeinschaft Donner & Marenbach mit AGL, Krefeld erstellt. Sie sind in der Anlage 2 beigefügt.
Flächenbilanz(en)
Kosten und Finanzierung Die Kosten setzen sich zusammen aus dem Grunderwerb, dem Abbruch des Merkurkomplexes und der Aufbereitung des Grundstücks und aus dem Ausbau des öffentlichen Raums Merkur. Dieser besteht aus dem Stadtplatz, dem Eventbereich und der Multifunktionsfläche an der Nümbrechter Straße. Durch den Abzug der zu erwartenden Erlöse durch den Verkauf der Baufelder werden die zuwendungsfähigen Kosten ermittelt, die die finanzielle Grundlage für die Städtebauförderung darstellen. Die Bandbreite der zuwendungsfähigen Kosten basiert auf der maximalen Größe der Baufelder einerseits und ihrer angestrebten Mindestgröße andererseits und in der Folge der komplementären Dimensionen des Stadtplatzes. Hierdurch variieren auch die zu erzielenden Erlöse.
Die zuwendungsfähigen Kosten von 4,997 Mio. € werden – wie bereits beschrieben – aus den Kosten abzüglich der Erlöse errechnet. Wird die Förderfähigkeit der Maßnahme bestätigt, können Städtebauförderungsmittel in Höhe von 80% der zuwendungsfähigen Kosten erwartet werden.
Der öffentliche Grünzug Ost ist bisher nicht Bestandteil des Grundförderantrags zur Städtebauförderung. Die neuen Zielsetzungen zur Entwicklung des gesamten Merkurbereichs mit öffentlichen Räumen – vom Stadtplatz bis zum grün- und wassergeprägten Freiraum – und in der Folge die hier aufgezeigten Planungen, erfordern eine Vernetzung der beschriebenen Teilräume. Der öffentliche Grünzug Ost soll deshalb mit Kosten von rd. 949.000 € ergänzend zur Förderung mit angemeldet werden.
Die Gesamtförderung des Merkurareals wird in einem „Grundförderantrag“ dargestellt. Hieraus werden in der ersten Stufe zum Städtebauinvestitionsprogramm 2020 der Grunderwerb abzüglich der Erlöse sowie die Kosten für den Rückbau und die Aufbereitung der Flächen beantragt. Zum Städtebauinvestitionsprogramm 2021 soll im September 2020 der Ausbau der öffentlichen Erschließungsanlagen beantragt werden.
Die Bezirksregierung Köln (Obere Wasserbehörde) hat der Stadt Waldbröl mitgeteilt, dass die Renaturierungsmaßnahmen am Waldbrölbach und die Offenlegung des Wiedenhofbachs im Sinne der Wasserrahmen-Richtlinie (WRRL) nicht förderfähig ist, insbesondere deshalb, da die Weiterführung des Waldbrölbachs in einer dauerhaften Verrohrung geführt wird. Der Umsetzungsfahrplan zur Gewässerrenaturierung der der Bezirksregierung zur Beurteilung von möglichen Fördermaßnahmen dient, sieht im betroffenen Abschnitt keine Aufwertungsmaßnahmen vor.
In einem weiteren Termin mit der Bezirksregierung (Dezernat 25 – Verkehr) wurde die Förderfähigkeit eines Fuß- und Radwegs durch das neue Quartier erörtert. Im Ergebnis wurde festgehalten, dass der Fuß- und Radweg innerhalb des Merkurareals ein Baustein eines geplanten Radwegenetzes parallel zur B 256 darstellt und daher förderfähig ist. Die Kosten von rd. 384.000,- € zur Errichtung des Fuß- und Radwegs inklusive der Beleuchtungsanlagen sowie einer Brücke über den Bachlauf, werden daher in einen gesonderten Förderantrag (FöRi-Nah) einfließen.
Weiterer Ablauf
In der gemeinsamen Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung und für Bauen und Verkehr am 19.09.2019 haben beide Ausschüsse einstimmig dem Stadtrat folgende Beschlussfassung empfohlen. Beschlussvorschlag:
Der Rat der Marktstadt Waldbröl beschließt
Anlagen:
Anlage 1: Machbarkeitsstudie – Innenstadtquartier Merkur Anlage 2: Entwurfsplanung öffentliche Räume Anlage 3: Beschreibung Entwurfsplanung öffentliche Räume
Die Anlagen werden aufgrund ihres Umfanges nicht mit der Einladung versendet. Sie können im Ratsinformationssystem online eingesehen werden
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