Vorlage - III/261/2019  

Sachverhalt:

Die Firma „Teileland“ möchte zur Standortsicherung des Unternehmens eine Betriebserweiterung vornehmen. Dieses Projekt wurde im Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung am 07.06.2017 beraten. Die Erweiterungsfläche liegt auf der städtischen Liegenschaft Gemarkung Hermesdorf, Flur 56, Flurstück Nr. 381, die faktisch eine Waldfläche aufweist, im Flächennutzungsplan der Marktstadt Waldbröl jedoch als gewerbliche Baufläche (G) dargestellt ist. Außerdem soll die gewidmete Straßenfläche „Breitenfeld“ mit der Parzelle Gemarkung Hermesdorf, Flur 56, Flurstück Nr. 383, in Anspruch genommen werden. Hierfür ist dann eine Entwidmung erforderlich.

Der Ausschuss hat die Betriebserweiterung „Teileland“ einstimmig befürwortet und die Verwaltung mit der Prüfung beauftragt, ob das Gewerbegebiet (GE) für die gesamten städtischen Grundstücke Gemarkung Hermesdorf, Flur 56, Flurstücke Nr. 381 und 216 ausgewiesen werden kann.

Daraufhin wurde eine Vermessung des Geländes vorgenommen. Die Geländeherrichtung für gewerbliche Zwecke wäre nur durch umfangreiche Anschüttungen möglich. Darüber hinaus ist die Erschließung nicht realisierbar. Über die nicht ausgebaute Straße „Breitenfeld“ können durch das bestehende Wohngebiet keine gewerblichen Verkehre geführt werden. Die Anbindung über die Lise-Meitner-Straße ist wegen der vorhandenen schwierigen Topographie ebenfalls ausgeschlossen. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung teilte deshalb in seiner Sitzung am  29.11.2017 die Auffassung der Verwaltung, die Aufstellung des Bebauungsplans auf das erweiterte Betriebsgelände der Firma „Teileland“ zu beschränken.

Der Bebauungsplanentwurf Nr. 11 G „Hermesdorf-Breitenfeld“ wurde erstellt. Mit der Bezirksregierung Köln wurde die Einzelhandelssituation abgestimmt.

Auf der Fläche soll Planungsrecht für die Standortsicherung und Betriebserweiterung des KFZ-Betriebs mit Teilehandel  zur geplanten Errichtung von Lagerhallen und Stellplätzen geschaffen werden.

Damit das Plangebiet mit seiner spezifischen Nutzung städtebaulich weiterentwi­ckelt und nachverdichtet werden kann, wird der Bereich als „Gewerbegebiet GE-0“ festgesetzt.

Östlich an das Gebiet angrenzend befindet sich Wohnbebauung. Diese Wohnnutzungen genießen Bestandsschutz und waren bereits vor der Aufstellung dieses Bebauungsplanes entstanden. Somit sind gewerbliche Nutzungen nur in dem Umfang zulässig, dass sie vorhandene schutzwürdige Nutzungen nicht wesentlich stören. Im Rahmen der 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 11 A „Industrie- und Gewerbegebiet Boxberg II“ der Stadt Waldbröl vom 10.05.1989 ist dieser Bereich komplett als Dorfgebiet (MD) ausgewiesen worden. Diese Ausweisung ist funktionslos, weil ein Dorfgebiet tatsächlich nie bestanden hat.

Dieser Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB dient somit der Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung und Schaffung von innerörtlich spezifischen gewerblichen Nutzungen zur Bestandssicherung.

Gemäß der vorhandenen Nutzung auf dem Betriebsgrundstück und zur Ergänzung dieser wurden für das Baugebiet folgende Fest­setzungen getroffen:

• Gewerbegebiet GE-0,
• Grundflächenzahl GRZ 0,8,
• Geschossflächenzahl GFZ 2,4,
• Baugrenzen,
• Festsetzung der Oberkante baulicher Anlagen (OK) als Höchstmaß.

In dem Gewerbegebiet GE-0 sind gem. § 8 Abs. 2 BauNVO Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe sowie Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude allgemein zulässig. Ausnahmsweise können Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, zugelassen werden.

Um das Gewerbegebiet GE-0 in seinem Bestand zu sichern und hinsichtlich seiner Zweckbestimmung weiter zu entwickeln sind die allgemein zulässigen Nutzungen „Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke“ hier nicht zulässig und die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen „Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke“ und „Vergnügungsstätten“ nicht Bestandteil des Bebauungsplanes.

Der bestehende Betrieb verfügt neben der Werkstatt auch über eine genehmigte Verkaufsfläche von 183 m² mit dem nicht zentrenrelevanten Kernsortiment „Verkauf von Kfz-Zubehör“. Eine Erweiterung des Verkaufsraums oder auch eine Nutzungsänderung des Betriebs für Einzelhandelsnutzungen ist für die Zukunft nicht auszuschließen. Weil es sich somit um einen potenziellen Einzelhandelsstandort handelt,  muss bei der Aufstellung des Bebauungsplans auch besonderes Augenmerk auf die städtebaulich erforderliche Steuerung des Einzelhandels gelegt werden.

Großflächiger Einzelhandel ist nach § 11 Abs. 3 BauNVO außer in Kerngebieten (MK) nur in festgesetzten Sondergebieten (SO) zulässig. Nach der Rechtsprechung ist ein Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO großflächig, wenn er eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreitet. Somit ist in einem festgesetzten Gewerbegebiet (GE) wie im vorliegenden Fall ausschließlich kleinflächiger Einzelhandel zulässig.

Zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche, z. B. des „Zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Waldbröl“, der mit der 40. Änderung des Flächennutzungsplans vom 26.11.2014 dargestellt worden ist, wird eine Sortimentsbeschränkung auf nicht zentrenrelevante bzw. nahversorgungsrelevante Kernsortimente vorgenommen, wobei die zentrenrelevanten bzw. nahversorgungsrelevanten Randsortimente maximal 10 % der Verkaufsfläche betragen dürfen. Kleinflächiger nicht zentrenrelevanter Einzelhandel ist städtebaulich ohne Auswirkungen auf das bestehende Einzelhandelsgefüge.

Die weiteren Einzelheiten der Bauleitplanung sind der Planzeichnung, der Begründung sowie der Artenschutzprüfung (ASP) zu entnehmen.

Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl beschließt gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 11 G „Hermesdorf-Breitenfeld“ der Marktstadt Waldbröl nach § 13a BauGB. Die Abgrenzung ergibt sich aus dem Anlageplan.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl beschließt, dass dieser Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt wird.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl beschließt, gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 BauGB und § 4 Abs. 1 BauGB abzusehen.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl beschließt die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 11 G „Hermesdorf-Breitenfeld“ der Marktstadt Waldbröl gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB  i. V. m. § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB sowie § 3 Abs. 2 BauGB.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl beschließt die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB sowie § 4 Abs. 2 BauGB.

Anlagen:

Planzeichnung

Textliche Festsetzungen

Begründung

Artenschutzprüfung – nur online