Vorlage - III/691/2022  

Sachverhalt:

Entwicklung der Planung

Der Rat der Marktstadt Waldbröl hat das „Integrierte Entwicklungs- und Handlungskonzept Innenstadt Waldbröl 2025“ (IEHK) im Dezember 2013 beschlossen. In den vergangenen Jahren hat die Stadt Waldbröl versucht, die Immobilie „Merkur“ als eine „Privatmaßnahme“ zu entwickeln. Dies hat nachweislich nicht zum Erfolg geführt. Aus diesem Grund wurde für das Merkurareal im Jahr 2019 eine Machbarkeitsstudie erarbeitet, mit dem Ziel das Areal mit Mitteln der Städtebauförderung als öffentliche Maßnahme zu entwickeln. Mit dem Ergebnis der Machbarkeitsstudie wurde das IEHK erweitert, ergänzt und fortgeschrieben. Die hierzu notwendigen Beschlüsse hat der Rat der Marktstadt Waldbröl am 09.10.2019 gefasst. Vorangegangen war ein umfangreicher Partizipationsprozsess im Jahr 2019. Neben verschiedenen Workshops und Planungsgesprächen mit Bürgern sowie Anliegern und Jugendlichen wurden die städtebaulichen und die Nutzungs-Konzepte in interfraktionellen Arbeitskreisen und den zuständigen Ausschüssen umfangreich erörtert und weiter entwickelt.

Das Innenstadtquartier Merkur wird neben der baulichen Entwicklung an der Kaiserstraße und der Bahnhofstraße (Investorenmaßnahmen) insbesondere freiraumgeprägt gestaltet. Aus diesem Grund werden die östlich an das Merkurareal grenzenden Flächen integriert. Räume für neues innerstädtisches Leben, die Jung und Alt zum Verweilen und Einkaufen einladen, werden geschaffen. Kleinteiliger Einzelhandel, innovative und flexible Nutzungsmöglichkeiten, Wohnraumangebote für unterschiedliche Nutzergruppen sowie Gastronomie und Außengastronomie tragen zur Belebung bei. "Grün" mitten im Zentrum soll ein Alleinstellungsmerkmal der Stadt werden: Ein Grünzug mit dem Waldbrölbach als Kernelement, durchzogen von Wegeverbindungen und belebt durch Spiel und Sport, sowie die Belebung des Areals durch die Integration von Kultur und Events kann zu einer attraktiven Marke im Zentrum werden.

Für die neuen Baufelder an der Bahnhofstraße und an der Kaiserstraße wurden in der Zwischenzeit Investorenauswahlverfahren erfolgreich durchgeführt. Das Gelenk zwischen den Baufeldern bildet die öffentliche Platzfläche. Diese verbindet über eine Sitzstufenanlage die Eventfläche und den neuen Grünzug mit Spiel- und Sportangeboten am Waldbrölbach mit den Nutzungsbereichen an der Kaiserstraße und ermöglicht die Wegebeziehung zur Bahnhofstraße. Auch diese Planung wurde beschlossen.

Die Fortschreibung des IEHKs und die Umsetzung in zwei Bauabschnitten wurde mit dem Fördergeber abgestimmt und durch Zuwendungsbescheide 2020 und 2021 in die Gesamtmaßnahme aufgenommen.

Die Objektplanung des öffentlichen Raums sowie die Planung und vertragliche Bindung der Investoren der Baufelder haben einen Stand erreicht, der es möglich macht, die erforderliche Schaffung von qualifiziertem Planungsrecht voranzutreiben.

Entwicklung des Planungsrechts

Für den Entwicklungsbereich des Merkurareals stellt der Flächennutzungsplan der Marktstadt Waldbröl für die zu bebauenden Bereiche gemischte Baufläche (M) dar, für den Grünbereich am Waldbrölbach werden Parkplatzflächen dargestellt. Die verbindliche Bauleitplanung kann aus diesen Darstellungen entwickelt werden.

Für die Flächen liegt teilweise Baurecht durch die Bebauungspläne 18 „Bahnhofstraße/Nümbrechter Straße“ und Nr. 10 „Nümbrechter Straße/Kaiserstraße“ vor. Diese Bebauungspläne sind jedoch für die nunmehr geplanten Vorhaben der Privaten und für die Umsetzung der Planung im öffentlichen Raum zu ändern oder neu aufzustellen. Für den Bereich des neuen Grünzugs mit Spiel- und Sportangeboten am Waldbrölbach besteht noch kein Bebauungsplan. Das Bau- und Planungsrecht soll für die gesamte Fläche durch zwei Verfahren entwickelt werden.

Die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 18 „Bahnhofstraße/Nümbrechter Straße“ enthält die bauliche Entwicklung an der Bahnhofstraße sowie Teile der Grünfläche am Waldbrölbach und die öffentliche Wegeverbindung zur Bahnhofstraße.

Der bisherige Bebauungsplan Nr. 10 „Nümbrechter Straße/Kaiserstraße“ muss geändert und erweitert werden. Er wird daher als Bebauungsplan Nr. 10 G „Nümbrechter Straße/Kaiserstraße – Merkurareal“ neu aufgestellt.

Beide Bebauungspläne und Verfahren sind eng miteinander verbunden und sollen daher weitgehend parallel aufgestellt werden. Die Teilung in zwei Verfahren hat jedoch in der Umsetzung der Investorenprojekte und der damit verbundenen städtebaulichen Verträge wesentliche Vorteile.

Die Bauleitpläne sollen im Verfahren gemäß § 13a BauGB als „Bebauungspläne der Innenentwicklung“ ohne eine Umweltprüfung aufgestellt werden.

Da beide Bauleitplane in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang stehen, wurde für beide Pläne gemeinsam die Erfüllung der Anwendungsvoraussetzungen gemäß § 13a BauGB geprüft. Im Ergebnis steht fest, dass das Verfahren gemäß § 13a BauGB auch unter der gemeinsamen Betrachtung für beide Bauleitpläne anwendbar ist.

Bebauungsplan Nr. 10 G „Nümbrechter Straße/Kaiserstraße – Merkurareal“

Der Bebauungsplan Nr. 10 „Nümbrechter Straße/Kaiserstraße“ in der Fassung der 15. Änderung trat mit seiner öffentlichen Bekanntmachung am 08.03.1989 in Kraft.

Der Bebauungsplan setzt entlang der Nümbrechter Straße und der Kaiserstraße Kerngebiet (MK) mit einer Grundflächenzahl von 1,0 sowie mit unterschiedlicher Geschossigkeit (von 2 bis 8 Vollgeschossen) und mit unterschiedlicher Geschossflächenzahl (von 2,0 bis 3,0) fest. Die Bauweise ist als geschlossen festgesetzt. Der innere Bereich ist teilweise als Verkehrsfläche sowie öffentliche und private Grünfläche festgesetzt.

Die Inhalte des Bebauungsplans sollen in Bezug auf Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, öffentliche Verkehrsflächen sowie öffentliche Grünflächen geändert werden. Für die Umsetzung des Grünzuges Waldbrölbach ist eine Erweiterung des bisherigen Bebauungsplans nach Osten parallel zur Droste-Hülshoff-Straße erforderlich.

Aus Gründen der zusammenhängenden Planungsinhalte sowie der zusammenhängenden Begründung und Abwägung dieser Inhalte wird statt eines Änderungsverfahrens und einer Erweiterung die Neuaufstellung mit dem erweiterten Geltungsbereich gewählt. Städtebauliches Ziel ist die Umsetzung der Ergebnisse der beschlossenen Fortschreibung des Integrierten Entwicklungs- und Handlungskonzepts Innenstadt Waldbröl sowie des Investorenauswahlverfahrens Merkurareal einschließlich des neuen öffentlichen Platzes, des Eventbereichs und des Grünzugs am Waldbrölbach. Für den Waldbrölbach sind die Ergebnisse aus dem wasserrechtlichen Verfahren nach Wasserhaushaltsgesetz nachrichtlich zu übernehmen. Die Bestandsnutzungen an der Kaiserstraße bis zur Nümbrechter Straße sind planungsrechtlich zu sichern.

Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 10 G „Nümbrechter Straße/Kaiserstraße – Merkurareal“ soll die zulässige Art der baulichen Nutzung von bisher Kerngebiet (§ 7 BauNVO) zu Urbanes Gebiet (§ 6a Bau NVO) geändert werden. Städtebauliches Ziel der Änderung ist es, den sehr umfangreichen Katalog an zulässigen Nutzungen innerhalb des Kerngebiets zu reduzieren, um möglichen Fehlentwicklungen Einhalt zu gebieten. Die bisher gegebene Zulässigkeit von (großflächigem) Einzelhandel und/oder Vergnügungsstätten sowie Tankstellen entspricht nicht dem städtebaulichen Umfeld oder den Entwicklungszielen der Stadt Waldbröl gemäß Entwicklungs- und Handlungskonzept. Für bestehende Nutzungen an der Kaiserstraße kann ein qualifizierter Bestandschutz festgesetzt werden. Die Nutzungscharakteristik des Urbanen Gebiets „dient dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören“ entspricht den Entwicklungszielen für diesen Abschnitt der Kaiserstraße. Da neben den Wohngebäuden auch Verwaltung, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Gastronomie, Beherbergungsgewerbe, sonstige Gewerbe sowie kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Einrichtungen zulässig sind ist der Innenstadtcharakter ausreichend gewahrt.

Die Grundflächenzahl, die Geschossflächenzahl und die Zahl der Vollgeschosse wird dem Bestand und der geplanten Bebauung angepasst.

Der neue zentrale öffentliche Platz wird als solcher festgesetzt und die Unterbauung durch eine (private) Tiefgarage ermöglicht. Öffentliche Grünflächen für Freizeit, Erholung und Kinderspiel werden festgesetzt und durch die Fuß-/Radwegverbindung von West nach Ost ergänzt. Wie bereits ausgeführt werden für den Waldbrölbach die Ergebnisse aus dem wasserrechtlichen Verfahren nach Wasserhaushaltsgesetz nachrichtlich übernommen. Auch wenn innerhalb des Verfahrens gemäß § 13a BauGB die Umweltprüfung entfällt, werden alle Umweltbelange beachtet und insbesondere der Artenschutz und der Schallschutz gutachterlich geprüft.

Der Bebauungsplan Nr. 10 G „Nümbrechter Straße/Kaiserstraße – Merkurareal“ überplant den bisherigen Bebauungsplan Nr. 10 „Nümbrechter Straße/Kaiserstraße“ in der Fassung der 15. Änderung.

Beschlussvorschläge:

Der Rat der Marktstadt Waldbröl beschließt gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 10 G „Nümbrechter Straße/Kaiserstraße – Merkurareal“ der Marktstadt Waldbröl als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB. Die Abgrenzung ergibt sich aus der Anlage.

Der Rat der Marktstadt Waldbröl beschließt gemäß § 13a Abs.3 Satz 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB, dass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt wird.

Im Auftrag 

Jan Kiefer

Anlagen:

Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 10 G "Nümbrechter Straße/Kaiserstraße – Merkurareal" der Marktstadt Waldbröl