Vorlage - III/692/2022  

Sachverhalt:

Entwicklung der Planung

Der Rat der Stadt Waldbröl hat das „Integrierte Entwicklungs- und Handlungskonzept In­nenstadt Waldbröl 2025“ (IEHK) im Dezember 2013 beschlossen. In den vergangenen Jahren hat die Stadt Waldbröl versucht, die Immobilie „Merkur“ als eine „Privatmaßnahme“ zu entwickeln. Dies hat nachweislich nicht zum Erfolg geführt. Aus diesem Grund wurde für das Merkurareal im Jahr 2019 eine Machbarkeitsstudie erarbeitet, mit dem Ziel das Areal mit Mitteln der Städtebauförderung als öffentliche Maßnahme zu entwickeln. Mit dem Ergebnis der Machbarkeitsstudie wurde das IEHK erweitert, ergänzt und fortgeschrieben. Die hierzu notwendigen Beschlüsse hat der Rat der Stadt Waldbröl am 09.10.2019 gefasst. Vorangegangen war ein umfangreicher Partizipationsprozsess im Jahr 2019. Neben verschiedenen Workshops und Planungsgesprächen mit Bürgern sowie Anliegern und Jugendlichen wurden die städtebaulichen und die Nutzungs-Konzepte in interfraktionellen Arbeitskreisen und den zuständigen Ausschüssen umfangreich erörtert und weiter entwickelt.

Das Innenstadtquartier Merkur wird neben der baulichen Entwicklung an der Kaiserstraße und der Bahnhofstraße (Investorenmaßnahmen) insbesondere freiraumgeprägt gestaltet. Aus diesem Grund werden die östlich an das Merkurareal grenzenden Flächen integriert. Räume für neues innerstädtisches Leben, die Jung und Alt zum Verweilen einladen, werden geschaffen. Kleinteiliger Einzelhandel, innovative und flexible Nutzungsmöglichkeiten, Wohnraumangebote für unterschiedliche Nutzergruppen sowie Gastronomie und Außengastronomie tragen zur Belebung bei. "Grün" mitten im Zentrum soll ein Alleinstellungsmerkmal der Stadt werden: Ein Grünzug mit dem Waldbrölbach als Kernelement, durchzogen von Wegeverbindungen und belebt durch Spiel und Sport, sowie durch die Integration von Kultur und Events, kann zu einer attraktiven Marke im Zentrum werden.

Für die neuen Baufelder an der Bahnhofstraße und an der Kaiserstraße wurden in der Zwischenzeit Investorenauswahlverfahren erfolgreich durchgeführt. Das Gelenk zwischen den Baufeldern bildet eine öffentliche Platzfläche. Diese verbindet über eine Sitzstufenanlage die Eventfläche und den neuen Grünzug mit Spiel- und Sportangeboten am Waldbrölbach mit den Nutzungsbereichen an der Kaiserstraße und ermöglicht die Wegebeziehung zur Bahnhofstraße. Auch diese Planung wurde beschlossen.

Die Fortschreibung des IEHKs und die Umsetzung in zwei Bauabschnitten wurde mit dem Fördergeber abgestimmt und durch Zuwendungsbescheide 2020 und 2021 in die Gesamtmaßnahme aufgenommen.

Die Objektplanung des öffentlichen Raums sowie die Planungen und vertraglichen Bindungen der Investoren der Baufelder haben einen Stand erreicht, der es möglich macht, die erforderliche Schaffung von qualifiziertem Planungsrecht voranzutreiben.

Entwicklung des Planungsrechts

Für den Entwicklungsbereich des Merkurareals stellt der Flächennutzungsplan der Marktstadt Waldbröl für die zu bebauenden Bereiche gemischte Baufläche (M) dar, für den Grünbereich am Waldbrölbach werden Parkplatzflächen dargestellt. Die verbindliche Bauleitplanung kann aus diesen Darstellungen entwickelt werden.

Für die Flächen liegt teilweise Baurecht durch die Bebauungspläne 18 „Bahnhofstraße/Nümbrechter Straße“ und Nr. 10 „Nümbrechter Straße/Kaiserstraße“ vor. Diese Bebauungspläne sind jedoch für die nunmehr geplanten Vorhaben der Privaten und für die Umsetzung der Planung im öffentlichen Raum zu ändern oder neu aufzustellen. Für den Bereich des neuen Grünzugs mit Spiel- und Sportangeboten am Waldbrölbach besteht noch kein Bebauungsplan. Das Bau- und Planungsrecht soll für die gesamte Fläche durch zwei Verfahren entwickelt werden.

Die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 18 „Bahnhofstraße/Nümbrechter Straße“ enthält die bauliche Entwicklung an der Bahnhofstraße sowie Teile der Grünfläche am Waldbrölbach und die öffentliche Wegeverbindung zur Bahnhofstraße.

Der bisherige Bebauungsplan Nr. 10 „Nümbrechter Straße/Kaiserstraße“ muss geändert und erweitert werden. Er wird daher als Bebauungsplan Nr. 10 G „Nümbrechter Straße/Kaiserstraße – Merkurareal“ neu aufgestellt.

Beide Bebauungspläne und Verfahren sind eng miteinander verbunden und sollen daher weitgehend parallel aufgestellt werden. Die Teilung in zwei Verfahren hat jedoch in der Umsetzung der Investorenprojekte und der damit verbundenen städtebaulichen Verträge wesentliche Vorteile.

Die Bauleitpläne sollen im Verfahren gemäß § 13a BauGB als „Bebauungspläne der Innenentwicklung“ ohne eine Umweltprüfung aufgestellt werden.

Da beide Bauleitplane in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang stehen, wurde für beide Pläne gemeinsam die Erfüllung der Anwendungsvoraussetzungen gemäß § 13a BauGB geprüft. Im Ergebnis steht fest, dass das Verfahren gemäß § 13a BauGB auch unter der gemeinsamen Betrachtung für beide Bauleitpläne anwendbar ist.

1. Änderung Bebauungsplan Nr. 18 „Bahnhofstraße/Nümbrechter Straße“

Der Bebauungsplan Nr. 18 „Bahnhofstraße/Nümbrechter Straße“ trat mit seiner öffentlichen Bekanntmachung am 08.03.1989 in Kraft.

Der Bebauungsplan setzt entlang der Bahnhofstraße bis zur Nümbrechter Straße Kerngebiet (MK) mit einer Grundflächenzahl von 1,0, mit unterschiedlicher Geschossigkeit (von 3 bis 5 Vollgeschossen) und mit unterschiedlicher Geschossflächenzahl (von 1,0 bis 3,0) fest. Die Bauweise ist teilweise als offen oder geschlossen festgesetzt. Der hintere Bereich ist als öffentliche und private Grünfläche festgesetzt.

Im Rahmen der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 18 „Bahnhofstraße/Nümbrechter Straße“ soll die zulässige Art der baulichen Nutzung von Kerngebiet (§ 7 BauNVO) zu Urbanes Gebiet (§ 6a Bau NVO) geändert werden.

Städtebauliches Ziel der Änderung ist es, den sehr umfangreichen Katalog an zulässigen Nutzungen innerhalb des Kerngebiets zu reduzieren, um möglichen Fehlentwicklungen Einhalt zu gebieten. Die bisher gegebene Zulässigkeit von (großflächigem) Einzelhandel und/oder Vergnügungsstätten sowie Tankstellen entspricht nicht dem städtebaulichen Umfeld oder den Entwicklungszielen der Stadt Waldbröl gemäß Entwicklungs- und Handlungskonzept. Der verstärkten Ausrichtung auf gemischte Nutzungen mit Wohnen trägt die Festsetzung eines Urbanen Gebiets Rechnung.

Die Grundflächenzahl, die Geschossflächenzahl und die Zahl der Vollgeschosse sind dem Bestand und der geplanten Bebauung anzupassen. Ggf. werden hier zum Bestandsschutz Ausnahmen festgesetzt.

Das Baugebiet wird zugunsten der öffentlichen Grünfläche des zentralen Grünzugs mit seinen Aufenthaltsbereichen verkleinert, die Wegeverbindung wird festgesetzt.

Für den teilweise im Plangebiet verlaufenden Waldbrölbach werden die Ergebnisse aus einem wasserrechtlichen Verfahren nach Wasserhaushaltsgesetz (nachrichtlich) übernommen.

Auch wenn innerhalb des Verfahrens gemäß § 13a BauGB die Umweltprüfung entfällt, werden alle Umweltbelange beachtet und insbesondere der Artenschutz und der Schallschutz gutachterlich geprüft.

Beschlussvorschläge:

Der Rat der Marktstadt Waldbröl beschließt gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 18 „Bahnhofstraße/Nümbrechter Straße“ der Marktstadt Waldbröl als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB. Die Abgrenzung ergibt sich aus der Anlage.

Der Rat der Marktstadt Waldbröl beschließt gemäß § 13a Abs.3 Satz 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB, dass die 1. Änderung des Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt wird.

Im Auftrag

Kiefer
 

Anlagen:

Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 18 "Bahnhofstraße/Nümbrechter Straße" der Marktstadt Waldbröl