Vorlage - III/947/2023  

Sachverhalt:

In der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl am 21.06.2023 wurde ein Konzept für ein Wohn- und Pflegekomplex im Bereich der Turnerstraße und der Theodor-Storm-Straße durch den Betreiber des Pflegedienstes „phileo Pflege GmbH“ vorgestellt. (s. Beschlussvorlage III/897/2023)

Basierend auf dem vorgestellten Konzept, welches einstimmige Unterstützung im Ausschuss fand, wurde die Verwaltung mit der weitergehenden planungsrechtlichen Prüfung und der anschließenden Erarbeitung eines Bebauungsplanentwurfes auf Kosten der Antragsteller beauftragt. Zur Sicherstellung einer sinnhaften städtebaulichen Entwicklung waren die Flächen bis zur „Feldstraße“ und dem „Hermann-Löns-Weg“ mit einzubeziehen.

Der Bebauungsplan Nr. 32 „Turnerstraße / Theodor-Storm-Straße“ wurde inzwischen durch das Planungsbüro HKS - Gerhard Kunze erarbeitet.

Der Bebauungsplan Nr. 32 soll im Verfahren nach § 13a BauGB als „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ aufgestellt werden.

Ein Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung (wie im vorliegenden Fall) oder andere Maßnahmen der Innentwicklung kann im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Bau NVO von weniger als 20.000 qm festgesetzt wird, wobei die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden, mitzurechnen sind. 

Die Erfüllung der Anwendungsvoraussetzungen gemäß § 13a BauGB wurden geprüft. Im Ergebnis steht fest, dass das Verfahren gemäß § 13a BauGB anwendbar ist.

Der rechtswirksame Flächennutzungsplan stellt im Bereich des aufzustellenden Bebauungsplans eine gemischte Baufläche und im nördlichen Teil eine Wohnbaufläche dar.

Nach § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB kann ein Bebauungsplan, der von den Darstellungen des Flächennutzungsplans abweicht, auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist. Die geordnete städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet darf nicht beeinträchtigt werden. § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB wird genügt, wenn die Festsetzungen von dem für das gesamte Gemeindegebiet vorhandenen städtebaulichen Konzept nicht grundlegend abweichen. Es bedarf keiner genehmigungspflichtigen Änderung des Flächennutzungsplanes. Dieser ist im Wege der Berichtigung anzupassen. Im vorliegenden Fall ist die Darstellung einer Wohnbaufläche im Bereich der Turnerstraße in eine gemischte Baufläche sowie im Bereich der geplanten Gebäudekomplexe „Wohnen im Alter“ von einer gemischten Baufläche in eine Wohnbaufläche anzupassen.

Der Bebauungsplan Nr. 32 verfolgt das Ziel, Planungsrecht für den innerörtlichen Bedarf an Pflegeeinrichtungen (ambulanter Pflegedienst, Tagespflege etc.) und seniorengerechtem Wohnungsbau (betreutes Wohnen, ambulant betreutes Wohnen) zu schaffen. Ein geplantes Cafe sowie das Wohn- und Pflegekonzept perspektivisch ergänzende Nutzungen, wie Physiotherapie, Reflextherapie etc., sind ebenfalls in der Planung berücksichtigt. Die im Osten angrenzenden Wohngebietsbereiche sollen planungsrechtlich abgesichert werden. Im Bereich der Feldstraße soll zudem eine bauliche Ergänzung im rückwärtigen Bereich ermöglicht werden.

Für die neuen Bauflächen sind folgende Festsetzungen geplant:

Entlang der Turnerstraße sowie der Theodor-Storm-Straße ist die Art der baulichen Nutzung als Mischgebiet (MI) nach § 6 BauNVO vorgesehen. Die Baugebietsausweisung wurde so gewählt, dass an diesen Stellen perspektivisch das Wohn- und Pflegekonzept ergänzende Nutzungen (Cafe, Physiotherapie, weitere heilkundliche Berufe) in einem gleichwertigen und gleichgewichtigem Anteil neben den dort ebenfalls geplanten Wohnnutzungen (Ambulant betreute Wohngemeinschaft) entstehen können und eine Erweiterung der bestehenden Tagespflege ermöglicht wird. Insbesondere die Nutzung des geplanten Cafes, welches einem breiten Publikum zur Verfügung stehen soll und somit den nach § 4 (2) Nr. 2 BauNVO zulässigen Rahmen in einem allgemeinen Wohngebiet, der nur Läden, Schank- und Speisewirtschaften zur Versorgung des Gebietes erlaubt, überschreitet, als auch die Möglichkeit zur Zulassung heilkundlicher Berufe, über den Zulässigkeitsrahmen nach § 13 BauNVO (Gebäude und Räume für freie Berufe) in einem allgemeinen Wohngebiet , der dort auf „Räume“ beschränkt ist und nicht mehr als die Hälfte der Wohnungen und auch nicht mehr als 50 % der Wohnfläche pro Gebäude umfassen darf, sind durch die Ausweisung des Mischgebietes planungsrechtlich abgesichert.Tankstellen sowie Vergnügungsstätten sollen in dem Bereich des Mischgebietes ausgeschlossen werden, da diese Nutzungen hier fremd und in anderen Stadtbereichen zu finden bzw. anzusiedeln sind.

Die geplanten Bauflächen im rückwärtigen Bereich der Turnerstraße und der Theodor-Storm-Straße, welche über eine private Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung als „verkehrsberuhigter Bereich“ zu erreichen sind, sind als Allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO vorgesehen. Die dort geplante Nutzung „Wohnen im Alter“ fällt unter eine Wohnnutzung, die in einem allgemeinen Wohngebiet nach § 4 (2) Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig ist. Über den nach § 4 (2) Bau NVO geplanten Zulässigkeitsrahmen sind auch keine weiteren Nutzungen in diesem Bereich geplant.

Die Bestandsbebauung entlang des Hermann-Löns-Weges sowie der Feldstraße stellt sich in der jetzigen Form schon als Allgemeines Wohngebiet dar, so dass dort, einschließlich der geplanten rückwärtigen Bebauung in der Feldstraße, ebenfalls ein allgemeines Wohngebiet vorgesehen ist. Die nach § 4 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Gartenbaubetriebe und Tankstellen) sind ausgeschlossen.

Für die Stellplätze, Garagen und Tiefgaragen mit ihren Zufahrten sieht die Planung vor, dass diese nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und den separat festgesetzten „Flächen für Garagen, Stellplätze und Tiefgaragen“ zulässig sind.

In Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung wird die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 im Allgemeinen Wohngebiet und von 0,6 im Mischgebiet vorgesehen.

Die Festsetzung der GRZ wurde anhand der in § 17 BauNVO vorgegebenen Orientierungswerte getroffen.

Für das Allgemeine Wohngebiet sowie das Mischgebiet sollen zwei Vollgeschosse als Höchstmaß zulässig sein.

Über die festgesetzte Zahl der Vollgeschosse hinaus ergibt sich die zulässige Höhe der baulichen Anlagen aus der in der Planzeichnung festgesetzten Oberkante als Höchstmaß in Meter über Normalhöhennull.

Die Außenwände eines weiteren Nichtvollgeschosses in Flachdach- oder Walmdachbauweise müssen um mindestens 0,70 m von den jeweilgen Außenwänden des darunterliegenden Geschosses zurükspringen.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) orientiert sich an der festgesetzten GRZ sowie zwei Vollgeschossen als Höchstmaß und ist für das Allgemeine Wohngebiet mit 0,8 und für das Mischgebiet mit 1,2 vorgesehen.

Die Bauweise ist für das Allgemeine Wohngebiet (WA 1) und das Mischgebiet (MI 1) als offene Bauweise vorgesehen. Die Länge der Baukörper darf ein Maß von 50 m nicht überschreiten.

Für das Allgemeine Wohngebiet (WA 2) ist aufgrund der Planung und für das Mischgebiet (MI 2) aufgrund des Baukörpers im Bestand die Festsetzung einer abweichenden Bauweise geplant. Hier dürfen Baukörper mit einer Länge von mehr als 50 m errichtet werden.

Die überbaubare Grundstücksfläche soll durch die Festsetzung von Baugrenzen bestimmt werden. Eine geringfügige Überschreitung der Baugrenzen mit einzelnen Bauteilen ist als Ausnahme vorgesehen.  

Gestaltungsfestsetzungen nach § 89 BauO NRW i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB sind für die Außenwände, die Dachgestaltung, für Dachaufbauten, zur Falchdachbegrünung, für Solaranlagen/Parabolspiegel, für Einfriedungen, Mauern und Stützwände sowie für die Gestaltung von Stellplätzen, Zufahrten und sonstigen Nebenanlagen geplant.

Darüber hinaus sind Festsetzungen für Begrünungsmaßnahmen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen vorgesehen, die als Vegetationsflächen zu bepflanzen, dauerhaft zu erhalten und zu pflegen sind, soweit sie nicht für Stellplätze, Garagen, Zuwegungen und Zufahrten oder Nebenanlagen in Anspruch genommen werden. Flächenhafte Stein- / Kies- / Splitt- und Schottergärten sind unzulässig.

Auf jedem Baugrundstück ist je 400 m² nicht bebauter Fläche ein standorttypischer Baum 1. Oder 2. Ordnung bzw. Obstbaum zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten.

Zudem sind drei größere umfeldprägende Einzelbäume zum Erhalt vorgesehen. 

Insgesamt sollen die getroffenen Festsetzungen eine Einbindung der Neubauten in das städtebauliche Umfeld sicherstellen, ein angenehmes Wohn- und Arbeitsumfeld im Plangebiet schaffen und klimarelevante Aspekte berücksichtigen.

Die Einzelheiten der Bauleitplanung können aus den beigefügten Unterlagen entnommen werden.

Beschlussvorschläge:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl beschließt gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 32 „Turnerstraße / Theodor-Storm-Straße“ der Marktstadt Waldbröl als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB. Die Abgrenzung ergibt sich aus dem Anlageplan.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl beschließt, dass dieser Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt wird.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl beschließt, gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 BauGB und § 4 Abs. 1 BauGB abzusehen.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl beschließt die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 32 „Turnerstraße / Theodor-Storm-Straße“ der Marktstadt Waldbröl gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB sowie § 3 Abs. 2 BauGB.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl beschließt die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB sowie § 4 Abs. 2 BauGB.

Im Auftrag

Jan Kiefer
 

Anlagen:

Planzeichnung (in Allris online verfügbar)

Textliche Festsetzungen (in Allris online verfügbar)

Begründung (in Allris online verfügbar)

Artenschutzprüfung (in Allris online verfügbar)

Artenschutzprüfung Protokoll (in Allris online verfügbar)

Ergänzende Betrachtung im Rahmen der Artenschutzprüfung (in Allris online verfügbar)