Vorlage - III/016/2024  

Sachverhalt:

In der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl am 21.06.2023 wurde ein Bebauungskonzept an der Homburger Straße durch den Investor und den planenden Architekten vorgestellt. (s. Beschlussvorlage III/898/2023)

Basierend auf dem vorgestellten Konzept, welches bei einer Gegenstimme Unterstützung im Ausschuss fand, wurde die Verwaltung mit der Erarbeitung eines Bebauungsplanentwurfes auf Kosten der Antragsteller beauftragt.

Der Bebauungsplan Nr. 30 „Homburger Straße – Hermann-Löns-Weg“ wurde inzwischen durch das Planungsbüro HKS - Gerhard Kunze erarbeitet.

Der Bebauungsplan Nr. 30 soll im Verfahren nach § 13a BauGB als „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ aufgestellt werden.

Ein Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung (wie im vorliegenden Fall) oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung kann im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Bau NVO von weniger als 20.000 qm festgesetzt wird, wobei die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden, mitzurechnen sind. 

Die Erfüllung der Anwendungsvoraussetzungen gemäß § 13a BauGB wurden geprüft. Im Ergebnis steht fest, dass das Verfahren gemäß § 13a BauGB anwendbar ist. Die Grundfläche des im engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang stehenden Bebauungsplans Nr. 32 „Turnerstraße / Theodor-Storm-Straße“ wurde dabei berücksichtigt.

Der rechtswirksame Flächennutzungsplan stellt im Bereich des aufzustellenden Bebauungsplans eine Wohnbaufläche dar. Der Bebauungsplan wird gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem wirksamen Flächennutzungsplan der Marktstadt Waldbröl entwickelt.

Der Bebauungsplan Nr. 30 verfolgt das Ziel, Planungsrecht für den innerörtlichen Bedarf an Bauflächen für den Wohnungsbau zu schaffen. Mit dieser wohnbaulichen Entwicklung kann die innerstädtische Verdichtung vorangetrieben werden, ohne Flächen in den Außenbereichen der Stadt in Anspruch nehmen zu müssen. Einer weitergehenden Zersiedelung des Außenbereichs kann so vorgebeugt werden. Insgesamt sieht die Planung ca. 85 Wohnungen vor. Diese verteilen sich auf acht Gebäudekomplexe in dem Bereich zwischen der Turnerstraße, dem Hermann-Löns-Weg und der Homburger Straße, einen Gebäudekomplex im rückwärtigen Bereich zwischen der Bestandsbebauung an der „Homburger Straße 44 “ und dem „Hermann-Löns-Weg 1“ sowie vier weiteren Gebäudekomplexen entlang der Theodor-Storm-Straße“. 

Die Haupterschließung von den geplanten acht Gebäudekomplexen auf dem Flurstück 484 soll durch eine Zufahrt und Ausfahrt in eine Tiefgarage von der „Homburger Straße“ aus erfolgen. Eine gemeinsame Tiefgarage mit ca. 90 Parkplätzen zwischen den Kellergeschossen verbindet alle acht Mehrfamilienhäuser

Die nördlich auf dem Flurstück 484 geplanten Gebäudekomplexe sollen über die „Theodor-Storm-Straße erschlossen werden.

Am Rande des Flurstückes 484 sind an der „Turnerstraße“ und an dem „Herrmann-Löns-Weg“ 27 oberirdische Besucherparkplätze geplant.

Durch die v. g. Erschließungsvariante wird das Projektziel „Schaffung eines autofreien Wohnquartieres“ bauleitplanerisch umgesetzt. Die innere Erschließung ist für Rettungsfahrzuge zugänglich.

Die Erschließung des rückwärtigen Bereiches der Bestandsbebauung an der „Homburger Straße“ ist über die Homburger Straße in eine Tiefgarage mit 6 Stellplätzen vorgesehen.

Zudem sieht die Planung eine Verbreiterung des „Herrmann-Löns-Weges“ auf 7,50 m und der „Theodor-Strom Straße“ auf 4,50 m vor.  

Für die neuen Bauflächen sind folgende Festsetzungen geplant:

Die Art der baulichen Nutzung ist als Allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO vorgesehen. Die nach § 4 (3) BauNVO  ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Gartenbaubetriebe und Tankstellen) sollen nicht Bestandteil des Bebauungsplan sein, da sich diese Nutzungen städtebaulich nicht in das Gebiet einfügen und dem gewünschten Gebietscharakter widersprechen. 

Stellplätze sowie Carports und Tiefgaragen mit ihren Zufahrten sind nach der Planung nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und den separat dafür festgesetzten Flächen zulässig. Die Errichtung von Garagen ist im WA 1 –Gebiet nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen entlang der Theodor-Storm-Straße zulässig. Im WA-2 Gebiet ist die Errichtung von Garagen in den überbaubaren Grundstücksflächen und den dafür separat festgesetzten Flächen zulässig

In Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung ist eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 vorgesehen.

Die Festsetzung der GRZ wurde anhand dem in § 17 BauNVO vorgegebenen Orientierungswert getroffen.

Es sollen zwei Vollgeschosse als Höchstmaß zulässig sein.

Über die festgesetzte Zahl der Vollgeschosse hinaus ergibt sich die zulässige Höhe der baulichen Anlagen aus der in der Planzeichnung festgesetzten Oberkante als Höchstmaß in Meter über Normalhöhennull. Untergeordnete bauliche Anlagen wie Kamine, Schornsteine, Lüftungsschächte u.ä. sind von der Höhenfestsetzung ausgenommen.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) orientiert sich an der festgesetzten GRZ sowie zwei Vollgeschossen als Höchstmaß und ist mit 0,8 festgesetzt. 

Die Bauweise ist als offene Bauweise beabsichtigt. Bezugsmaßstab bildet die umgebende Bebauung. Die Länge der Baukörper darf ein Maß von 50 m nicht überschreiten.

Die überbaubare Grundstücksfläche soll durch die Festsetzung von Baugrenzen bestimmt werden. Eine geringfügige Überschreitung der Baugrenzen mit einzelnen Bauteilen (z.B. Balkonen, Erkern, Eingangsüberdachungen) bis zu 1,00 m ist als Ausnahme vorgesehen.  

Gestaltungsfestsetzungen nach § 89 BauO NRW i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB sind für die Außenwände, die Dachgestaltung, für Dachaufbauten, zur Flachdachbegrünung, für Solaranlagen/Parabolspiegel, für Einfriedungen, Mauern und Stützwände sowie für die Gestaltung von Stellplätzen, Zufahrten und sonstigen Nebenanlagen geplant.

Es sind insgesamt 4 Kinderspielplätze in Größenordnungen von 130 qm bis 250 qm geplant und festgesetzt.

Darüber hinaus sind Festsetzungen für Begrünungsmaßnahmen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen vorgesehen, die als Vegetationsflächen zu bepflanzen, dauerhaft zu erhalten und zu pflegen sind, soweit sie nicht für Stellplätze, Garagen, Zuwegungen und Zufahrten oder Nebenanlagen in Anspruch genommen werden. Flächenhafte Stein- / Kies- / Splitt- und Schottergärten sind unzulässig.

Auf jedem Baugrundstück ist je 400 m² nicht bebauter Fläche ein standorttypischer Baum 1. oder 2. Ordnung bzw. Obstbaum zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten.

Zudem sind neun standorttypische Bäume 1. Ordnung anzupflanzen und dauerhaft zu erhalten. Die Baumstandorte sind in der Planzeichnung definiert.  

Insgesamt sollen die getroffenen Festsetzungen eine städtebaulich verträgliche Ausnutzung der Grundstücke ermöglichen, eine Einbindung der Neubauten in das städtebauliche Umfeld sicherstellen, ein angenehmes Wohn- und Arbeitsumfeld im Plangebiet schaffen und klimarelevante Aspekte berücksichtigen.

Die Einzelheiten der Bauleitplanung können aus den beigefügten Unterlagen entnommen werden.

Beschlussvorschläge:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl beschließt, gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 BauGB und § 4 Abs. 1 BauGB abzusehen.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl beschließt die Veröffentlichung des Bebauungsplanes Nr. 30 „Homburger Straße – Hermann-Löns-Weg“ der Marktstadt Waldbröl im Internet gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB sowie § 3 Abs. 2 BauGB.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl beschließt die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB sowie § 4 Abs. 2 BauGB.

Im Auftrag

Jan Kiefer

Anlagen:

Planzeichnung (in Allris online verfügbar)

Textliche Festsetzungen (in Allris online verfügbar)

Begründung (in Allris online verfügbar)

Artenschutzprüfung (in Allris online verfügbar)

Artenschutzprüfung Protokoll (in Allris online verfügbar)