Vorlage - III/186/2025  

Sachverhalt:

Aufstellungsbeschluss

Der Rat der Marktstadt Waldbröl hat am 30.03.2022 nach Vorberatung im Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung am 21.03.2021 die Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 18 „Bahnhofstraße/Nümbrechter Straße“ der Marktstadt Waldbröl als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13 a BauGB beschlossen.

Der Bebauungsplan wird gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung aufgestellt.

Ziel des Bebauungsplans

Ziel des Bebauungsplans ist die Entwicklung der potenziellen Baufläche an der Bahnhofstraße und eines Teils des neuen Grünzugs am Waldbrölbach einschließlich der neuen Wegeverbindung zwischen Grünzug und Bahnhofstraße.

Die Bestandsbebauung an der Ecke Nümbrechter Straße/Bahnhofstraße sowie an der Bahnhofstraße sollen einschließlich der bestehenden privaten Grünflächen Bauplanungsrechtlich gesichert werden.

Die Gesamtentwicklung des Bestandes und der Neubebauung im Sinne eines „Urbanen Gebietes“ nach § 6a Baunutzungsverordnung (BauNVO) soll die alte, sowohl von den tatsächlichen Nutzungen als auch von den Nutzungszielen, überholte Festsetzung eines Kerngebiets gem. § 7 BauNVO ablösen.

Der Bebauungsplan ist Teil der Entwicklungsmaßnahme „Merkurareal“ und wird durch die weiteren Projekte an der Kaiserstraße und entlang des Waldbröl- und Wiedenhofbach ergänzt. Hierzu wird das eigenständige Verfahren des Bebauungsplans Nr. 10 G „Nümbrechter Straße / Kaiserstraße – Merkurareal“ betrieben.

Grundstücksausschreibung und Investorenauswahlverfahren

Die Marktstadt Waldbröl hatte mit Beschluss des Rates vom 09.10.2019 für das Merkurareal und die dort definierten Baufelder eine Grundstücksausschreibung beschlossen und im Anschluss erfolgreich durchgeführt. Für das neue Baufeld an der Bahnhofstraße konnte ein örtlicher Wohnungsbauinvestor mit einem anspruchsvollen dreigeschossigen Bauprojekt mit Wohn- und Dienstleistungsnutzung ausgewählt werden.

Auslegungs- und Beteiligungsbeschluss

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl hat in seiner Sitzung am 20.07.2022 beschlossen, gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 BauGB und § 4 Abs. 1 BauGB abzusehen.

Es wurde weiterhin beschlossen, die öffentliche Auslegung gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 sowie § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen. Ebenso wurde beschlossen die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB sowie § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen.

Ergebnis der Auslegung und Beteiligung:

Die öffentliche Auslegung fand nach Veröffentlichung am 19.08.2022 vom 29.08.2022 bis einschließlich 30.09.2022 statt.

Im Rahmen der öffentlichen Auslegungen erfolgte keine Stellungnahme zum Bebauungsplanentwurf.

Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange erfolgte nach Anschreiben vom 19.08.2022 bis einschließlich 30.09.2022.

Im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden keine Bedenken oder abwägungsrelevante Stellungnahmen vorgelegt.

Entwicklung nach den Beteiligungsverfahren

Im Fortgang der gesamten Entwicklung des Merkurareals trat der bisherige Investor für die neue Baufläche an der Bahnhofstraße von seiner Bauabsicht zurück.

Daraufhin wurde für das Baufeld an der Bahnhofstraße mit Ratsbeschluss vom 29.11.2023 die bisherige Grundstücksausschreibung aufgehoben und die Verwaltung beauftragt – unter Beibehaltung der unveränderten Grundzüge und Rahmenbedingungen der Grundstücksausschreibung – eine erneute öffentliche, wettbewerbliche, transparente, diskriminierungsfreie und wirtschaftlich bedingungsfreie Ausschreibung zum Verkauf der Grundstücke durchzuführen.

Die Marktstadt Waldbröl setzte daraufhin ihre Investorensuche fort. Durch den „Arbeitskreis „Innenstadtentwicklung“ wurde nach Prüfung der vorgelegten Angebote eine Empfehlung ausgesprochen, der sich der Rat der Marktstadt Waldbröl in seiner nicht öffentlichen Sitzung am 09.10.2024 anschloss und den Zuschlag erteilte.

Mit dem nunmehr gefundenen Investor und dessen Entwurf für das Projekt Bahnhofstraße werden entsprechende Verträge geschlossen. Das Bauleitplanverfahren soll auf der Grundlage der neuen Planung zum Abschluss gebracht werden.

Neuer Entwurf

Der neue Entwurf des Objektes an der Bahnhofstraße umfasst eine dreigeschossige Wohnbebauung an der Bahnhofstraße und erfordert Änderungen oder Ergänzungen an dem bisherigen, beschlossenen Entwurf. Die Änderungen oder Ergänzungen berühren die Grundzüge der bisherigen Planung nicht.

Die Änderungen oder Ergänzungen bestehen aus:

-                 der Anpassung der überbaubaren Fläche für das Baufeld MU 2 und der veränderten  Höhenbegrenzung des dreigeschossigen Teils von maximal 284,2 m NHN auf maximal 286,7 m NHN sowie der Festsetzung einer rückwärtigen, eingeschossigen überbaubaren Fläche für ein Garagengeschoss mit eine Höhenbegrenzung auf maximal 274,5 m NHN.

-                 der Ergänzung der textlichen Festsetzung Nr. 3 zur Höhe der baulichen Anlagen durch die Hinzunahme von Solaranlagen, die die festgesetzte maximale Gebäudehöhe um bis zu 2,0 m überschreiten dürfen, wenn diese um ihre Höhe vom Gebäuderand zurücktreten.

-                 der Streichung des Zusatzes „bis insgesamt höchstens 50% der nutzbaren Dachfläche“ in der textlichen Festsetzung Nr. 7 Dachbegrünung für die Ausnahme von der Begrünungspflicht bei Anlagen zur Solarenergienutzung, Lichtkuppeln und haustechnische Anlagen.

-                 der Anpassung des Hinweises zur Bodendenkmalpflege an den aktuellen Stand des § 16 Denkmalschutzgesetz NRW (DSchG NRW) und die für aktuelle Bauleitpläne der Stadt Waldbröl üblichen Formulierung.

-                 der Anpassung des Hinweises zum Boden durch Streichung einer veralteten Rechtnorm.

Darüber hinaus erfolgen in den textlichen Festsetzungen und der Begründung kleinere redaktionelle Anpassungen (zur Rechtschreibung o.ä.).

Prüfung der Umweltauswirkungen oder -einwirkungen

Der geänderte Entwurf wurde dahingehend geprüft, ob sich Änderungen oder Anpassungen bei den Umweltauswirkungen oder -einwirkungen ergeben.

Da keine Änderungen in der Art der baulichen Nutzung erfolgen, ergeben sich hieraus keine Änderungen oder Anpassungen bei den Umweltauswirkungen oder -einwirkungen.

Für die artenschutzfachliche Beurteilung sowie für den Denkmalschutz ergeben sich keine Änderungen oder Anpassungen.

Die geringfügige Verschiebung eines Teils der Baugrenze im Baufeld MU 2 in Richtung der Bahnhofstraße wurde durch den beauftragten Schallgutachter dahingehend untersucht, ob sich Änderungen oder Anpassungen bei den Umweltauswirkungen oder -einwirkungen ergeben.

Die gutachterliche Einschätzung lässt keine Änderungen oder Anpassungen bei den Umweltauswirkungen oder -einwirkungen erwarten. Das Ergebnis dieser schalltechnischen Stellungnahme liegt zum Zeitpunkt des Vorlagenversandes noch nicht abschließend vor, er soll zum Sitzungstermin nachgereicht werden.

Beschlussvorschlag:
 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl beschließt den vorliegend geänderten Entwurf der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 18 „Bahnhofstraße/Nümbrechter Straße“ mit seinen textlichen Festsetzungen und der Begründung gemäß § 4a Abs. 3 Satz 1 BauGB i. V. m. § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauBG erneut im Internet zu veröffentlichen und die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden nach § 2 Abs. 2 BauGB erneut zu beteiligen (Die gegenüber der öffentlichen Auslegung geänderten und ergänzten Bestandteile sind in der Planzeichnung durch Umrandung gekennzeichnet und in den Texten in grau hinterlegt).

Gemäß § 4a Abs. 3 Satz 2 BauGB wird Gelegenheit zur Stellungnahme in Bezug auf die gekennzeichneten Änderungen und Ergänzungen sowie ihre möglichen Auswirkungen gegeben.

Gemäß § 4a Abs. 3 Satz 3 BauGB wird die Dauer der Veröffentlichungsfrist angemessen auf zwei Wochen verkürzt.

Im Auftrag

Jan Kiefer

Anlagen:

Anlage 1:  Planzeichnung, Stand 13.03.2025 (in Allris online verfügbar)

Anlage 2:  Begründung, Stand 13.03.2025 (in Allris online verfügbar)

Anlage 3:  Textliche Festsetzungen, Stand 13.03.2025 (in Allris online verfügbar)

Anlage 4: Ergänzende gutachterliche Stellungnahme zur schalltechnischen Untersuchung (Bericht F 9652, Peutz Consult GmbH, Dortmund), Stand xx.03.2025 (wird zum Sitzungstermin nachgereicht)