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Vorlage - 60/501/2008
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Sachverhalt: Der
Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen des Rates der Stadt Waldbröl hatte in
seiner Sitzung am 22.05.2007 nach Vorstellung der Planung zur Umnutzung des
ehemaligen Extra-Baumarktes in Waldbröl, Raabeweg, dem vorgestellten Projekt
mit den Teilen Ansiedlung von Aldi Süd, Ansiedlung der Firma Expert Klein und
Umbau des bestehenden Extra-Marktes bei einer Enthaltung zugestimmt. Daraufhin
wurde ein Bebauungsplanentwurf erarbeitet und in der Sitzung des Rates der
Stadt Waldbröl vom 22.08.2007 der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan
der Innenentwicklung nach § 13a BauGB Nr. 9 A – Sondergebiet
großflächiger Einzelhandel Brölbahnstraße – der Stadt Waldbröl einstimmig
gefasst. Der
Rat beschloss weiterhin, dass gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 2 Satz
1 Nr. 1 BauGB von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1
und § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen wird. Deshalb wurde gemäß § 13a Abs. 3 Satz 1
Nr. 2 BauGB die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die
wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichtet. Die Unterrichtung erfolgte
in der Zeit vom 02.10.2007 bis einschließlich 16.10.2007. Stellungnahme
der Rechtsanwälte Redeker, Sellner,
Dahs und Widmaier, Bonn, vom
10.10.2007 für die Firma MEGA COMPANY, Inhaber Fred Bergerhoff, Wiehler Straße
24, Waldbröl
Für die Ansiedlung weiterer Einzelhandelsbetriebe,
für die der Bebauungsplan die planungsrechtliche Grundlage schaffen soll,
besteht keine städtebauliche Erforderlichkeit. Nach § 1 Abs. 3 BauGB haben die Gemeinden Bauleitpläne
aufzustellen, sobald und soweit dies für die städtebauliche Entwicklung und
Ordnung erforderlich ist. Demnach ist die Gemeinde planungsbefugt, wenn sie
hinreichend gewichtige städtebauliche Allgemeinbelange ins Feld führen kann.
Welche städtebaulichen Ziele sie sich setzt, liegt grundsätzlich in ihrem
planerischen Ermessen; d.h. sie ist ermächtigt, eine „Städtebaupolitik“
entsprechend ihrer städtebaulichen Ordnungsvorstellungen zu betreiben. Nicht erforderlich sind solche Bauleitpläne, die
einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich Zielen dienen, für
deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuches nicht bestimmt
sind. Davon ist beispielsweise auszugehen, wenn eine planerische Festsetzung
lediglich dazu dient, private Interessen zu befriedigen oder eine positive
städtebauliche Zielsetzung vorgeschoben wird. In der Begründung zum Bebauungsplan wird zwar
unterstellt, dass in Waldbröl ein städtebauliches Bedürfnis für die Ansiedlung
weiterer großflächiger Einzelhandelsbetriebe bestehe. Den konkreten Nachweis
dafür, dass ein solcher Bedarf tatsächlich besteht, lässt die Planbegründung
jedoch vermissen. Ein Einzelhandelsgutachten u.ä., Untersuchungen, auf die der
Plangeber sich diesbezüglich hätte verlässlich stützen können, fehlen
vollständig. Auch findet keine sachgerechte Betrachtung derjenigen Auswirkungen
statt, die die Ansiedlung weiterer Einzelhandelsbetriebe auf die insbesondere
in der Umgebung des Plangebiets bereits vorhandenen Einzelhandelsbetriebe und
Fachgeschäfte hat. Vor diesem Hintergrund überzeugt der unterstellte Bedarf
weiterer Einzelhandelsflächen in der Innenstadt von Waldbröl nicht. Dies gilt
insbesondere hinsichtlich der Errichtung eines weiteren Elektronikfachmarktes
mit einer geplanten Verkaufsfläche von insgesamt 1.700 m². Dass die pauschalen Ausführungen in der
Planbegründung unzureichend sind und überdies nicht zutreffen, belegt die durch
die EURONICS Deutschland erstelle „Marktanalyse Waldbröl“. Diese
kommt zu der nachvollziehbaren und plausiblen Überzeugung, dass das
Einzugsgebiet bereits über eine gute Fachhandelsstruktur verfügt. Auf dieser
Grundlage zieht die Marktanalyse die zutreffende Schlussfolgerung, dass die
Ansiedlung eines weiteren Elektronikfachmarktes in jedem Fall überdimensioniert
ist und zu einer deutlichen Verschärfung der Wettbewerbssituation führen wird.
Denn es ist zu erwarten, dass der zur Ansiedlung beabsichtigte
Elektronikfachmarkt Neukunden nicht gewinnen werden wird mit der Folge, dass es
zukünftig lediglich zu Umverteilungseffekten kommen wird.
Der Bebauungsplan verstößt zudem gegen § 1 Abs. 4
BauGB. Er steht nicht im Einklang mit den Zielen der Raumordnung. Gemäß § 24 a
LEPro dürfen Kern- und Sondergebiete nur noch in zentralen Versorgungsbereichen
ausgewiesen werden. Zwar sind die Gemeinden gemäß § 24 a Abs. 2 LEPro nunmehr
dazu berufen, die zentralen Versorgungsbereiche in ihrem Gemeindegebiet als
Haupt-, Neben- oder Nahversorgungszentren räumlich und funktional festzulegen.
Diesbezüglich hat der Landesgesetzgeber den Kommunen einen gewissen
Konkretisierungsspielraum eingeräumt. Soweit mit dem im Entwurf vorliegenden
Bebauungsplan der Versuch unternommen wird, in Anwendung von § 24 a Abs. 2 LEPro
das Plangebiet als einen zentralen Versorgungsbereich in Waldbröl festzulegen,
steht dies jedoch in offensichtlichem Widerspruch zu den landesplanerischen
Vorgaben. Zentrale
Versorgungsbereiche sind in Anlehnung an die zu § 34 Abs. 3 BauGB ergangene
Rechtsprechung des OVG NRW dadurch gekennzeichnet, dass sie räumlich abgrenzbar
sind und ihnen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen eine bestimmte
Versorgungsfunktion für eine Gemeinde zukommt. Vorausgesetzt werden demnach vorhandene
Nutzungen, die für die Versorgung der Gemeindeeinwohner insbesondere mit Waren
aller Art von Bedeutung sind. Zentral bedeutet, dass der Bereich nach Lage, Art
und Zweckbestimmung der gemeindeweiten bzw. übergemeindlichen Versorgung dient.
Dabei ist zentral nicht rein geographisch, sondern auch funktional zu
verstehen. Eine bloße Ansammlung von Einzelnutzungen in einem räumlich
abgrenzbaren Bereich reicht daher nicht. Maßgeblich kommt es darauf an, dass der Bereich die
Bedeutung eines Zentrums für die Versorgung hat. Dies ist der Fall, wenn die
Gesamtheit der auf eine Versorgung der Bevölkerung ausgerichteten baulichen
Nutzung in dem betreffenden Bereich aufgrund der Zuordnung dieser Nutzungen
innerhalb des räumlichen Bereiches und aufgrund ihrer verkehrsmäßigen Erschließung
und verkehrlichen Anbindung die Funktion eines Zentrums mit einem bestimmten
Einzugsbereich hat. Entsprechend abgestimmt muss das Spektrum an Waren des
kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs sein. Es spricht daher viel dafür,
dass ein als zentraler Versorgungsbereich zu qualifizierendes Zentrum die Existenz
mehrer Einzelhandelsbetriebe mit sich ergänzenden und/oder konkurrierenden
Warenangeboten bedingt, damit der Schutzzweck der entsprechenden gesetzlichen
Vorschriften nicht auf einen individuellen Schutz einzelner Betriebe vor
Konkurrenz im Einzugsbereich hinausläuft. Bei der Festlegung des zentralen
Versorgungsbereiches ist daher nicht darauf zu achten, sämtliche
Einzelhandelsnutzungen des Stadtgebietes in den Bereich einzubeziehen. Vielmehr
richtet sich die Einbeziehung danach, welchem Bereich im Hinblick auf das
differenzierte Warenangebot eine Versorgungsfunktion für den kurz-, mittel- und
langfristigen Bedarf zukommt. Legt man die v.g. strengen Maßstäbe an die gemäß § 24
a Abs. 2 LEPro beabsichtigte Festlegung des in Rede stehenden zentralen
Versorgungsbereich an, zeigt sich, dass der Raabeweg bereits rein geographisch
nicht in zentraler Lage von Waldbröl liegt, sondern sich vielmehr in einer Randlage befindet. In funktionaler
Hinsicht kommt dem Bereich ebenfalls keine Versorgungsfunktion im Zusammenhang
mit dem Innenstadtzentrum zu. Die fehlende Versorgungszentralität folgt bereits
daraus, dass es um die Umnutzung eines ehemaligen EXTRA-Baumarktes geht. In der
Zwischenzeit wurden die Räumlichkeiten für Restpostenmärkte und ähnliche
Sortimente genutzt. Das heißt der vorhandenen Nutzung kommt schon wegen des
Sortiments keine Versorgungsfunktion zu. Auch die geplante Ansiedlung eines
Aldi-Marktes und insbesondere eines Elektronikfachmarktes mit einer
Verkaufsfläche von 1.700 m² belegt, dass letztlich nicht ein vielfältiges Spektrum
an Waren angeboten, sondern nur das bereits im Mai 2007 vor der Gesetzesänderung
gebilligte Projekt der Investoren planungsrechtlich unter dem Deckmantel eines
bereits zurzeit und auch zukünftig nicht vorhandenen zentralen
Versorgungsbereichs gesichert werden soll. Ein Elektronikfachmarkt mit der
genannten Verkaufsfläche ist zudem für die gemeindeweite bzw. übergemeindliche
Versorgung im Bereich von Waldbröl nicht erforderlich, da Waldbröl bereits über
eine gute Fachhandelsstruktur in diesem Bereich verfügt. Selbst die Investoren gehen davon aus, dass es sich
bei dem in Aussicht genommenen Standort nicht um einen zentralen
Versorgungsbereich im Sinne des § 24 a Abs. 2 LEPro handelt. Denn in der
Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Bauen vom 22.05.2007 haben sie
die Erforderlichkeit einer möglichst schnellen Realisierung unter Verweis auf
die Novellierung des Landesplanungsgesetzes, durch die die Ansiedlung von
Verkaufsflächen außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen erschwert werden
soll, ausdrücklich betont. Schließlich erweist sich die Festlegung des zentralen
Versorgungsbereichs auch aus folgendem Grund als rechtsfehlerhaft: Der Standort
der MEGA COMPANY an der Wiehler Straße, der sich nur ein kleines Stück
außerhalb des geplantes Bereichs im Nordosten befindet, wird bei der Festlegung
des zentralen Versorgungsbereiches vollständig außer Betracht gelassen.
Demgegenüber soll nunmehr das Gebiet des ehemaligen EXTRA-Bau- und Hobbymarktes
am Raabeweg, das im nordwestlichen Teil des abgegrenzten Bereiches liegt, noch
in den zentralen Versorgungsbereich einbezogen werden. Aufgrund der tatsächlichen örtlichen Verhältnisse und
vor allem des bisherigen Nutzungsverhaltens der Kunden handelt es sich
allenfalls beim erstgenannten Standort um einen zentralen Versorgungsbereich,
der eine entsprechende Festlegung rechtfertigt. Entgegen der Begründung im Bebauungsplan befindet
sich die MEGA COMPANY nicht in städtebaulich nicht integrierter Lage weit
außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs. Denn gerade durch das Fachgeschäft
der MEGA COMPANY, das seit knapp 50
Jahren in Waldbröl besteht und eine große Produktauswahl, kompetente Fachberatung
und umfangreiche Servicedienstleistungen anbietet, wird die Versorgung der
Einwohner Waldbröls sowie der umliegenden Gemeinden für den Bereich der
Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik / Computer sowie
Elektrohaushaltswaren gewährleistet. Die planerische Rechtfertigung der
Festlegung des zentralen Versorgungsbereiches erschließt sich somit nicht. Aus der Beschlussvorlage vom 14.08.2007 zur 40.
Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Waldbröl – Festlegung des
zentralen Versorgungsbereiches – ergibt sich, dass städtebauliches Ziel
der Stadt Waldbröl die Erhaltung und Entwicklung des zentralen
Versorgungsbereiches in der Innenstadt als Hauptzentrum ist, um gleichzeitig
weitere Ansiedlungen großflächigen Einzelhandels mit zentrenrelevanten Kernsortimenten
außerhalb dieses Bereiches zu verhindern. Die Einbeziehung des Bereiches
Raabeweg wird jedoch nicht zu der geplanten Stärkung und Weiterentwicklung der
Innenstadt Waldbröls führen, sondern nur eine Umverteilung innerhalb des
Stadtgebietes bewirken. Dieser Befund wird durch die vorgelegte Marktanalyse
gestützt.
Der Planentwurf trägt schließlich dem Gebot der
gerechten Abwägung gemäß § 1 Abs. 7 BauGB insoweit nicht Rechnung, als die
Belange des Umweltschutzes einschließlich des Naturschutzes und der
Landschaftspflege entgegen der Planungsdirektive des § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB
nicht hinreichend berücksichtigt werden. Zwar trifft es – wie in der Planbegründung zutreffend
ausgeführt wird – zu, dass bei Anwendung des beschleunigten Verfahrens
gemäß § 13 a BauGB ein Umweltbericht, der ansonsten förmlicher Bestandteil der
Begründung ist, nicht erforderlich ist. Soweit der Plangeber daraus aber
offenbar die Schlussfolgerung gezogen hat, dass die Belange des Umweltschutzes
nicht abwägend berücksichtigt und mit den übrigen für und gegen die Planung
sprechenden Belange abgewogen werden müssen, werden die mit der Einführung des
§ 13 a BauGB einhergehenden Verfahrenserleichterungen verkannt und deutlich zu
weit ausgelegt. Vor diesem Hintergrund konnte der Plangeber es nicht bei der
schlichten Feststellung bewenden lassen, dass eine Beeinträchtigung der
angesprochenen Schutzgüter auszuschließen ist. Auch konnte er sich nicht auf
die Ergebnisse der UVP-Ergebnisse zurückziehen. Denn dies ersetzt eine Abwägung
nach § 1 Abs. 7 BauGB nicht.
Ein weiterer Abwägungsmangel ist darin zu erblicken,
dass die Belange der Wirtschaft entgegen § 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB nur einseitig
zugunsten der neu anzusiedelnden Einzelhandelsbetriebe in den Blick genommen
worden sind. Demgegenüber hat der Plangeber sich der Betrachtung der negativen
Auswirkungen für die bestehenden Einzelhandelsbetriebe verstellt. Indem der Plangeber insbesondere – wie bereits
ausgeführt wurde – auf ein Einzelhandelsgutachten verzichtet hat, das
ausführlich hätte Stellung zu den potentiell schädlichen Auswirkungen der
geplanten Neuansiedlungen hinsichtlich des bestehenden Einzelhandels in
Waldbröl beziehen können, hat der Plangeber den Blick für eine sachgerechte
Abwägung von vornherein verschränkt. Die Begründung enthält keine Aussagen über
die negativen Auswirkungen, die insbesondere die Errichtung eines weiteren
Elektrofachmarktes auf den bereits bestehenden Fachmarkt MEGA COMPANY hat. Die
Abwägung wird insoweit verkürzt, als ein wesentlicher Belang nicht in sie
eingestellt worden ist.
Es bestehen Bedenken an der Wirksamkeit des
Planentwurfs, weil die Festsetzungen in der Begründung des Planentwurfs zwar
unter Ziff. 1 mit der Überschrift „Art und Maß“ der baulichen
Nutzung eingeleitet werden, im Folgenden aber lediglich Festsetzungen zur Art
der baulichen Nutzung getroffen werden. Soweit im Anwendungsbereich des § 11 Abs. 3 BauGB
bestimmte Verkaufsflächen festgesetzt werden, handelt es sich hierbei nicht um
Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzungen, sondern um solche zur Art der
baulichen Nutzung. Durch die Verkaufsfläche wird nämlich ein bestimmter
Betriebstyp definiert. Insoweit ist der Planentwurf unvollständig, es sei denn,
dass die Aufstellung eines nicht qualifizierten Bebauungsplanes beabsichtigt
ist. Stellungnahme
der WEW, Alte Poststraße 6, Waldbröl, vom 14.10.2007 Die
WEW nimmt die Argumentation der Rechtsanwälte Redeker, Sellner, Dahs und
Widmaier in vollem Umfange auf. Die Stellungnahme ist lediglich teilweise
verkürzt und in anderer Reihenfolge aufgebaut worden. Somit wird auf eine
Wiederholung hier verzichtet. Stellungnahme
des Einzelhandels- und Dienstleistungsverbandes Oberbergischer Kreis e.V.,
Bismarckstraße 9 a, Gummersbach, vom 16.10.2007 Die
Stellungnahme des Einzelhandels- und Dienstleistungsverbandes ist wortgleich
mit der Eingabe der WEW. Insoweit wird hier ebenfalls auf eine Wiedergabe
verzichtet. Die Argumentation ist identisch mit der Stellungnahme von Redeker,
Sellner, Dahs und Widmaier. Die
öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 9 A nach § 13 a BauGB – Sondergebiet
großflächiger Einzelhandel Brölbahnstraße – der Stadt Waldbröl erfolgte
in der Zeit vom 19.11.2007 bis einschließlich 19.12.2007. Die Beteiligung der
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB sowie
der benachbarten Gemeinden gemäß § 2 Abs. 2 BauGB erfolgte ebenfalls bis zum
19.12.2007. Folgende Stellungnahmen sind eingegangen:
Die IHK teilt mit, dass gegen die Bauleitplanung
keine Bedenken bestehen. Das Sondergebiet liegt innerhalb des zentralen
Versorgungsbereichs der Stadt Waldbröl und ist damit ein integrierter Standort.
Die Stadt Waldbröl hat darüber hinaus eine zentrenrelevante Sortimentsliste
erstellt. Hier wird angeregt, die Liste dergestalt zu überarbeiten, dass nur
die Sortimente aufgeführt werden, die auch tatsächlich zentrenrelevant sind.
Der Landrat teilt mit, dass aus
Sicht des Oberbergischen Kreises gegen den Bebauungsplan grundsätzlich keine
Bedenken bestehen. Aus wasserwirtschaftlicher Sicht wird darauf
hingewiesen, dass in den Planunterlagen angegeben ist, dass das Baugebiet im
Bestand an den Mischwasserkanal angeschlossen ist. Die Örtlichkeit zeigt aber,
dass das anfallende Niederschlagswasser teilweise in den Waldbrölbach
abgeleitet wird. Sofern die weitere Entwässerung in den Waldbrölbach bestehen
bleiben soll, ist hier ein Erlaubnisverfahren nach den §§ 2, 3, 5 und 7 WHG bei
der unteren Wasserbehörde einzuleiten. Aus bodenschutzrechtlicher Sicht wird darauf
hingewiesen, dass sich im Plangebiet zwei Altstandorte befinden. Unter
Berücksichtigung des „Altlastenerlasses“ NRW vom 14.03.2005 wird
empfohlen, beide Flächen gemäß § 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB zu kennzeichnen. Im
Altlast-Verdachtsflächen-Kataster des Oberbergischen Kreises ist die östlich
des Raabeweges gelegene Sonderbaufläche SO 1 als Altstandort der ehemaligen
metallverarbeitenden Firma SAG und die östlich des Raabeweges gelegene Sonderbaufläche
SO 2 als Altstandort einer ehemaligen Gerberei eingetragen. Bei zukünftigen Umnutzungs-
und / oder Bauverfahren – insbesondere bei allen Tiefbauarbeiten –
sollte die untere Bodenschutzbehörde vorab beteiligt werden.
Die Stellungnahme vom 10.10.2007 wird wie folgt
ergänzt: 3.1
Der Begründung
zum Bebauungsplan lässt sich nach wie vor kein Nachweis für die gemäß §
1 Abs. 3 BauGB notwendige städtebauliche Erforderlichkeit entnehmen. Es bleibt
vielmehr bei der Unterstellung, dass in Waldbröl ein städtebauliches Bedürfnis
für die Ansiedlung weiterer großflächiger Einzelhandelsbetriebe bestehe, ohne
dass eine Auseinandersetzung mit der vorgelegten „Marktanalyse
Waldbröl“ erfolgt und ohne dass ein eigenes Einzelhandelsgutachten
vorgelegt wird. Eine sachgerechte Betrachtung derjenigen Auswirkungen, die die
Ansiedlung weiterer Einzelhandelsbetriebe auf die in der Umgebung des
Plangebietes bereits vorhandenen Einzelhandelsbetriebe und Fachgeschäfte hat,
findet ebenfalls nicht statt. 3.2
Auch
der gerügte Verstoß gegen § 1 Abs. 4 BauGB wurde nicht behoben. Der Versuch,
das Plangebiet in Anwendung von § 24 a Abs. 2 LEPro als einen zentralen
Versorgungsbereich in Waldbröl festzulegen, steht insofern in offensichtlichem
Widerspruch zu den landesplanerischen Vorgaben, als dass der Raabeweg sich
weder geographisch noch funktional in zentraler Lage von Waldbröl befindet. Ferner liegt der Standort der MEGA COMPANY entgegen
der Begründung des Bebauungsplanes nicht in der äußersten Peripherie des
Hauptortes Waldbröl. Vielmehr wird gerade durch das Fachgeschäft der MEGA
COMPANY, das seit knapp 50 Jahren in Waldbröl besteht und eine große
Produktauswahl, kompetente Fachberatung und umfangreiche
Servicedienstleistungen anbietet, die Versorgung der Einwohner Waldbröls sowie
der umliegenden Gemeinden für den Bereich der Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik
/ Computer sowie Elektrohaushaltswaren gewährleistet. 3.3
Soweit
die Verletzung des Gebotes der gerechten Abwägung gemäß § 1 Abs. 7 BauGB im
Hinblick auf die Belange des Umweltschutzes einschließlich des Naturschutzes
und der Landschaftspflege nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB gerügt wurde, ist die
Begründung des Bebauungsplanes zwar ergänzt worden. Es wird nunmehr jedoch
lediglich allgemein ausgeführt, warum die Umweltbelange keiner weitergehenden
Berücksichtigung bedürfen. Damit mag dem Abwägungsgebot zwar weitergehend
Rechnung getragen worden sein, als dies noch im vorangegangenen Entwurf des
Bebauungsplanes feststellbar war. Jedoch lassen die verwaltungsseitig ergänzten
Ausführungen immer noch nicht hinreichend fundiert erkennen, weshalb die
Umweltbelange vorliegend letztlich keiner weitergehenden Berücksichtigung
bedürfen. 3.4
Hinsichtlich
des gerügten Abwägungsmangels in Bezug auf die Belange der Wirtschaft (§ 1 Abs.
6 Nr. 8 BauGB), die nur einseitig zugunsten der neu anzusiedelnden Einzelhandelsbetriebe
in den Blick genommen worden waren, wurde die Begründung des Bebauungsplanes
zwar um Erwägungen hinsichtlich der Wettbewerbssituation zwischen dem geplanten
Elektrofachmarkt und der MEGA COMPANY ergänzt. Diese Ausführungen werden dem
Abwägungsgebot jedoch nach wie vor nicht gerecht. Die Belange der Wirtschaft
gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB sind jedoch nicht bereits durch die bloße Behauptung
berücksichtigt, die Bauleitplanung sei wettbewerbsneutral ausgerichtet. Die
MEGA COMPANY erstrebt keinen Wettbewerbsschutz, wie die Begründung zum Bebauungsplan
unterstellt, sondern lediglich eine interessengerechte Abwägung, im Rahmen
derer neben den neu anzusiedelnden Einzelhandelsbetrieben auch die negativen
Auswirkungen für die bestehenden Einzelhandelsbetriebe anhand konkreter
Gutachten einbezogen und bewertet werden. Allein der selbstverständliche Hinweis,
dass sich der bestehende Elektro- bzw. Elektronikfachmarkt im Wettbewerb mit
dem neuen Anbieter im zentralen Versorgungsbereich stellen muss, genügt dieser
Anforderung ersichtlich nicht. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf die
sehr zweifelhafte Festlegung des zentralen Versorgungsbereichs. 3.5
Der
Planentwurf wurde insoweit vervollständigt, als nunmehr auch das Maß der baulichen
Nutzung dargestellt ist. Die in der Stellungnahme vom 10.10.2007 vorgebrachten
Bedenken haben sich damit erledigt.
Die WEW teilt mit, dass der Einzelhandel in Waldbröl
nach wie vor befürchtet, dass die Attraktivität der Innenstadt durch das
geplante Vorhaben auf lange Sicht nicht zu-, sondern abnimmt, da die
Fachhandelsgeschäfte in der Innenstadt dem Verdrängungswettbewerb zum Opfer
fallen werden. Die Bedenken dagegen, das geplante „Sondergebiet
großflächiger Einzelhandel“ faktisch zum zentralen Versorgungsbereich zu
zählen und den Flächennutzungsplan – der momentan einen großflächigen
Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten vorsieht –
diesbezüglich anzupassen, wurden nicht ausgeräumt. Ferner wurden die Ergebnisse der Marktanalyse
Waldbröl der EURONICS Deutschland bei
der Abwägung nach wie vor nicht berücksichtigt. In der geänderten Begründung erfolgt weder eine
Auseinandersetzung mit den Ergebnissen der Marktanalyse Waldbröl – welche
im Übrigen in eklatantem Widerspruch zu den Ausführungen in der Begründung des
Bebauungsplanes stehen – noch werden eigene Gutachten vorgelegt. Die
bloße Behauptung, die Bauleitplanung sei wettbewerbsneutral ausgerichtet, ist
sicherlich nicht ausreichend. Die Ausführungen werden dem Abwägungsgebot nach §
1 Abs. 7 BauGB daher nicht gerecht. Alles in allem erweist sich der
Bebauungsplan als rechtswidrig, da er an gravierenden Abwägungsfehlern leidet. Im Übrigen bezieht sich die WEW auf ihre
Stellungnahme vom 14.10.2007.
Diese Stellungnahme ist deckungsgleich mit der
Stellungnahme der WEW, die unter 4. dargestellt worden ist. Nachfolgend
werden die Stellungnahmen aus der Unterrichtung und Äußerung der Öffentlichkeit
sowie der öffentlichen Auslegung und der Beteiligung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange in der jeweiligen Beschlussfassung zusammenfassend
abgearbeitet, um Wiederholungen zu vermeiden. Da
die Stellungnahmen der Rechtsanwälte Redeker, Sellner, Dahs und Widmaier, der
WEW sowie des Einzelhandels- und Dienstleistungsverbandes Oberbergischer Kreis
e.V. in weiten Passagen deckungsgleich sind, werden sie in der Beschlussfassung
gemeinschaftlich behandelt. Beschlussvorschläge: Zu
1. Stellungnahme der Industrie- und Handelskammer zu Köln, Zweigstelle
Oberberg: Der
Stadtrat nimmt zur Kenntnis, dass die IHK gegen diese Bauleitplanung keine
Bedenken äußert, weil es sich um einen integrierten Standort innerhalb des
zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Waldbröl handelt. Der Stadtrat stellt
fest, dass die Sortimente auf der Grundlage des § 24 a LEPro unter
Berücksichtigung des Einzelhandelserlasses NRW sowie der „Kölner
Liste“ der Bezirksregierung Köln definiert worden sind. Es wurden die
zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente sowie die Kernsortimente des
Elektrofachmarktes festgesetzt. Es ist nicht erkennbar, dass dieser
Sortimentsliste grundsätzlich falsche Erwägungen zugrunde liegen. Insbesondere
wurden hier strikt die Vorgaben der Bezirksregierung Köln eingehalten. Zu
2. Stellungnahme des Oberbergischen Kreises: Der
Stadtrat nimmt die Hinweise des Oberbergischen Kreises aus
wasserwirtschaftlicher Sicht zustimmend zur Kenntnis. Die Hinweise aus
bodenschutzrechtlicher Sicht wurden unter Ziff. 5.7 in die Begründung des
Bebauungsplanes bereits aufgenommen. Zu
3. bis 5. Stellungnahmen der Rechtsanwälte Redeker, Sellner, Dahs und Widmaier,
der WEW sowie des Einzelhandels- und Dienstleistungsverbandes Oberbergischer
Kreis e.V.: Zu
3.1. – Erforderlichkeit der Bauleitplanung nach § 1 Abs. 3 BauGB: Der
Stadtrat stellt fest, dass die Aufstellung des Bebauungsplanes der
Innenentwicklung Nr. 9 A – großflächiger Einzelhandel Brölbahnstraße
– der Stadt Waldbröl erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB ist. Die
Gemeinde darf die Bauleitplanung nicht vorschieben, um allein private
Interessen zu befriedigen. Andererseits darf die Gemeinde hinreichend
gewichtige private Belange zum Anlass einer Bauleitplanung nehmen und sich
dabei an den Wünschen der Grundeigentümer orientieren, allerdings unter der
Voraussetzung, dass sie zugleich auch städtebauliche Belange und Zielsetzungen
verfolgt, weil nur dadurch die Planung gestützt werden kann. Ein Zusammenwirken
zwischen Gemeinde und privaten Investoren bei der Einleitung und Aufstellung
von Bauleitplänen widerspricht insoweit daher nicht dem § 1 Abs. 3 Satz 1
BauGB. Insgesamt darf daher die Gemeinde hinreichend gewichtige private Belange
zum Anlass für eine Bauleitplanung nehmen. Unter diesen Voraussetzungen handelt
es sich nicht um eine unzulässige „Gefälligkeitsplanung“ oder um
eine unzulässige Einzelfallplanung für ein einzelnes Grundstück. Die
Erforderlichkeit der Bauleitplanung wird verneint bei bloßer Bevorzugung
privater Interessen, wenn eine ausreichende Rechtfertigung durch städtebauliche
Gründe fehlt. Im
vorliegenden Fall stehen die öffentlichen und privaten Belange im Einklang.
Bereits mit der 13. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Waldbröl vom
15.12.1999 wurde der gesamte Standort im Bereich Brölbahnstraße / Raabeweg als Sonstiges
Sondergebiet für den Einzelhandel ohne jede Sortimentsbegrenzung dargestellt.
Seinerzeit wurde das Gewerbegebiet nach Betriebsverlagerung der Firma SAG aufgegeben.
Das Sonstige Sondergebiet wurde mit der 23. Änderung des Flächennutzungsplanes
vom 24.08.2005 nach Aufgabe des EXTRA-Baumarktes den damaligen Gegebenheiten
(Havariemärkte) angepasst, weil die Bezirksregirung aus Gründen der Raumordnung
eine Festlegung der Sortimente verlangte. Nunmehr ergibt sich die
städtebauliche Notwendigkeit, unter Berücksichtigung der privaten
Investitionsabsichten mit Hilfe des Bebauungsplanes der Innenentwicklung Nr. 9
A der Stadt Waldbröl das Gebiet erneut zu überplanen. Der
Bebauungsplanbereich befindet sich eindeutig innerhalb des zentralen
Versorgungsbereiches der Stadt Waldbröl. Deshalb ist die Stadt Waldbröl nach §
24 a LEPro befugt, innerhalb des Sonstigen Sondergebietes die Steuerung des
großflächigen Einzelhandels auch mit zentrenrelevanten Sortimenten vorzunehmen.
Eines
Einzelhandelskonzeptes durch die Stadt Waldbröl bedarf es nicht zwingend.
Innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches ist kein Elektro- bzw.
Elektronikfachmarkt anzutreffen. Die Stärkung der Innenstadt erfordert diese
Sortimente eindeutig. Die übrigen bereits innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches
ausreichend anzutreffenden Sortimente – wie z.B. Textilien – werden
durch detaillierte Vorgaben städtebaulich begrenzt. Die
durch die EURONICS Deutschland erstellte „Marktanalyse Waldbröl“
stellt kein unabhängiges Gutachten dar, sondern wurde von der MEGA COMPANY by
Bergerhoff im Juni 2007 in Auftrag gegeben. Der
Stadtrat stellt fest, dass der Einzelhandelsstandort Brölbahnstraße / Raabeweg
langfristig mit einem attraktiven Einzelhandelsangebot gesichert werden soll.
Der städtebauliche Missstand verstärkter Leerstände bzw. Beeinträchtigung des
Standortes durch „Downtrading“ macht die Bauleitplanung in der
vorliegenden Form unter Berücksichtigung der Einzelhandelsstrukturen des
gesamten zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Waldbröl erforderlich. Zu
3.2 – Ziele der Raumordnung: Der
Stadtrat weist die Stellungnahme hinsichtlich der Nichtbeachtung der Ziele der
Raumordnung zurück. Der Bebauungsplan verstößt nicht gegen § 1 Abs. 4 BauGB. Die
Bezirksregierung Köln hat mit Schreiben vom 20.06.2007 erklärt, dass der
vorliegende Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13 a BauGB für ein
Sondergebiet des großflächigen Einzelhandels an der Brölbahnstraße in Waldbröl
mit den landesplanerischen Vorgaben, insbesondere dem neuen § 24 a LEPro
vereinbar ist. Der Bauleitplanung wird seitens der Bezirksregierung daher im
Verfahren nach § 32 Landesplanungsgesetz die Anpassung an die Ziele der
Raumordnung und Landesplanung bestätigt. Waldbröl
ist in seiner Funktion als Mittelzentrum auch die Einkaufsstadt des südlichen
Oberbergischen Kreises mit einem vielfältigen Warenangebot. Städtebauliches
Ziel der Stadt Waldbröl ist deshalb die Erhaltung und Entwicklung des zentralen
Versorgungsbereiches in der Innenstadt als Hauptzentrum. Nach
§ 24 a Abs. 2 LEPro zeichnen sich zentrale Versorgungsbereiche aus durch: -
ein
vielfältiges und dichtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungs- und
Dienstleistungseinrichtungen der Verwaltung, der Bildung, der Kultur, der
Gesundheit, der Freizeit und des Einzelhandels und -
eine
städtebaulich integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan dargestellten
Allgemeinen Siedlungsbereiches und -
eine
gute verkehrliche Einbindung an das Öffentliche Personennahverkehrsnetz. Diese
Voraussetzungen sind erfüllt. Der sich aus den tatsächlichen örtlichen
Verhältnissen ergebende zentrale Versorgungsbereich des Hauptortes Waldbröl
wurde in Abstimmung mit der Bezirksregierung Köln festgelegt und wird in dieser
Form Gegenstand einer zukünftigen Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt
Waldbröl sein. Auch ohne diese vorbereitende Bauleitplanung befindet sich das
Plangebiet des Bebauungsplanes der Innenentwicklung Nr. 9 A der Stadt Waldbröl
somit in einem faktischen zentralen Versorgungsbereich. Der
für die Beurteilung dieses Bebauungsplanes der Innenentwicklung relevante
westliche Teil der Innenstadt Waldbröls einschließlich des zentralen
Busbahnhofes und des Plangebietes ist ebenso wie die nordöstlich anschließenden
Bereiche der „Altstadt“ mit dem Marktplatz und der
„Kaiserstraße“ bis zum Einkaufszentrum „Alte
Kofferfabrik“ eindeutig als zentraler Versorgungsbereich einzustufen. Entlang
der Brölbahnstraße und nordwestlich der Bröl- und Kaiserstraße besteht für den
vorliegenden Fall beurteilungsrelevant ein vielfältiges Angebot an
Dienstleistungs- und Einzelhandelsangeboten, z.B.
„EXTRA-Verbrauchermarkt“, „Kaufhaus für Alle“ der
Evangelischen Kirche, zwei Getränkemärkte, „Hammer-Markt“
(Heimwerkermarkt), Reifen- und Autoteile-Handel, Blumenladen, Videothek, Sport-
und Bewegungszentrum, mehrere gastronomische Betriebe, Bowling-Center, ein
Ärztezentrum, Reha- und Sporteinrichtungen, Polizeistation, Krankenkasse,
RVK-Busstation mit Geschäftsstelle, Fahrschule, Wäscherei, drei Friseure,
mehrere Handwerksbetriebe sowie eine Tankstelle mit derzeit leer stehenden
Läden im Untergeschoss. Somit ist bereits ein Spektrum an Waren des kurz- und
mittelfristigen Bedarfs anzutreffen, das durch neue Anbieter nunmehr ergänzt
und gestärkt wird. Eine
städtebaulich integrierte Lage des Gebietes innerhalb des Allgemeinen
Siedlungsbereiches (ASB) liegt vor. Die verkehrliche Anbindung an das
Öffentliche Personennahverkehrsnetz ist hervorragend. Vom zentralen Busbahnhof
bestehen Verbindungen in alle Richtungen. Vor dem „EXTRA-Verbrauchermarkt“
befindet sich eine weitere Bushaltestelle. Die Entfernung zum Busbahnhof
beträgt ca. 300 m. Durch
die genannten vielfältigen öffentlichen und privaten Versorgungs- und
Dienstleistungseinrichtungen im Westen des zentralen Versorgungsbereiches der
Stadt Waldbröl ergibt sich eindeutig, dass eine Unterbrechung des zentralen
Versorgungsbereiches im Sinne der Argumente der Rechtsanwälte Redeker, Sellner,
Dahs und Widmaier im Zusammenhang mit der nordöstlich anschließenden Altstadt
nicht besteht. Demgegenüber
befindet sich die MEGA COMPANY by Bergerhoff eindeutig nicht in einem zentralen
Versorgungsbereich. Der zentrale Versorgungsbereich des Hauptzentrums Waldbröls
endet mit dem Gebiet „Alte Kofferfabrik“. Danach folgen stadtauswärts
in nordöstlicher Richtung nur noch ganz vereinzelte private Versorgungs- und
Dienstleistungseinrichtungen. Erst an der Wiehler Straße hat sich mit dem
Bauzentrum Cronrath, der MEGA COMPANY by Bergerhoff, einer McDonald’s
– Filiale sowie einem Plus-Discounter eine Einzelhandelsagglomeration ergeben, die
sich jedoch 1 km abgesetzt vom festgestellten faktischen zentralen
Versorgungsbereich der Stadt Waldbröl befindet. Somit wird eine Aufnahme der
MEGA COMPANY by Bergerhoff in den zentralen Versorgungsbereich seitens des
Stadtrates zurückgewiesen. Dies ist jedoch nicht Gegenstand dieses Verfahrens. Entgegen
der Auffassung der Rechtsanwälte Redeker, Sellner, Dahs und Widmaier wird durch
einen Elektro- bzw. Elektronikfachmarkt die Innenstadt insgesamt gestärkt
werden. Zu
3.3 – Abwägung (§ 1 Abs. 7 BauGB): Der
Stadtrat weist die Stellungnahme bezüglich der Verletzung des Abwägungsgebotes
nach § 1 Abs. 7 zurück. Die Umweltbelange des § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB sind in
der Bauleitplanung berücksichtigt worden. Die Begründung zum Bebauungsplan
führt aus, dass umweltrelevante Auswirkungen durch die Realisierung nicht
entstehen, weil ausschließlich Maßnahmen innerhalb bereits bestehender Gebäude
bzw. auf vorhandenen Stellplatzflächen vorgesehen sind. Dabei sind keine
Erweiterungen eingeplant. Die früheren Außenverkaufsflächen entfallen.
Naturschutzrechtliche Festsetzungen bestehen nicht. Das Plangebiet befindet
sich außerhalb des Geltungsbereiches eines Landschaftsplanes. Das
Landschaftsbild wird nicht nachteilig beeinträchtigt. Zusätzliche Immissionen
sind nicht abzusehen. Im Rahmen der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB bedürfen die
Umweltbelange vorliegend deshalb keiner weitergehenden Berücksichtigung.
Zusätzlich wurde auf das Altlast-Verdachtsflächen-Kataster der unteren
Bodenschutzbehörde hingewiesen. Darüber hinaus wurde die Vorprüfung des
Einzelfalles nach der UVPG durch ein Fachbüro vorgenommen. Auch hier haben sich
keine Anhaltspunkte für zusätzliche Beeinträchtigungen durch die Maßnahmen des
Bebauungsplanes ergeben. Zu
3.4 – Belange der Wirtschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB): Der
Stadtrat weist die Stellungnahme hinsichtlich des behaupteten Abwägungsmangels
wegen Nichtberücksichtigung der Belange der Wirtschaft entgegen § 1 Abs. 6 Nr.
8 BauGB zurück. Die Belange der Wirtschaft werden in die Abwägung eingestellt.
Diese Bauleitplanung verfolgt das Ziel der Stärkung des zentralen
Versorgungsbereiches und ist wettbewerbsneutral ausgerichtet. Es wäre
sachfremd, wenn die Gemeinde mit ihrer Planung anstelle der Ordnung der
städtebaulichen Entwicklung unmittelbar den Wettbewerbsschutz des
ortsansässigen Handels verfolgen würde (Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom
03.02.1984 – 4 C 54.80). Der bestehende Elektro- bzw. Elektronikfachmarkt
am Rande des Industriegebietes Boxberg muss sich dem Wettbewerb mit dem neuen
Anbieter im zentralen Versorgungsbereich stellen. Es
ist städtebaulich unvertretbar, gerade innerhalb eines festgelegten zentralen
Versorgungsbereiches ein solches Sortiment auch in der geplanten Größenordnung
aus Gründen des Schutzes eines an der äußersten Peripherie des Hauptortes
Waldbröl liegenden Marktes planungsrechtlich nicht zuzulassen. Der
zentrale Versorgungsbereich ist nicht zweifelhaft, weil er sich ausschließlich
am Bestand orientiert und keine Erweiterungen ermöglicht. Weiterer Gutachten hierfür bedarf es deshalb nicht. Zu
3.5 – Art und Maß der baulichen Nutzung: Der
Stadtrat stellt fest, dass Art und Maß der baulichen Nutzung auch nach Meinung
der Rechtsanwälte Redeker, Sellner, Dahs und Widmaier den Bestimmungen
entsprechend festgesetzt worden sind. Satzungsbeschlussvorschlag: Der
Rat der Stadt Waldbröl beschließt für den Bebauungsplan der Innenentwicklung
nach § 13 a BauGB Nr. 9 A – Sondergebiet großflächiger Einzelhandel
Brölbahnstraße – der Stadt Waldbröl gemäß § 7 der Gemeindeordnung für das
Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) in der Fassung der Bekanntmachung vom
14.07.1994 (GV NRW S. 666), zuletzt geändert durch Gesetz vom 09.10.2007 (GV
NRW S. 380) in Verbindung mit § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) in der
Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert
durch Gesetz vom 21.12.2006 (BGBl. I S. 3316) in seiner Sitzung am 12.03.2008
folgende S A T Z U N G § 1 Der
Rat der Stadt Waldbröl beschließt den Bebauungsplan der Innenentwicklung nach §
13 a BauGB Nr. 9 A – Sondergebiet großflächiger Einzelhandel
Brölbahnstraße – der Stadt Waldbröl, bestehend aus der Planzeichnung und
den textlichen Festsetzungen als Satzung und der Begründung hierzu. § 2 Die
Satzung tritt mit ihrer öffentlichen Bekanntmachung in Kraft. |
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