Auszug - 12. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 "Vor dem Löh" der Stadt Waldbröl im Bereich "Friedrich-Engelbert-Weg / Löher Weg" als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB  

StV. Pampus erinnert daran, dass das gesamte Verfahren im Ausschuss unglücklich gelaufen ist. Das jetzt vorliegende Bebauungsplankonzept hätte von Anfang an verfolgt werden müssen. Frau Pampus regt an, alle bestehenden Bebauungspläne zu evaluieren.

Vorsitzender Steiniger bestätigt, dass dies ein schwieriges Verfahren gewesen sei und dankt der Verwaltung für die geleistete Arbeit.

Beschlüsse:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung empfiehlt dem Rat der Marktstadt Waldbröl einstimmig folgende Beschlussfassungen:

Zu 1. Stellungnahme IHK Geschäftsstelle Oberberg

Der Stadtrat stellt fest, dass das benachbarte Einkaufszentrum hinsichtlich der Anlieferung durch das neue Allgemeine Wohngebiet (WA) nicht eingeschränkt wird, das Be- und Entladen nicht über den Friedrich-Engelbert-Weg erfolgt und bereits mit der bestehenden Bebauungssituation auf Wohnnutzungen Rücksicht genommen werden muss. Nach der bauaufsichtlichen Genehmigung darf das Verladen bzw. die Anlieferung durch LKW und Lieferwagen nur in der Tageszeit von 6:00 Uhr bis 22:00 Uhr erfolgen und das auch nur für eine maximale Verladezeit von zwei Stunden täglich.

Zu 2. Stellungnahe 3L Architekten

Der Stadtrat weist die Stellungnahme der 3L GbR, Architekten, Industriedesigner, zurück. Mit der 12. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 liegt keine Negativplanung vor, sondern die Marktstadt Waldbröl verfolgt das Ziel, die planungsrechtliche Situation dem Stadtquartier anzupassen, indem der Bereich insbesondere von einem Mischgebiet (MI) in ein Allgemeines Wohngebiet (WA) heruntergezont wird. Die Bauleitplanung verfolgt ein schlüssiges städtebauliches Konzept, um die Gebietsstruktur nach Art und Maß der baulichen Nutzung zu gewährleisten.

Diese Auffassung haben sowohl das Verwaltungsgericht Köln mit seinem Beschluss vom 06.06.2018 als auch das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen mit seinem Beschluss vom 06.08.2018 bezüglich des Antrags auf Regelung der Vollziehung bei der Zurückstellung einer Bauvoranfrage grundsätzlich bestätigt. Das VG Köln sieht auch keine Anhaltspunkte dafür, dass das Vorhaben auszuschließen der einzige Zweck der Planung war.

Die städtebauliche Situation östlich, südlich und westlich des Plangebiets stellt sich mit kleinteiliger Wohnbebauung dar, teils auch mit gebietsverträglichen Mehrfamilienhäusern mit bis zu acht Wohnungen. Im Rahmen der auf Grund der Stellungnahmen der Anwohner eingestellten 11. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 der Stadt Waldbröl hat sich aus städtebaulichen Gründen ergeben, dass die massiv geplante Seniorenpflegeinrichtung eindeutig nicht gebietsverträglich ist. Das gleiche gilt für die mit den beiden Bauvoranfragen beantragten Vorhaben, die sich auf die Errichtung von drei Mehrfamilienhäusern, teilweise mit gewerblichen Serviceleistungen im Erdgeschoss (Tagespflege für Senioren) sowie einer Tiefgarage beziehen. Dabei soll das westliche Wohngebäude mit drei Vollgeschossen sowie die beiden anderen Wohngebäude mit zwei Vollgeschossen ausgebildet werden. Es ist die Errichtung von insgesamt 45 barrierefreien Appartements mit einer Größe bis zu 50 m² geplant. Eine solch massive Bebauung sprengt hier den städtebaulichen Rahmen und muss unterbleiben. Die Baumasse des nördlich anschließenden Einkaufszentrums spielt bei der städtebaulichen Beurteilung keine Rolle. Dieser Bereich ist der Innenstadt und dem Zentralen Versorgungsbereich zuzurechnen. Der Friedrich-Engelbert-Weg bildet eine deutliche Zäsur.

Das geltende Planungsrecht ist an die städtebaulichen Ziele der Stadt Waldbröl anzupassen. Dabei spielt es auch keine Rolle, dass die von 3L beantragten Bauvorhaben dem bisher geltenden Planungsrecht entsprechen. Es ist im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung des Bereichs diese Bauleitplanung vorzunehmen. Dabei handelt es sich gemäß § 13a BauGB um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung, der eine Nachverdichtung quartiersverträglich ermöglicht.

Entfall eines Baufensters im Südosten des Plangebiets

Der Stadtrat stellt fest, dass der Entfall des südöstlichen Baufensters einerseits mangels einer öffentlichen Erschließung erfolgt. Zum anderen soll für die zulässigen maximal vier Mehrfamilienhäuser ein positives Wohnumfeld mit südlich ausgerichteten Ruhezonen geschaffen werden. Somit kann hier am Rande der Innenstadt ein hochwertiges Wohnquartier entstehen. Es handelt sich dabei nicht um einen enteignungsgleichen Eingriff, sondern um ein zulässiges neues städtebauliches Konzept, das eine Aufwertung beinhaltet. Die entstehende „Baulücke“ von ca. 40 m ist nicht überdimensioniert.

Geometrie der neuen Baufenster

Der Stadtrat bestätigt die Auffassung von 3L, dass sich die Geometrie der Baufenster bis auf den kompletten Entfall des südöstlichen Baufensters vom bisher gültigen Planungsrecht entlang des Friedrich-Engelbert-Wegs nicht wesentlich unterscheidet. Dies gilt auch für die zulässige Höhe der baulichen Anlagen, die sich nicht geändert hat. Die Behauptung von 3L, dass durch die neuen Festsetzungen der 12. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5 sogar noch eine höhere, längere und dichtere Bebauung entlang des Friedrich-Engelbert-Weges zulässig werde, ist nicht nachvollziehbar. 3L beabsichtigt mit den beantragten Bauprojekten die bisherigen Baufenster entsprechend der 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 nahezu vollständig auszunutzen und die maximal zulässige Höhe nicht zu unterschreiten. Das neue Baufenster ermöglicht auch keine durchgehende Bauflucht. Die angesprochene Unterbrechung von 6,00 m in der Bebauung zwischen den einzelnen Wohngebäuden ergibt sich allein auch zukünftig aus dem Abstandsflächenrecht. Eine wesentliche Änderung in der Länge des Baufensters entsteht nicht.

Änderung des Maßes der baulichen Nutzung (GRZ / GFZ)

Der Stadtrat stellt fest, dass in dem neuen Allgemeinen Wohngebiet (WA) gegenüber dem bisherigen Mischgebiet (MI) die GRZ von 0,6 auf 0,4 und die GFZ von 1,2 auf 0,8 reduziert worden ist. Dass die Bebauung nicht dichter und höher werden kann, ist somit bewiesen.

Zahl der Vollgeschosse

Der Stadtrat bestätigt die Aussagen von L3 hinsichtlich der Wirkung von zweigeschossigen Gebäuden in der Hanglage. Allerdings wird die maximale Bauhöhe durch Festsetzungen begrenzt.

Zulässigkeit von Wohngebäuden mit maximal acht Wohnungen

Der Stadtrat stellt fest, dass die Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB mit der Höchstzahl von acht Wohnungen je Wohngebäude das städtebauliche Ziel verfolgt, die Erhaltung und Entwicklung der Eigenart des bestehenden Wohngebietes zu gewährleisten, Dass mit den Festsetzungen des Bebauungsplans auch Doppel- oder Reihenhäuser (Hausgruppen) in der offenen Bauweise zulässig sind, steht diesem Ziel nicht entgegen. Die Größe der jeweiligen Wohnungen oder gar eine Bewohnerzahl kann rechtlich nicht festgesetzt werden.

Art der baulichen Nutzung

Der Stadtrat widerspricht der Darstellung von 3L, dass mit der 12. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 Seniorenpflegeeinrichtungen gezielt ausgeschlossen werden. Altenwohnheime, Altenheime und Altenpflegeheime fallen unter den Begriff des Wohngebäudes, während die beantragte Tagespflege eine Anlage für soziale Zwecke darstellt und somit ebenfalls nach § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO in einem Allgemeinen Wohngebiet (WA) zulässig ist. Darüber hinaus können nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO sonstige nicht störende Gewerbebetriebe ausnahmsweise zugelassen werden. Zum Beherbergungsgewerbe gehören demgegenüber insbesondere solche Betriebe, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen zu gewerblichen Zwecken gegen Entgelt vorübergehende Übernachtungsmöglichkeiten zur Verfügung stellen, ohne dass die Gäste in den Räumen unabhängig eine eigene Häuslichkeit begründen können.

Verkehrsbelastung

Der Stadtrat stellt fest, dass für die von 3L geplante Seniorenpflegeeinrichtung die notwendige Zahl der Stellplätze grundlegend falsch eingeschätzt worden ist, weil Stellplätze für Bedienstete und Besucher kaum zur Verfügung stehen sollten. Verkehrstechnisch schwierig war insbesondere auch die geplante Anlieferung. Diese hätte vom Löher Weg aus vorgenommen werden müssen. Für eine gebietsverträgliche Wohnbebauung ist der Friedrich-Engelbert-Weg verkehrstechnisch ausreichend dimensioniert.

Zu 3. Stellungnahme des Aggerverbandes

Der Stadtrat nimmt die Hinweise des Aggerverbandes zum Gewässerrandstreifen und der Niederschlagswasserbeseitigung zur Kenntnis.

Zu 4. Stellungnahme Oberbergischer Kreis

Der Stadtrat nimmt den Hinweis des Oberbergischen Kreises aus artenschutzrechtlicher Sicht zustimmend zur Kenntnis.

Satzungsbeschluss:

Der Rat der Stadt Waldbröl beschließt für die 12. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 „Vor dem Löh“ der Stadt Waldbröl im Bereich „Friedrich-Engelbert-Weg / Löher Weg“ als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB gemäß § 7 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14.07.1994 (GV. NRW. S. 666), zuletzt geändert durch Artikel 15 des Gesetzes vom 23.01.2018 (GV. NRW. S. 90) in Verbindung mit § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) in seiner Sitzung am 26.09.2018 folgende

S A T Z U N G

§ 1

Der Rat der Stadt Waldbröl beschließt die 12. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 „Vor dem Löh“ der Stadt Waldbröl im Bereich „Friedrich-Engelbert-Weg / Löher Weg“ als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB, bestehend aus der Planzeichnung und den textlichen Festsetzungen als Satzung und der Begründung hierzu.

Der Bebauungsplan wurde im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt.

§ 2

Die Satzung tritt mit ihrer öffentlichen Bekanntmachung in Kraft.