Auszug - Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB Nr. 9 A - Großflächiger Einzelhandel Brölbahnstraße - der Stadt Waldbröl  

 

Städt. Verw.-Rat Knott führt aus, dass in der Zeit vom 02.10.2007 bis einschließlich 16.10.2007 die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung informiert wurde.

 

Die öffentliche Auslegung des Plans erfolgte in der Zeit vom 19.11.2007 bis einschließlich 19.12.2007. Gleichzeitig wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden beteiligt.

 

Herr Knott erläutert, dass die umfangreichen Stellungnahmen der Rechtsanwälte Redeker, Sellner, Dahs und Widmaier, Bonn, für die MEGA COMPANY von der WEW in vollem Umfang aufgenommen wurden. Die Stellungnahme des Einzelhandels- und Dienstleistungsverbandes Oberbergischer Kreis e.V. ist deckungsgleich mit der der WEW. Des Weiteren wurden Stellungnahmen von der Industrie- und Handelskammer und dem Oberbergischen Kreis vorgebracht.

 

Seitens der Fraktionen wird nochmals unterstrichen, dass der Standort als äußerst positiv angesehen wird. Die Stellungnahmen werden von der Verwaltung zusammenfassend bearbeitet.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen empfiehlt dem Rat einstimmig folgende Beschlussfassung:

 

Beschlüsse:

 

Zu 1. Stellungnahme der Industrie- und Handelskammer zu Köln, Zweigstelle Oberberg:

 

Der Stadtrat nimmt zur Kenntnis, dass die IHK gegen diese Bauleitplanung keine Bedenken äußert, weil es sich um einen integrierten Standort innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Waldbröl handelt. Der Stadtrat stellt fest, dass die Sortimente auf der Grundlage des § 24 a LEPro unter Berücksichtigung des Einzelhandelserlasses NRW sowie der „Kölner Liste“ der Bezirksregierung Köln definiert worden sind. Es wurden die zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente sowie die Kernsortimente des Elektrofachmarktes festgesetzt. Es ist nicht erkennbar, dass dieser Sortimentsliste grundsätzlich falsche Erwägungen zugrunde liegen. Insbesondere wurden hier strikt die Vorgaben der Bezirksregierung Köln eingehalten.

 

Zu 2. Stellungnahme des Oberbergischen Kreises:

 

Der Stadtrat nimmt die Hinweise des Oberbergischen Kreises aus wasserwirtschaftlicher Sicht zustimmend zur Kenntnis. Die Hinweise aus bodenschutzrechtlicher Sicht wurden unter Ziff. 5.7 in die Begründung des Bebauungsplanes bereits aufgenommen.

 

Zu 3. bis 5. Stellungnahmen der Rechtsanwälte Redeker, Sellner, Dahs und Widmaier, der WEW sowie des Einzelhandels- und Dienstleistungsverbandes Oberbergischer Kreis e.V.:

 

Zu 3.1. – Erforderlichkeit der Bauleitplanung nach § 1 Abs. 3 BauGB:

 

Der Stadtrat stellt fest, dass die Aufstellung des Bebauungsplanes der Innenentwicklung Nr. 9 A – großflächiger Einzelhandel Brölbahnstraße – der Stadt Waldbröl erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB ist. Die Gemeinde darf die Bauleitplanung nicht vorschieben, um allein private Interessen zu befriedigen. Andererseits darf die Gemeinde hinreichend gewichtige private Belange zum Anlass einer Bauleitplanung nehmen und sich dabei an den Wünschen der Grundeigentümer orientieren, allerdings unter der Voraussetzung, dass sie zugleich auch städtebauliche Belange und Zielsetzungen verfolgt, weil nur dadurch die Planung gestützt werden kann. Ein Zusammenwirken zwischen Gemeinde und privaten Investoren bei der Einleitung und Aufstellung von Bauleitplänen widerspricht insoweit daher nicht dem § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Insgesamt darf daher die Gemeinde hinreichend gewichtige private Belange zum Anlass für eine Bauleitplanung nehmen. Unter diesen Voraussetzungen handelt es sich nicht um eine unzulässige „Gefälligkeitsplanung“ oder um eine unzulässige Einzelfallplanung für ein einzelnes Grundstück. Die Erforderlichkeit der Bauleitplanung wird verneint bei bloßer Bevorzugung privater Interessen, wenn eine ausreichende Rechtfertigung durch städtebauliche Gründe fehlt.

 

Im vorliegenden Fall stehen die öffentlichen und privaten Belange im Einklang. Bereits mit der 13. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Waldbröl vom 15.12.1999 wurde der gesamte Standort im Bereich Brölbahnstraße / Raabeweg als Sonstiges Sondergebiet für den Einzelhandel ohne jede Sortimentsbegrenzung dargestellt. Seinerzeit wurde das Gewerbegebiet nach Betriebsverlagerung der Firma SAG aufgegeben. Das Sonstige Sondergebiet wurde mit der 23. Änderung des Flächennutzungsplanes vom 24.08.2005 nach Aufgabe des EXTRA-Baumarktes den damaligen Gegebenheiten (Havariemärkte) angepasst, weil die Bezirksregirung aus Gründen der Raumordnung eine Festlegung der Sortimente verlangte. Nunmehr ergibt sich die städtebauliche Notwendigkeit, unter Berücksichtigung der privaten Investitionsabsichten mit Hilfe des Bebauungsplanes der Innenentwicklung Nr. 9 A der Stadt Waldbröl das Gebiet erneut zu überplanen.

 

Der Bebauungsplanbereich befindet sich eindeutig innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Waldbröl. Deshalb ist die Stadt Waldbröl nach § 24 a LEPro befugt, innerhalb des Sonstigen Sondergebietes die Steuerung des großflächigen Einzelhandels auch mit zentrenrelevanten Sortimenten vorzunehmen.

 

Eines Einzelhandelskonzeptes durch die Stadt Waldbröl bedarf es nicht zwingend. Innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches ist kein Elektro- bzw. Elektronikfachmarkt anzutreffen. Die Stärkung der Innenstadt erfordert diese Sortimente eindeutig. Die übrigen bereits innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches ausreichend anzutreffenden Sortimente – wie z.B. Textilien – werden durch detaillierte Vorgaben städtebaulich begrenzt.

 

Die durch die EURONICS Deutschland erstellte „Marktanalyse Waldbröl“ stellt kein unabhängiges Gutachten dar, sondern wurde von der MEGA COMPANY by Bergerhoff im Juni 2007 in Auftrag gegeben.

 

Der Stadtrat stellt fest, dass der Einzelhandelsstandort Brölbahnstraße / Raabeweg langfristig mit einem attraktiven Einzelhandelsangebot gesichert werden soll. Der städtebauliche Missstand verstärkter Leerstände bzw. Beeinträchtigung des Standortes durch „Downtrading“ macht die Bauleitplanung in der vorliegenden Form unter Berücksichtigung der Einzelhandelsstrukturen des gesamten zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Waldbröl erforderlich.

 

Zu 3.2 – Ziele der Raumordnung:

 

Der Stadtrat weist die Stellungnahme hinsichtlich der Nichtbeachtung der Ziele der Raumordnung zurück. Der Bebauungsplan verstößt nicht gegen § 1 Abs. 4 BauGB. Die Bezirksregierung Köln hat mit Schreiben vom 20.06.2007 erklärt, dass der vorliegende Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13 a BauGB für ein Sondergebiet des großflächigen Einzelhandels an der Brölbahnstraße in Waldbröl mit den landesplanerischen Vorgaben, insbesondere dem neuen § 24 a LEPro vereinbar ist. Der Bauleitplanung wird seitens der Bezirksregierung daher im Verfahren nach § 32 Landesplanungsgesetz die Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung bestätigt.

 

Waldbröl ist in seiner Funktion als Mittelzentrum auch die Einkaufsstadt des südlichen Oberbergischen Kreises mit einem vielfältigen Warenangebot. Städtebauliches Ziel der Stadt Waldbröl ist deshalb die Erhaltung und Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches in der Innenstadt als Hauptzentrum.

 

Nach § 24 a Abs. 2 LEPro zeichnen sich zentrale Versorgungsbereiche aus durch:

 

-          ein vielfältiges und dichtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen der Verwaltung, der Bildung, der Kultur, der Gesundheit, der Freizeit und des Einzelhandels und

 

-          eine städtebaulich integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereiches und

 

-          eine gute verkehrliche Einbindung an das Öffentliche Personennahverkehrsnetz.

 

Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Der sich aus den tatsächlichen örtlichen Verhältnissen ergebende zentrale Versorgungsbereich des Hauptortes Waldbröl wurde in Abstimmung mit der Bezirksregierung Köln festgelegt und wird in dieser Form Gegenstand einer zukünftigen Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Waldbröl sein. Auch ohne diese vorbereitende Bauleitplanung befindet sich das Plangebiet des Bebauungsplanes der Innenentwicklung Nr. 9 A der Stadt Waldbröl somit in einem faktischen zentralen Versorgungsbereich.

 

Der für die Beurteilung dieses Bebauungsplanes der Innenentwicklung relevante westliche Teil der Innenstadt Waldbröls einschließlich des zentralen Busbahnhofes und des Plangebietes ist ebenso wie die nordöstlich anschließenden Bereiche der „Altstadt“ mit dem Marktplatz und der „Kaiserstraße“ bis zum Einkaufszentrum „Alte Kofferfabrik“ eindeutig als zentraler Versorgungsbereich einzustufen.

 

Entlang der Brölbahnstraße und nordwestlich der Bröl- und Kaiserstraße besteht für den vorliegenden Fall beurteilungsrelevant ein vielfältiges Angebot an Dienstleistungs- und Einzelhandelsangeboten, z.B. „EXTRA-Verbrauchermarkt“, „Kaufhaus für Alle“ der Evangelischen Kirche, zwei Getränkemärkte, „Hammer-Markt“ (Heimwerkermarkt), Reifen- und Autoteile-Handel, Blumenladen, Videothek, Sport- und Bewegungszentrum, mehrere gastronomische Betriebe, Bowling-Center, ein Ärztezentrum, Reha- und Sporteinrichtungen, Polizeistation, Krankenkasse, RVK-Busstation mit Geschäftsstelle, Fahrschule, Wäscherei, drei Friseure, mehrere Handwerksbetriebe sowie eine Tankstelle mit derzeit leer stehenden Läden im Untergeschoss. Somit ist bereits ein Spektrum an Waren des kurz- und mittelfristigen Bedarfs anzutreffen, das durch neue Anbieter nunmehr ergänzt und gestärkt wird.

 

Eine städtebaulich integrierte Lage des Gebietes innerhalb des Allgemeinen Siedlungsbereiches (ASB) liegt vor. Die verkehrliche Anbindung an das Öffentliche Personennahverkehrsnetz ist hervorragend. Vom zentralen Busbahnhof bestehen Verbindungen in alle Richtungen. Vor dem „EXTRA-Verbrauchermarkt“ befindet sich eine weitere Bushaltestelle. Die Entfernung zum Busbahnhof beträgt ca. 300 m.

 

Durch die genannten vielfältigen öffentlichen und privaten Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen im Westen des zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Waldbröl ergibt sich eindeutig, dass eine Unterbrechung des zentralen Versorgungsbereiches im Sinne der Argumente der Rechtsanwälte Redeker, Sellner, Dahs und Widmaier im Zusammenhang mit der nordöstlich anschließenden Altstadt nicht besteht.

 

Demgegenüber befindet sich die MEGA COMPANY by Bergerhoff eindeutig nicht in einem zentralen Versorgungsbereich. Der zentrale Versorgungsbereich des Hauptzentrums Waldbröls endet mit dem Gebiet „Alte Kofferfabrik“. Danach folgen stadtauswärts in nordöstlicher Richtung nur noch ganz vereinzelte private Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen. Erst an der Wiehler Straße hat sich mit dem Bauzentrum Cronrath, der MEGA COMPANY by Bergerhoff, einer McDonald’s – Filiale sowie einem Plus-Discounter  eine Einzelhandelsagglomeration ergeben, die sich jedoch 1 km abgesetzt vom festgestellten faktischen zentralen Versorgungsbereich der Stadt Waldbröl befindet. Somit wird eine Aufnahme der MEGA COMPANY by Bergerhoff in den zentralen Versorgungsbereich seitens des Stadtrates zurückgewiesen. Dies ist jedoch nicht Gegenstand dieses Verfahrens.

 

Entgegen der Auffassung der Rechtsanwälte Redeker, Sellner, Dahs und Widmaier wird durch einen Elektro- bzw. Elektronikfachmarkt die Innenstadt insgesamt gestärkt werden.

 

 

Zu 3.3 – Abwägung (§ 1 Abs. 7 BauGB):

 

Der Stadtrat weist die Stellungnahme bezüglich der Verletzung des Abwägungsgebotes nach § 1 Abs. 7 zurück. Die Umweltbelange des § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB sind in der Bauleitplanung berücksichtigt worden. Die Begründung zum Bebauungsplan führt aus, dass umweltrelevante Auswirkungen durch die Realisierung nicht entstehen, weil ausschließlich Maßnahmen innerhalb bereits bestehender Gebäude bzw. auf vorhandenen Stellplatzflächen vorgesehen sind. Dabei sind keine Erweiterungen eingeplant. Die früheren Außenverkaufsflächen entfallen. Naturschutzrechtliche Festsetzungen bestehen nicht. Das Plangebiet befindet sich außerhalb des Geltungsbereiches eines Landschaftsplanes. Das Landschaftsbild wird nicht nachteilig beeinträchtigt. Zusätzliche Immissionen sind nicht abzusehen. Im Rahmen der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB bedürfen die Umweltbelange vorliegend deshalb keiner weitergehenden Berücksichtigung. Zusätzlich wurde auf das Altlast-Verdachtsflächen-Kataster der unteren Bodenschutzbehörde hingewiesen. Darüber hinaus wurde die Vorprüfung des Einzelfalles nach der UVPG durch ein Fachbüro vorgenommen. Auch hier haben sich keine Anhaltspunkte für zusätzliche Beeinträchtigungen durch die Maßnahmen des Bebauungsplanes ergeben.

 

 

Zu 3.4 – Belange der Wirtschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB):

 

Der Stadtrat weist die Stellungnahme hinsichtlich des behaupteten Abwägungsmangels wegen Nichtberücksichtigung der Belange der Wirtschaft entgegen § 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB zurück. Die Belange der Wirtschaft werden in die Abwägung eingestellt. Diese Bauleitplanung verfolgt das Ziel der Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches und ist wettbewerbsneutral ausgerichtet. Es wäre sachfremd, wenn die Gemeinde mit ihrer Planung anstelle der Ordnung der städtebaulichen Entwicklung unmittelbar den Wettbewerbsschutz des ortsansässigen Handels verfolgen würde (Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 03.02.1984 – 4 C 54.80). Der bestehende Elektro- bzw. Elektronikfachmarkt am Rande des Industriegebietes Boxberg muss sich dem Wettbewerb mit dem neuen Anbieter im zentralen Versorgungsbereich stellen.

 

 

Es ist städtebaulich unvertretbar, gerade innerhalb eines festgelegten zentralen Versorgungsbereiches ein solches Sortiment auch in der geplanten Größenordnung aus Gründen des Schutzes eines an der äußersten Peripherie des Hauptortes Waldbröl liegenden Marktes planungsrechtlich nicht zuzulassen.

 

Der zentrale Versorgungsbereich ist nicht zweifelhaft, weil er sich ausschließlich am Bestand orientiert und keine Erweiterungen ermöglicht.  Weiterer Gutachten hierfür bedarf es deshalb nicht.

 

Zu 3.5 – Art und Maß der baulichen Nutzung:

 

Der Stadtrat stellt fest, dass Art und Maß der baulichen Nutzung auch nach Meinung der Rechtsanwälte Redeker, Sellner, Dahs und Widmaier den Bestimmungen entsprechend festgesetzt worden sind.

 

 

Satzungsbeschluss:

 

Der Rat der Stadt Waldbröl beschließt für den Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13 a BauGB Nr. 9 A – Sondergebiet großflächiger Einzelhandel Brölbahnstraße – der Stadt Waldbröl gemäß § 7 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14.07.1994 (GV NRW S. 666), zuletzt geändert durch Gesetz vom 09.10.2007 (GV NRW S. 380) in Verbindung mit § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.12.2006 (BGBl. I S. 3316) in seiner Sitzung am 12.03.2008 folgende

 

S A T Z U N G

 

§ 1

 

Der Rat der Stadt Waldbröl beschließt den Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13 a BauGB Nr. 9 A – Sondergebiet großflächiger Einzelhandel Brölbahnstraße – der Stadt Waldbröl, bestehend aus der Planzeichnung und den textlichen Festsetzungen als Satzung und der Begründung hierzu.

 

§ 2

 

Die Satzung tritt mit ihrer öffentlichen Bekanntmachung in Kraft.