Vorlage - III/062/2018  

Sachverhalt:

Der vorhandene Einzelhandelsstandort „Cronrath“ und das angrenzende Stadtquartier zwischen der Strandbadstraße und dem Schefflerweg bedürfen der vorbereitenden und der verbindlichen Bauleitplanung. Im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB ist die Aufstellung der 27. Änderung des Flächennutzungsplans der Stadt Waldbröl im Bereich „Wiehler Straße / Strandbadstraße“ sowie des Bebauungsplans Nr. 20 „Wiehler Straße / Strandbadstraße“ für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich. Hierbei geht es insbesondere um die Steuerung des Einzelhandels, weil es sich derzeit um ein Gemengelage nach § 34 Abs. 1 BauGB handelt. Im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren fügen sich demnach Bauvorhaben also voraussichtlich jeweils in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Sofern im Einzelfall nach § 34 Abs. 3 BauGB nachgewiesen werden kann, dass durch ein Einzelhandelsvorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche innerhalb und außerhalb Waldbröls eintreten, besteht ein Genehmigungsanspruch. Die Vorgaben des Einzelhandelskonzepts für die Stadt Waldbröl könnten nicht eingehalten werden.

Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB sind die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung bei der Bauleitplanung zu berücksichtigen. Dementsprechend ist das seit dem 6. Juli 2011 vom Rat der Stadt Waldbröl beschlossene Kommunale Einzelhandelskonzept – Junker und Kruse, Dortmund – bindend. Dazu gehört auch die „Waldbröler Liste“, die im Einzelhandelskonzept für die Stadt abgegrenzt wurde und bei der Bauleitplanung zu berücksichtigen ist.

Der Einzelhandelsstandort „Cronrath“ bzw. „Wiehler Straße“ wird im Einzelhandelskonzept als ergänzender Sonderstandort für vorwiegend nicht zentrenrelevanten Einzelhandel als Bestandteil des Standortstrukturmodells eingestuft. Im Sinne einer stärkeren Konzentration des nicht zentrenrelevanten Einzelhandels sollen zukünftige Ansiedlungen vorrangig an die Sonderstandorte „Brölbahnstraße“ und „Wiehler Straße“ gelenkt werden (Grundsatz 3 des Einzelhandelskonzepts). Die geplante Erweiterung des Hagebaumarkts Cronrath sowie die Bestandssicherung des Baustoffhandels Cronrath am bestehenden Standort steht somit in Einklang mit dem Einzelhandelskonzept der Stadt Waldbröl.

Vor diesem Hintergrund werden für den Bereich der bestehenden und planungsrechtlich zu sichernden Einzelhandelsbetriebe im Plangebiet Sondergebiete (SO) mit den, der jeweiligen Nutzung entsprechenden, Zweckbestimmungen abgegrenzt und Verkaufsflächenobergrenzen bestimmt. Die Sondergebietsdarstellung beschränkt sich dabei auf die Flächen der Betriebsgelände.

Folgende Sondergebiete sollen dargestellt bzw. ausgewiesen werden:

Bau- und Gartenfachmarkt: Verkaufsfläche max. = 9.000 m²

Baustoffhandel:             Verkaufsfläche max. = 5.550 m²

Lebensmitteldiscounter:     Verkaufsfläche max. = 800 m²

Elektrofachmarkt:           Verkaufsfläche max. = 1.000 m²

Die Reglementierung der Verkaufsflächen und der zulässigen Sortimente ist im Änderungsbereich aus städtebaulichen Gründen insgesamt erforderlich, da in den letzten Jahren bereits ein Negativtrend im Kernbereich von Waldbröl stattgefunden hat, der insbesondere durch Geschäftsleerstände sichtbar wird, und in den Randbereichen eine (städtebaulich nicht gewünschte) Verstärkung der Einzelhandelsansiedlung eingesetzt hat. Die planungsrechtliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung, insbesondere in den Gewerbegebieten und Lagen außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs, betreibt die Stadt Waldbröl – flankiert von informellen Planungen und Maßnahmen der lokalen Einzelhandelsbetreiber - um dem beschriebenen Negativtrend entgegen zu wirken.

Nach den Darstellungen des Regionalplans Köln liegt der Teil des Planbereichs, in dem sich die vorhandenen Einzelhandelsbetriebe (Bau- und Gartenfachmarkt, Baustoffhandel, Lebensmitteldiscounter und Elektrofachmarkt) befinden, in einem Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereich (GIB). Die Stadt Waldbröl hat der Bezirksregierung Köln im Rahmen der aktuellen Neuaufstellung des Regionalplans vorgeschlagen, den für den Bereich „Cronrath“ dargestellten GIB in einen Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) zu ändern, weil klassische Gewerbebetriebe nicht mehr anzutreffen sind.

Aufgrund der Ziele der Raumordnung und Landesplanung ist die Ansiedlung oder wesentliche Erweiterung von Handelsbetrieben im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO in ausgewiesenen Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereichen bauleitplanerisch grundsätzlich auszuschließen. Zum Zweck der Eingrenzung bereits bestehender Betriebe ist nach dem LEP NRW – Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel – jedoch ausnahmsweise die Darstellung bzw. Festsetzung von Sondergebieten in der Bauleitplanung möglich - einschließlich geringfügiger Erweiterungen, die zur betrieblichen Bestandssicherung notwendig sind. Dementsprechend hat die Bezirksregierung Köln der Stadt Waldbröl mit Schreiben vom 23. April 2015 mitgeteilt, dass - ausgehend davon, dass für den Bau- und Gartenfachmarkt eine Baugenehmigung über eine Verkaufsfläche von 7.500 qm vorliegt, eine Anpassungsbestätigung für eine (geringfügige) Erweiterung der Verkaufsfläche auf maximal 9.000 qm erteilt werden kann. Der Begriff der „Geringfügigkeit“ sei dabei jedoch vollends ausgeschöpft und der Umfang zentren- und nahversorgungsrelevanter Randsortimente in dem Bau- und Gartenfachmarkt dürfe maximal 10 % der Verkaufsfläche betragen. Im Flächennutzungsplan seien für den Bau- und Gartenfachmarkt sowie die sonstigen Einzelhandelsbetriebe im Plangebiet die jeweilige Zweckbestimmung und die Verkaufsflächenobergrenzen darzustellen.

Dem bestehenden Bau- und Gartenfachmarkt ist ein Baustoffhandel angegliedert. Ebenso wie die bau- und gartenmarktspezifischen Sortimente gehören Bauelemente und Baustoffe zu den nicht zentrenrelevanten Sortimenten der „Waldbröler Liste“. Da sich Baustoffhandel außerdem häufig an Kunden aus dem Baugewerbe richtet, sind solche Betriebe grundsätzlich auch in Gewerbegebieten nach § 8 BauNVO zulässig. Gleichwohl handelt es sich hier um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb, mit dem Auswirkungen i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO verbunden sein können.

Im vorliegenden Planungsfall wird für den bestehenden Baustoffhandel in der 27. FNP-Änderung (ebenfalls) ein Sondergebiet mit entsprechender Zweckbestimmung sowie einer Verkaufsfläche von maximal 5.550 qm dargestellt und im Bebauungsplan Nr. 20 im Parallelverfahren festgesetzt. Durch die Festlegungen wird den anzunehmenden Synergieeffekten (auch für letzte Verbraucher) zwischen Baustoffhandel und benachbartem Bau- und Gartenfachmarkt Rechnung getragen. Im Wesentlichen aber wird die Verkaufsfläche auf die bereits am Markt etablierte Verkaufsfläche begrenzt und einem weiteren Anwachsen der Verkaufsfläche und ggf. damit verbundenen Auswirkungen i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO vorgebeugt. Diesbezüglich ist die Übereinstimmung mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung erneut bei der Bezirksregierung Köln anzufragen.

Mit der Darstellung von Sondergebieten für den Elektrofachmarkt und den Lebensmitteldiscounter im Flächennutzungsplan und deren parallele Festsetzung im Bebauungsplan berücksichtigt die Bauleitplanung Ziel 7 des LEP NRW, wonach die Überplanung vorhandener Standorte außerhalb zentraler Versorgungsbereiche gefordert wird. Sortimente und deren Verkaufsflächen sind demnach in der Regel auf die Verkaufsflächen, die baurechtlichen Bestandsschutz genießen, zu begrenzen. Ausnahmsweise kommen auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn dadurch keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt.

In den Sondergebieten der Zweckbestimmung „Lebensmitteldiscounter“ (VK max. 800 m²) und Elektrofachmarkt (VK  max. 1.000 m²) orientiert sich die Verkaufsflächenobergrenze an den genehmigten Verkaufsflächen der Betriebe. Die Verkaufsflächen der vorhandenen Betriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten der „Waldbröler Liste“ werden aufgrund der nicht integrierte Lage des Einzelhandelsstandorts an der Wiehler Straße und mit dem planerischen Ziel begrenzt, den zentralen Versorgungsbereich in Waldbröl zu stärken, indem negative städtebauliche Auswirkungen, z. B. durch wesentliche Verkaufsflächenerweiterungen oder Sortimentsänderungen, an dezentralen Standorten vermieden werden. Gleichzeitig schaffen die Regelungen Planungssicherheit für die ansässigen Unternehmen.

Schädliche Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich können insbesondere durch den Elektrofachmarkt mit seinem zentrenrelevanten Kernsortiment ausgelöst werden. Die Verkaufsfläche dieses Einzelhandelsbetriebs wird daher auf seinen genehmigten Bestand von 1.000 m² Verkaufsfläche begrenzt.

Der vorhandene Lebensmitteldiscounter soll in der nicht integrierten Lage die Schwelle der Großflächigkeit i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO nicht überschreiten. Im Rahmen des aktiven Bestandsschutzes wurde dem Betrieb aber bereits im Jahr 2017 gegenüber der genehmigten Verkaufsfläche von 612 m² eine geringfügige Erweiterungsmöglichkeit auf 799 m² Verkaufsfläche eingeräumt. So wird einerseits der wohnungsnahen Versorgung der Bevölkerung im Standortumfeld mit Waren des täglichen Bedarfs und den betrieblichen Interessen Rechnung getragen. Andererseits dient die Begrenzung der Verkaufsfläche der Stärkung und Erhaltung der Einzelhandelsstruktur im Ortskern von Waldbröl als zentralem Versorgungsbereich, der mit der 40. Änderung des Flächennutzungsplanes dargestellt wurde.

Die vorhandene Bebauung an der Wiehler Straße und dem Schefflerweg einschl. des McDonald‘s Restaurants soll aufgrund der Nutzungsstruktur als gemischte Baufläche (M) im Flächennutzungsplan dargestellt bzw. als Mischgebiet (MI) im Bebauungsplan ausgewiesen werden. Demgegenüber soll die vorhandene Wohnbebauung östlich der Strandbadstraße als Wohnbaufläche (W) bzw. Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt werden.

Für den Standort „Cronrath“ soll eine neue Zufahrt von der L 38 „Strandbadstraße“ planungsrechtlich abgesichert werden.

Der Entwurf der 27. Änderung des Flächennutzungsplans der Stadt Waldbröl im Bereich Wiehler Straße / Strandbadstraße ist dieser Vorlage beigefügt. Der Bebauungsplan Nr. 20 „Wiehler Strandbadstraße“ der Stadt Waldbröl wird diese Darstellungen vollinhaltlich aufnehmen.

Beschlussvorschlag:

Der Rat der Marktstadt Waldbröl beschließt gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung der 27. Änderung des Flächennutzungsplans der Marktstadt Waldbröl im Bereich Wiehler Straße / Strandbadstraße sowie des Bebauungsplans Nr. 20 „Wiehler Straße / Strandbadstraße“ der Marktstadt Waldbröl.

Die Abgrenzung der identischen Plangebiete ergibt sich aus dem Anlageplan.