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Vorlage - III/534/2021
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Sachverhalt:
In der aktuellen Fassung des Bebauungsplans Nr. 5 „Vor dem Löh“ der Marktstadt Waldbröl wurde südlich des Friedrich-Engelbert-Wegs die Errichtung von drei Achtfamilienhäusern in offener zweigeschossiger Bauweise mit Höhenbegrenzungen festgesetzt.
Nunmehr planen Investoren die Errichtung eben dieser Mehrfamilienhäuser. Allerdings ist die Anordnung der Wohnhäuser nicht unmittelbar entlang der Verkehrsfläche geplant, sondern es ist eine städtebaulich sinnvolle Platzierung auf dem Areal – abgerückt vom Friedrich-Engelbert-Weg – städtebaulich sinnvoll vorgesehen.
Mit dieser Bebauungsplanänderung sollen für das Gebiet deshalb die Baugrenzen und die maximale Höhe der baulichen Anlagen geändert werden. Hierbei werden als Dachformen Flachdächer mit einer Dachneigung von 0°-8° und ausnahmsweise Mansarddächer ohne Festsetzung einer Dachneigung zulässig.
Aus diesem Grund entfallen die bisherigen Festsetzungen zu Dachaufbauten, Dachüberständen sowie Dachausschnitten und zu Garagen, Carports und Stellplätzen, da sich diese Festsetzungen nur auf geneigte Dächer beziehen.
Durch die Einplanung der Flachdächer verringert sich die bisherige maximale Höhe der baulichen Anlagen um bis zu 1,5 m, sodass Sichtbeeinträchtigungen der Oberlieger minimiert werden können.
Wie bisher sind innerhalb des Plangebiets drei einzelne maximal zweigeschossige Baukörper mit Staffel- bzw. Dachgeschoss als Nichtvollgeschoss möglich. Durch die Beschränkung auf jeweils maximal acht Wohneinheiten können auf dem Areal maximal 24 Wohnungen entstehen. Dies entspricht dem erhöhten Wohnungsbedarf in Waldbröl.
Die übrigen planungsrechtlichen und gestalterischen Festsetzungen bleiben erhalten.
Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl hat in seiner Sitzung am 26.08.2020 einstimmig beschlossen, dass Flachdächer als Gründächer auszuführen sind und keine Schotter- oder Steinflächen angelegt werden sollen.
Somit ergeben sich folgende wesentliche Festsetzungen des Bebauungsplans der Innenentwicklung:
Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl hat in seiner Sitzung am 26.08.2020 gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung der 13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5 "Vor dem Löh" der Marktstadt Waldbröl im Bereich "Löher Weg / Friedrich-Engelbert-Weg" als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB beschlossen.
Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl hat in seiner Sitzung am 26.08.2020 beschlossen, dass die 13. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 "Vor dem Löh" der Marktstadt Waldbröl im Bereich "Löher Weg / Friedrich-Engelbert-Weg" im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt wird.
Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl hat in seiner Sitzung am 26.08.2020 beschlossen, für die 13. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 "Vor dem Löh" der Marktstadt Waldbröl im Bereich "Löher Weg / Friedrich-Engelbert-Weg" gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB abzusehen.
Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl hat in seiner Sitzung am 26.08.2020 die öffentliche Auslegung der 13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5 "Vor dem Löh" der Marktstadt Waldbröl im Bereich "Löher Weg / Friedrich-Engelbert-Weg" gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 sowie § 3 Abs. 2 BauGB beschlossen.
Die öffentliche Auslegung des Planentwurfs mit der Begründung hierzu erfolgte in der Zeit vom 26.10.2020 bis einschl. 26.11.2020. Stellungnahmen der Öffentlichkeit sind nicht eingegangen.
Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung des Rates der Marktstadt Waldbröl hat in seiner Sitzung am 26.08.2020 für die 13. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 "Vor dem Löh" der Marktstadt Waldbröl im Bereich "Löher Weg / Friedrich-Engelbert-Weg" die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 sowie § 4 Abs. 2 BauGB beschlossen.
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange erfolgte mit Schreiben vom 19.10.2020 mit Fristsetzung bis zum 26.11.2020.
Die Deutsche Telekom trägt keine Einwendungen gegen den Bebauungsplan vor. Es wird jedoch darum gebeten, in den Bebauungsplan die Festsetzung aufzunehmen, dass in allen Straßen bzw. Gehwegen geeignete und ausreichende Trassen mit einer Leitungszone in einer Breite von 0,50 m für die Unterbringung der Telekommunikationslinien der Telekom vorzusehen sind.
Darüber hinaus trägt die Deutsche Telekom vor, dass Telekommunikationslinien auf dem Grundstück Gemarkung Waldbröl, Flur 77, Flurstück Nr. 600, vorhanden sind. Diese könnten bei einer Veräußerung in ihrem Bestand und ihrem Betrieb gefährdet sein. Deshalb bittet die Deutsche Telekom, die Trasse nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB als mit einem Leitungsrecht zugunsten der Telekom Deutschland GmbH, Sitz Bonn, zu belastende Fläche festzusetzen. Zusätzlich soll eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen werden.
Der Aggerverband weist darauf hin, dass die Zugänglichkeit zum Gewässer auch für schweres Arbeitsgerät zur Durchführung von Gewässerunterhaltungsarbeiten, z. B. zur Sicherung des Abflusses, gewährleistet werden muss. Aus Sicht der Abwasserbehandlung bestehen keine Bedenken. Das Plangebiet ist im aktuellen Netzplan der Kläranlage Brenzingen enthalten.
Der NABU weist darauf hin, dass im Rahmen des Bebauungsplans die an der Ostseite des Grundstücks befindlichen alten Eichen unbedingt erhalten werden müssen. Dies ist bei den weiteren Planungen zu berücksichtigen.
Das Abwasserwerk der Marktstadt Waldbröl hält in den öffentlichen Straßen „Friedrich-Engelbert-Weg“ und „Löher Weg“ jeweils einen öffentlichen Freigefällekanal für Mischwasser bereit, so dass die Entwässerung des Schmutz- und des Niederschlagswassers sichergestellt ist. Das Plangebiet ist dementsprechend im Netzplan der Kläranlage Brenzingen enthalten.
Das Abwasserwerk geht davon aus, dass infolge der auf den Baugrundstücken geplanten Bebauung mehr als 800 m² zusammenhängende abflusswirksame (befestigte) Flächen entstehen werden. Daher wird das Erfordernis gesehen, im Sinne der Gefahrenabwehr einen Überflutungsnachweis auf der Grundlage der gültigen DIN-Vorschriften (u. a. DIN 1986-100) zu erstellen.
Der Landrat teilt mit, dass gegen die 13. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 „Vor dem Löh“ der Marktstadt Waldbröl aus landschaftspflegerischer, artenschutzrechtlicher, bodenschutzrechtlicher und polizeilicher Sicht keine Bedenken bestehen.
Aus Sicht des Gewässerschutzes weist der Landrat darauf hin, dass sich im östlichen Bereich des Plangebiets ein Siefen befindet. Gemäß § 31 LWG NRW ist der Gewässerrandstreifen fünf Meter breit zu halten. Verboten ist die Errichtung von baulichen und sonstigen Anlagen, soweit sie nicht standortgebunden oder wasserwirtschaftlich erforderlich sind.
Aus Sicht des Immissionsschutzes wird seitens des Landrats der Hinweis vorgebracht, dass gewisse Beeinträchtigungen durch den in der Nachbarschaft gelegenen „Markendiscounter“ auf das angrenzende Allgemeine Wohngebiet, welches einer Wohnbebauung zugeführt werden soll, nicht ganz ausgeschlossen werden können.
Beschlussvorschläge:
Zu 1. Deutsche Telekom Technik GmbH
Der Stadtrat nimmt die Stellungnahme der Deutschen Telekom Technik GmbH zur Kenntnis, stellt jedoch fest, dass es keiner Festsetzungen bedarf.
Innerhalb der in der Urfassung des Bebauungsplans Nr. 5 “Vor dem Löh“ festgesetzten öffentlichen Straßenverkehrsflächen besitzt der Bund bzw. der Betreiber öffentlicher Telekommunikationsnetze nach den Bestimmungen der §§ 68 und 69 des Telekommunikationsgesetzes (TKG) eine Nutzungsberechtigung. Der Friedrich-Engelbert-Weg wurde mit Ausbau der Fahrbahn und des Gehwegs erstmalig hergestellt. Welche Telekommunikationsleitungen seinerzeit verlegt wurden, ist der Marktstadt Waldbröl nicht bekannt.
Nach dem aktuellen Leitungsplan ist es möglich, dass die Telekommunikationsleitung unmittelbar hinter dem Gehweg auf dem Privatgrundstück Gemarkung Waldbröl, Flur 77, Flurstück Nr. 600, verläuft. Dieses Grundstück ist nicht städtisch; deshalb hat die Marktstadt Waldbröl keinen Einfluss auf die grundbuchrechtliche Sicherung. Dies wäre Aufgabe der Deutschen Telekom bei der Leitungsverlegung gewesen, da sich die Parzelle auch damals nicht im öffentlichen Eigentum befand. Die Festsetzung eines Leitungsrechts nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB ist nicht zielführend. Die Telekom muss hier Regelungen mit dem zukünftigen Eigentümer des Bauvorhabens treffen. Da auf der Leitungstrasse keine überbaubaren Grundstücksflächen festgesetzt werden, dürfte kein grundsätzliches Problem bestehen, ansonsten ist die Leitung in den Gehweg umzuverlegen.
Zu 2. Stellungnahme Aggerverband
Der Stadtrat entspricht der Stellungnahme des Aggerverbands. Das Gewässer einschließlich der Uferrandstreifen ist im Bebauungsplan als private Grünfläche und zur Erhaltung festgesetzt. Die Zugänglichkeit des Gewässers ist damit gewährleistet.
Zu 3. Stellungnahme NABU Waldbröl
Der Stadtrat gibt der Stellungnahme des NABU Waldbröl in vollem Umfang statt. Der gesamte östliche Planbereich ist als private Grünfläche „Bachbegleitgrün“ und zur Erhaltung festgesetzt. Dabei wurden fünf größere Einzelbäume explizit eingemessen, um eine Erhaltung zu gewährleisten.
Zu 4. Stellungnahme Abwasserwerk
Der Stadtrat nimmt die Stellungnahme des Abwasserwerks zustimmend zur Kenntnis.
Zu 5. Stellungnahme Oberbergischer Kreis
Der Stadtrat entspricht der Stellungnahme des Oberbergischen Kreises in vollem Umfang.
Der Gewässerrandstreifen von mindestens fünf Metern entlang des Fließgewässers „Rauher Siefen“ ist im Bebauungsplan als private Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Bachbegleitgrün“ und zur Erhaltung festgesetzt worden. Die Errichtung von baulichen und sonstigen Anlagen ist somit planungsrechtlich unzulässig.
Der Stadtrat erkennt grundsätzlich keine Beeinträchtigung des Allgemeinen Wohngebiets (WA) durch das benachbarte Einkaufszentrum. Nach der bauaufsichtlichen Genehmigung sind Tätigkeiten auf der Freifläche sowie An- und Auslieferungen von Waren in der Zeit von 22:00 Uhr bis 6:00 Uhr nicht zulässig. Die gesamte Erschließung des Einkaufszentrums erfolgt ausschließlich über die Gerberstraße bzw. den Löher Weg und in keinem Fall vom Friedrich-Engelbert-Weg aus. Bei der Errichtung des Parkhauses, welches größtenteils deutlich unterhalb des Niveaus des Friedrich-Engelbert-Wegs liegt, wurden bestehende Wohnnutzungen, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft befinden, bereits immissionsschutzrechtlich berücksichtigt. Im Übrigen wurde schon mit der rechtskräftigen 12. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 „Vor dem Löh“ der Marktstadt Waldbröl südlich des Friedrich-Engelbert-Wegs ein WA-Gebiet ausgewiesen, ohne dass seinerzeit hiergegen seitens des Oberbergischen Kreises Bedenken geäußert wurden.
Satzungsbeschlussvorschlag:
Der Rat der Marktstadt Waldbröl beschließt für die 13. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 „Vor dem Löh“ der Marktstadt Waldbröl im Bereich „Löher Weg / Friedrich-Engelbert-Weg“ als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB gemäß § 7 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14.07.1994 (GV. NRW. S. 666), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 29.09.2020 (GV. NRW. S. 916) in Verbindung mit § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 08.08.2020 (BGBl. I S. 1728) in seiner Sitzung am 19.05.2021folgende
S A T Z U N G
§ 1
Der Rat der Marktstadt Waldbröl beschließt die 13. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 „Vor dem Löh“ der Marktstadt Waldbröl im Bereich „Löher Weg / Friedrich-Engelbert-Weg“ als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB, bestehend aus der Planzeichnung und den textlichen Festsetzungen als Satzung und der Begründung hierzu.
Der Bebauungsplan wurde im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt.
§ 2
Die Satzung tritt mit ihrer öffentlichen Bekanntmachung in Kraft.
Anlagen:
Bebauungsplan – Planzeichnung Textliche Festsetzungen Begründung Artenschutzprüfung – nur online verfügbar
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