Beschluss
zu 1. Stellungnahme des Herrn Peter Till:
a)
Der
Stadtrat stellt bei 22 Ja-, 7 Nein-Stimmen und einer Enthaltung fest, dass die
beabsichtigte Bauleitplanung in Seifen mit der städtebaulichen Entwicklung und
Ordnung im Einklang steht. Ob für die konkrete Planung einschließlich
Dimensionierung ein Bedarf besteht, ist im Rahmen der Abwägung zu ermitteln und
zu gewichten. Die Gemeinde ist demnach planungsbefugt, wenn sie hierfür
hinreichend gewichtige städtebauliche Allgemeinbelange ins Feld führen kann. An
einer Planungsbefugnis fehlt es, wenn die Aufstellung eines Bebauungsplanes nur
deshalb erfolgt, um dem Eigentümer aus wirtschaftlichen Gründen den Verkauf von
Baugrundstücken zu ermöglichen. Dies ist jedoch hier gerade nicht der Fall. Im
Rahmen der Abwägung wird das städtebauliche Ziel der zulässigen maßvollen
Ortserweiterung ins Auge gefasst. Hierfür wurde zunächst der mittelfristige
Bedarf mit sechs bis acht Baugrundstücken anhand der tatsächlichen Bautätigkeit
der letzten zehn Jahre definiert. Dass in der Ortslage Seifen noch zehn
unbebaute Grundstücke anzutreffen sind, beeinträchtigt nicht das städtebauliche
Ziel der Stadt Waldbröl nach angemessener Ortsentwicklung. Die Erweiterung
erfolgt sowohl für den Bedarf der Eigentümer als auch für die allgemeine
Baulandbereitstellung. Die Planung ist mit den Zielen der Raumordnung
abgeglichen worden.
b)
Der
Stadtrat stellt bei 22 Ja-, 7 Nein-Stimmen und einer Enthaltung fest, dass nach
Analyse der Baustruktur in Seifen festgestellt wurde, dass Wohngebäude mit
Außenmaßen von 15,00 m x 12,00 m in Seifen ortstypisch sind. Im Bebauungsplan
Nr. 61 der Stadt Waldbröl werden die Baufenster auf dieses Maß reduziert.
Im Bebauungsplan wird festgesetzt, dass je Haus
maximal zwei Wohnungen zulässig sind. Eine größere Anzahl an Wohnungen ist
planungsrechtlich unzulässig; für die Verfolgung von Baurechtsverstößen ist der
Oberbergische Kreis als Bauaufsichtsamt zuständig.
Eine nennenswerte zusätzliche Verkehrsbelastung der
Ortsstraßen Seifens wird durch die Aufstellung des Bebauungsplanes nicht
ausgelöst. Die Planstraße A soll im Begegnungsverkehr befahrbar sein. Somit
beschließt der Stadtrat, dass eine Fahrbahnbreite von 5,00 m festgesetzt wird.
c)
Der
Stadtrat stellt bei 22 Ja-, 7 Nein-Stimmen und einer Enthaltung fest, dass es
sich bei den festgesetzten Anpflanzungen (Bäume und Sträucher) um eine übliche
Grundstückgestaltung handelt. Die Straße „Fernblick“ ist im
Privatbesitz. Somit regelt sich der Laubbefall vom Nachbargrundstück nach dem
Privatrecht. Er ist grundsätzlich entschädigungslos hinzunehmen.
Beschlüsse
zu 2. Stellungnahme der Rechtsanwälte Lenz u. Johlen mit Vollmacht für Herrn
Johannes Iserlohe:
2.1
Der Stadtrat stellt bei 22 Ja-, 7 Nein-Stimmen
und einer Enthaltung fest, dass die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen haben,
sobald (Zeitpunkt) und soweit (sachlicher und räumlicher Umfang) es für die
städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Steht somit eine
Bauleitplanung mit der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung in Beziehung, so
ist sie nach Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichtes generell zulässig. Ob
für die konkrete Planung (einschließlich Dimensionierung) ein Bedarf besteht,
ist im Rahmen der Abwägung zu ermitteln und zu gewichten. Die Gemeinde ist
demnach planungsbefugt, wenn sie hierfür hinreichend gewichtige städtebauliche
Allgemeinbelange ins Feld führen kann. An einer Planungsbefugnis fehlt es, wenn
die Aufstellung eines Bebauungsplanes nur deshalb erfolgt, um dem Eigentümer
aus wirtschaftlichen Gründen den Verkauf von Baugrundstücken zu ermöglichen.
Dies ist jedoch hier gerade nicht der Fall. Im Rahmen der Abwägung wird das
städtebauliche Ziel der zulässigen maßvollen Ortserweiterung ins Auge gefasst.
Hierfür wurde zunächst der mittelfristige Bedarf mit sechs bis acht Baugrundstücken
anhand der tatsächlichen Bautätigkeit der letzten zehn Jahre definiert.
Die Stadt Waldbröl hat sich im
Rahmen der sachgerechten Abwägung dafür entschieden, zukünftige
Baulandausweisungen an der nördlichen Peripherie Seifens vorzusehen, während
der Süden und Südosten der Ortslage wegen der vorhandenen Topographie (steile
Hanglagen) zukünftig ausscheidet. Insofern wurde der Beschluss des
Fachausschusses vom 07.03.1994 modifiziert und die Planungsziele neu definiert.
Ein Antrag auf Baulandausweisung im Südosten Seifens wurde deshalb bereits vom
Fachausschuss zurückgewiesen. Als erster Abschnitt der zukünftigen
langfristigen Ortsentwicklung wurde nunmehr die Aufstellung der 33. Änderung
des Flächennutzungsplanes und des Bebauungsplanes Nr. 61 der Stadt Waldbröl mit
maximal sechs Ein- oder Zweifamilienhäusern vom Stadtrat beschlossen, nachdem
die Abgleichung mit den Zielen der Raumordnung erfolgt ist.
Die Erforderlichkeit der
Bauleitplanung definiert sich aus der bereits dargelegten natürlichen
Entwicklung der Ortslage. Dabei ist auch die städtebauliche Ordnung gewahrt.
Die größtmögliche Schonung des Außenbereichs erfolgt durch die Auswahl des
Standortes im relativ flach geneigten Ackerland an der nördlichen Peripherie
Seifens. Hier wird keine unkontrollierte Ausuferung der Bebauung in den
Außenbereich hinein vorgenommen, sondern eine planmäßige neue Ortsrandbebauung
mit detaillierten restriktiven Festsetzungen, die tatsächlich einen
überzeugenden neuen Ortsrand gewährleisten können.
Dass in der Ortslage Seifen
noch zehn unbebaute Grundstücke anzutreffen sind, beeinträchtigt nicht das
städtebauliche Ziel der Stadt Waldbröl nach angemessener Ortsentwicklung. Dem
steht auch nicht das Ziel des Vorrangs der Verdichtung vorhandener Siedlungsräume
gegenüber der Ausdehnung der bebaubaren Flächen in den Außenbereich entgegen.
Dieses raumordnerische Ziel verfolgt die Stadt Waldbröl kontinuierlich. Gerade
in den Außenortschaften wird Baulandausweisung an diesen Zielen orientiert. Die
noch vorhandenen zehn Baulücken werden in den mittel- bis langfristigen Bedarf
der Ortslagenentwicklung einbezogen. Das Ziel der Erhaltung der Altersstruktur
in den Dörfern steht auch im Vordergrund. Die junge Generation muss in die Lage
versetzt werden, in den Heimatorten zu bauen.
Der Stadtrat stellt fest, dass
die Straße „Fernblick“ nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplanes
liegt.
2.2
a) Der
Stadtrat gibt der Anregung bezüglich der Reduzierung der Größe der Baufenster
mit 22 Ja-, 7 Nein-Stimmen und einer Enthaltung statt. Nach Analyse der
vorhandenen Baustruktur in Seifen weisen Hauptwohngebäude mehrfach eine
Straßenfrontlänge von 15 m und mehr auf, jedoch beträgt die Tiefe der Gebäude
maximal 12 m. Deshalb werden die Baufenster auf eine Außenlänge von 12,00 m x
15,00 m reduziert.
b) Der
Stadtrat stellt fest, dass nach § 17 Abs. 1 BauNVO die Obergrenze der GRZ in einem
reinen Wohngebiet 0,4 beträgt. Zur Aufrechterhaltung der dörflichen Struktur wurde
bereits eine Halbierung dieses Wertes vorgenommen.
c) Der
Stadtrat stellt bei 22 Ja-, 7 Nein-Stimmen und einer Enthaltung fest, dass
gemäß Ziffer 1.1 der textlichen Festsetzungen Garagen nur auf den überbaubaren
Grundstücksflächen und auf den in der Planzeichnung separat festgesetzten
„Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen
(Zweckbestimmung Garagen)“ zulässig sind. Garagen sind im Übrigen
zwingend mit Flachdach auszuführen. Dadurch wird dem Eindruck einer massiven
Bebauung unter Berücksichtigung der Grundstücksgrößen von durchschnittlich 930
m2 entgegengewirkt. Selbst in der gegenüberliegenden Ferienhaussiedlung
sind Gebäude mit einer Straßenfrontlänge von über 20 m anzutreffen. Die
Antragsteller können sich deshalb nicht darauf berufen, dass die vorhandene
Gebäudestruktur nicht beachtet wird.
d) Der
Stadtrat gibt der Anregung hinsichtlich der Höhe der baulichen Anlagen
gemäß § 18 BauNVO mit 22 Ja-, 7
Nein-Stimmen und einer Enthaltung statt. Im Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 61
in der Fassung der öffentlichen Auslegung ist eine Firsthöhe von maximal 10,50
m über dem natürlichen Gelände festgesetzt worden. Dabei ist der untere
Bezugspunkt nicht exakt definiert worden. Dieser Mangel wird nunmehr geheilt,
indem eine maximal Firsthöhe in Metern über N.N. festgesetzt wird. Hier ist
eine Vermessung des Geländes erfolgt. Die Höhe der baulichen Anlagen reduziert
sich durch die Verkleinerung der Baufenster sowie die Verringerung der
Dachneigung auf maximal 40° gegenüber dem bisherigen Entwurf des
Bebauungsplanes um 1,50 m auf 9,00 m. Die FH max wird somit je nach Baufenster
auf 284,80 m über N.N. bis 290,00 m über N.N. festgesetzt. Der Stadtrat stellt
bei 22 Ja-, 7 Nein-Stimmen und einer Enthaltung fest, dass ausweislich der
Baukartei diese Bauhöhe in Seifen vorhanden und somit ortstypisch ist.
e) Der
Stadtrat gibt der Anregung statt, eine eingeschossige Bauweise sowie eine Geschossflächenzahl
(GFZ) von 0,3 festzusetzen.
f)
Der Stadtrat stellt fest, dass der durch das
Vorhaben ausgelöste ruhende Verkehr keinesfalls bestehende Ortsstraßen
beeinträchtigen wird. Durch die relativ großen Grundstücke von durchschnittlich
930 m2 ist die Anlegung von ausreichenden Stellplätzen auch unter
Berücksichtigung der GRZ von 0,2 auf den Privatflächen möglich.
g) Der
Stadtrat gibt der Anregung hinsichtlich der Erforderlichkeit des Begegnungsverkehrs
auf der Planstraße A statt. Die Straßenbreite wird auf der gesamten Länge auf
5,00 m festgesetzt. Damit wird auch der Begegnungsfall PKW/LKW möglich.
Beschluss zu 3. Stellungnahme des Oberbergischen
Kreises:
Der Stadtrat gibt den Anregungen des Oberbergischen Kreis
bei 22 Ja-, 7 Nein-Stimmen und einer Enthaltung vollinhaltlich statt. Im
Beteiligungsverfahren für die 2. öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes wird
der Entwurf des städtebaulichen Vertrages für die landschaftsökologischen
Maßnahmen beigefügt.
Beschluss zum Bebauungsplan Nr. 61 – Seifen
– Fernblick –:
Der Stadtrat beschließt bei 22 Ja-, 7 Nein-Stimmen und
einer Enthaltung, den als Ergebnis der öffentlichen Auslegung geänderten
Bebauungsplanentwurf Nr. 61 – Seifen – Fernblick – der Stadt
Waldbröl gemäß § 3 Abs. 2 BauGB das zweite Mal öffentlich auszulegen.
Beschluss zur 33. Änderung des
Flächennutzungsplanes:
Der Rat der Stadt Waldbröl beschließt bei 22 Ja-, 7
Nein-Stimmen und einer Enthaltung die 33. Änderung des Flächennutzungsplanes
der Stadt Waldbröl im Bereich Seifen – Fernblick gemäß §§ 2 und 5
Baugesetzbuch mit den Darstellungen des Anlageplanes sowie dem Erläuterungsbericht
hierzu.
