Der
Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen empfiehlt dem Rat einstimmig folgende
Beschlussfassung:
Beschlüsse:
Zu
1. Stellungnahme der Industrie- und Handelskammer zu Köln, Zweigstelle
Oberberg:
Der
Stadtrat nimmt zur Kenntnis, dass die IHK gegen diese Bauleitplanung keine
Bedenken äußert, weil es sich um einen integrierten Standort innerhalb des
zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Waldbröl handelt. Der Stadtrat stellt
fest, dass die Sortimente auf der Grundlage des § 24 a LEPro unter
Berücksichtigung des Einzelhandelserlasses NRW sowie der „Kölner
Liste“ der Bezirksregierung Köln definiert worden sind. Es wurden die
zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente sowie die Kernsortimente des
Elektrofachmarktes festgesetzt. Es ist nicht erkennbar, dass dieser
Sortimentsliste grundsätzlich falsche Erwägungen zugrunde liegen. Insbesondere
wurden hier strikt die Vorgaben der Bezirksregierung Köln eingehalten.
Zu
2. Stellungnahme des Oberbergischen Kreises:
Der
Stadtrat nimmt die Hinweise des Oberbergischen Kreises aus
wasserwirtschaftlicher Sicht zustimmend zur Kenntnis. Die Hinweise aus
bodenschutzrechtlicher Sicht wurden unter Ziff. 5.7 in die Begründung des
Bebauungsplanes bereits aufgenommen.
Zu
3. bis 5. Stellungnahmen der Rechtsanwälte Redeker, Sellner, Dahs und Widmaier,
der WEW sowie des Einzelhandels- und Dienstleistungsverbandes Oberbergischer
Kreis e.V.:
Zu
3.1. – Erforderlichkeit der Bauleitplanung nach § 1 Abs. 3 BauGB:
Der
Stadtrat stellt fest, dass die Aufstellung des Bebauungsplanes der
Innenentwicklung Nr. 9 A – großflächiger Einzelhandel Brölbahnstraße
– der Stadt Waldbröl erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB ist. Die
Gemeinde darf die Bauleitplanung nicht vorschieben, um allein private
Interessen zu befriedigen. Andererseits darf die Gemeinde hinreichend
gewichtige private Belange zum Anlass einer Bauleitplanung nehmen und sich
dabei an den Wünschen der Grundeigentümer orientieren, allerdings unter der
Voraussetzung, dass sie zugleich auch städtebauliche Belange und Zielsetzungen
verfolgt, weil nur dadurch die Planung gestützt werden kann. Ein Zusammenwirken
zwischen Gemeinde und privaten Investoren bei der Einleitung und Aufstellung
von Bauleitplänen widerspricht insoweit daher nicht dem § 1 Abs. 3 Satz 1
BauGB. Insgesamt darf daher die Gemeinde hinreichend gewichtige private Belange
zum Anlass für eine Bauleitplanung nehmen. Unter diesen Voraussetzungen handelt
es sich nicht um eine unzulässige „Gefälligkeitsplanung“ oder um
eine unzulässige Einzelfallplanung für ein einzelnes Grundstück. Die
Erforderlichkeit der Bauleitplanung wird verneint bei bloßer Bevorzugung
privater Interessen, wenn eine ausreichende Rechtfertigung durch städtebauliche
Gründe fehlt.
Im
vorliegenden Fall stehen die öffentlichen und privaten Belange im Einklang.
Bereits mit der 13. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Waldbröl vom
15.12.1999 wurde der gesamte Standort im Bereich Brölbahnstraße / Raabeweg als
Sonstiges Sondergebiet für den Einzelhandel ohne jede Sortimentsbegrenzung
dargestellt. Seinerzeit wurde das Gewerbegebiet nach Betriebsverlagerung der
Firma SAG aufgegeben. Das Sonstige Sondergebiet wurde mit der 23. Änderung des
Flächennutzungsplanes vom 24.08.2005 nach Aufgabe des EXTRA-Baumarktes den
damaligen Gegebenheiten (Havariemärkte) angepasst, weil die Bezirksregirung aus
Gründen der Raumordnung eine Festlegung der Sortimente verlangte. Nunmehr
ergibt sich die städtebauliche Notwendigkeit, unter Berücksichtigung der
privaten Investitionsabsichten mit Hilfe des Bebauungsplanes der
Innenentwicklung Nr. 9 A der Stadt Waldbröl das Gebiet erneut zu überplanen.
Der
Bebauungsplanbereich befindet sich eindeutig innerhalb des zentralen
Versorgungsbereiches der Stadt Waldbröl. Deshalb ist die Stadt Waldbröl nach §
24 a LEPro befugt, innerhalb des Sonstigen Sondergebietes die Steuerung des
großflächigen Einzelhandels auch mit zentrenrelevanten Sortimenten vorzunehmen.
Eines
Einzelhandelskonzeptes durch die Stadt Waldbröl bedarf es nicht zwingend.
Innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches ist kein Elektro- bzw.
Elektronikfachmarkt anzutreffen. Die Stärkung der Innenstadt erfordert diese
Sortimente eindeutig. Die übrigen bereits innerhalb des zentralen
Versorgungsbereiches ausreichend anzutreffenden Sortimente – wie z.B.
Textilien – werden durch detaillierte Vorgaben städtebaulich begrenzt.
Die
durch die EURONICS Deutschland erstellte „Marktanalyse Waldbröl“
stellt kein unabhängiges Gutachten dar, sondern wurde von der MEGA COMPANY by Bergerhoff
im Juni 2007 in Auftrag gegeben.
Der
Stadtrat stellt fest, dass der Einzelhandelsstandort Brölbahnstraße / Raabeweg
langfristig mit einem attraktiven Einzelhandelsangebot gesichert werden soll.
Der städtebauliche Missstand verstärkter Leerstände bzw. Beeinträchtigung des
Standortes durch „Downtrading“ macht die Bauleitplanung in der
vorliegenden Form unter Berücksichtigung der Einzelhandelsstrukturen des
gesamten zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Waldbröl erforderlich.
Zu
3.2 – Ziele der Raumordnung:
Der
Stadtrat weist die Stellungnahme hinsichtlich der Nichtbeachtung der Ziele der
Raumordnung zurück. Der Bebauungsplan verstößt nicht gegen § 1 Abs. 4 BauGB.
Die Bezirksregierung Köln hat mit Schreiben vom 20.06.2007 erklärt, dass der vorliegende
Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13 a BauGB für ein Sondergebiet des
großflächigen Einzelhandels an der Brölbahnstraße in Waldbröl mit den
landesplanerischen Vorgaben, insbesondere dem neuen § 24 a LEPro vereinbar ist.
Der Bauleitplanung wird seitens der Bezirksregierung daher im Verfahren nach §
32 Landesplanungsgesetz die Anpassung an die Ziele der Raumordnung und
Landesplanung bestätigt.
Waldbröl
ist in seiner Funktion als Mittelzentrum auch die Einkaufsstadt des südlichen
Oberbergischen Kreises mit einem vielfältigen Warenangebot. Städtebauliches
Ziel der Stadt Waldbröl ist deshalb die Erhaltung und Entwicklung des zentralen
Versorgungsbereiches in der Innenstadt als Hauptzentrum.
Nach
§ 24 a Abs. 2 LEPro zeichnen sich zentrale Versorgungsbereiche aus durch:
-
ein
vielfältiges und dichtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungs- und
Dienstleistungseinrichtungen der Verwaltung, der Bildung, der Kultur, der
Gesundheit, der Freizeit und des Einzelhandels und
-
eine
städtebaulich integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan dargestellten
Allgemeinen Siedlungsbereiches und
-
eine
gute verkehrliche Einbindung an das Öffentliche Personennahverkehrsnetz.
Diese
Voraussetzungen sind erfüllt. Der sich aus den tatsächlichen örtlichen
Verhältnissen ergebende zentrale Versorgungsbereich des Hauptortes Waldbröl
wurde in Abstimmung mit der Bezirksregierung Köln festgelegt und wird in dieser
Form Gegenstand einer zukünftigen Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt
Waldbröl sein. Auch ohne diese vorbereitende Bauleitplanung befindet sich das
Plangebiet des Bebauungsplanes der Innenentwicklung Nr. 9 A der Stadt Waldbröl
somit in einem faktischen zentralen Versorgungsbereich.
Der
für die Beurteilung dieses Bebauungsplanes der Innenentwicklung relevante
westliche Teil der Innenstadt Waldbröls einschließlich des zentralen
Busbahnhofes und des Plangebietes ist ebenso wie die nordöstlich anschließenden
Bereiche der „Altstadt“ mit dem Marktplatz und der
„Kaiserstraße“ bis zum Einkaufszentrum „Alte
Kofferfabrik“ eindeutig als zentraler Versorgungsbereich einzustufen.
Entlang
der Brölbahnstraße und nordwestlich der Bröl- und Kaiserstraße besteht für den
vorliegenden Fall beurteilungsrelevant ein vielfältiges Angebot an
Dienstleistungs- und Einzelhandelsangeboten, z.B.
„EXTRA-Verbrauchermarkt“, „Kaufhaus für Alle“ der
Evangelischen Kirche, zwei Getränkemärkte, „Hammer-Markt“
(Heimwerkermarkt), Reifen- und Autoteile-Handel, Blumenladen, Videothek, Sport-
und Bewegungszentrum, mehrere gastronomische Betriebe, Bowling-Center, ein
Ärztezentrum, Reha- und Sporteinrichtungen, Polizeistation, Krankenkasse,
RVK-Busstation mit Geschäftsstelle, Fahrschule, Wäscherei, drei Friseure,
mehrere Handwerksbetriebe sowie eine Tankstelle mit derzeit leer stehenden
Läden im Untergeschoss. Somit ist bereits ein Spektrum an Waren des kurz- und
mittelfristigen Bedarfs anzutreffen, das durch neue Anbieter nunmehr ergänzt
und gestärkt wird.
Eine
städtebaulich integrierte Lage des Gebietes innerhalb des Allgemeinen
Siedlungsbereiches (ASB) liegt vor. Die verkehrliche Anbindung an das
Öffentliche Personennahverkehrsnetz ist hervorragend. Vom zentralen Busbahnhof
bestehen Verbindungen in alle Richtungen. Vor dem
„EXTRA-Verbrauchermarkt“ befindet sich eine weitere Bushaltestelle.
Die Entfernung zum Busbahnhof beträgt ca. 300 m.
Durch
die genannten vielfältigen öffentlichen und privaten Versorgungs- und
Dienstleistungseinrichtungen im Westen des zentralen Versorgungsbereiches der
Stadt Waldbröl ergibt sich eindeutig, dass eine Unterbrechung des zentralen
Versorgungsbereiches im Sinne der Argumente der Rechtsanwälte Redeker, Sellner,
Dahs und Widmaier im Zusammenhang mit der nordöstlich anschließenden Altstadt
nicht besteht.
Demgegenüber
befindet sich die MEGA COMPANY by Bergerhoff eindeutig nicht in einem zentralen
Versorgungsbereich. Der zentrale Versorgungsbereich des Hauptzentrums Waldbröls
endet mit dem Gebiet „Alte Kofferfabrik“. Danach folgen stadtauswärts
in nordöstlicher Richtung nur noch ganz vereinzelte private Versorgungs- und
Dienstleistungseinrichtungen. Erst an der Wiehler Straße hat sich mit dem
Bauzentrum Cronrath, der MEGA COMPANY by Bergerhoff, einer McDonald’s
– Filiale sowie einem Plus-Discounter
eine Einzelhandelsagglomeration ergeben, die sich jedoch 1 km abgesetzt
vom festgestellten faktischen zentralen Versorgungsbereich der Stadt Waldbröl
befindet. Somit wird eine Aufnahme der MEGA COMPANY by Bergerhoff in den
zentralen Versorgungsbereich seitens des Stadtrates zurückgewiesen. Dies ist
jedoch nicht Gegenstand dieses Verfahrens.
Entgegen
der Auffassung der Rechtsanwälte Redeker, Sellner, Dahs und Widmaier wird durch
einen Elektro- bzw. Elektronikfachmarkt die Innenstadt insgesamt gestärkt
werden.
Zu
3.3 – Abwägung (§ 1 Abs. 7 BauGB):
Der
Stadtrat weist die Stellungnahme bezüglich der Verletzung des Abwägungsgebotes
nach § 1 Abs. 7 zurück. Die Umweltbelange des § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB sind in
der Bauleitplanung berücksichtigt worden. Die Begründung zum Bebauungsplan
führt aus, dass umweltrelevante Auswirkungen durch die Realisierung nicht
entstehen, weil ausschließlich Maßnahmen innerhalb bereits bestehender Gebäude
bzw. auf vorhandenen Stellplatzflächen vorgesehen sind. Dabei sind keine
Erweiterungen eingeplant. Die früheren Außenverkaufsflächen entfallen.
Naturschutzrechtliche Festsetzungen bestehen nicht. Das Plangebiet befindet
sich außerhalb des Geltungsbereiches eines Landschaftsplanes. Das
Landschaftsbild wird nicht nachteilig beeinträchtigt. Zusätzliche Immissionen
sind nicht abzusehen. Im Rahmen der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB bedürfen die
Umweltbelange vorliegend deshalb keiner weitergehenden Berücksichtigung.
Zusätzlich wurde auf das Altlast-Verdachtsflächen-Kataster der unteren
Bodenschutzbehörde hingewiesen. Darüber hinaus wurde die Vorprüfung des
Einzelfalles nach der UVPG durch ein Fachbüro vorgenommen. Auch hier haben sich
keine Anhaltspunkte für zusätzliche Beeinträchtigungen durch die Maßnahmen des
Bebauungsplanes ergeben.
Zu
3.4 – Belange der Wirtschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB):
Der
Stadtrat weist die Stellungnahme hinsichtlich des behaupteten Abwägungsmangels
wegen Nichtberücksichtigung der Belange der Wirtschaft entgegen § 1 Abs. 6 Nr.
8 BauGB zurück. Die Belange der Wirtschaft werden in die Abwägung eingestellt.
Diese Bauleitplanung verfolgt das Ziel der Stärkung des zentralen
Versorgungsbereiches und ist wettbewerbsneutral ausgerichtet. Es wäre
sachfremd, wenn die Gemeinde mit ihrer Planung anstelle der Ordnung der
städtebaulichen Entwicklung unmittelbar den Wettbewerbsschutz des
ortsansässigen Handels verfolgen würde (Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom
03.02.1984 – 4 C 54.80). Der bestehende Elektro- bzw. Elektronikfachmarkt
am Rande des Industriegebietes Boxberg muss sich dem Wettbewerb mit dem neuen
Anbieter im zentralen Versorgungsbereich stellen.
Es
ist städtebaulich unvertretbar, gerade innerhalb eines festgelegten zentralen
Versorgungsbereiches ein solches Sortiment auch in der geplanten Größenordnung
aus Gründen des Schutzes eines an der äußersten Peripherie des Hauptortes
Waldbröl liegenden Marktes planungsrechtlich nicht zuzulassen.
Der
zentrale Versorgungsbereich ist nicht zweifelhaft, weil er sich ausschließlich
am Bestand orientiert und keine Erweiterungen ermöglicht. Weiterer Gutachten hierfür bedarf es deshalb
nicht.
Zu
3.5 – Art und Maß der baulichen Nutzung:
Der
Stadtrat stellt fest, dass Art und Maß der baulichen Nutzung auch nach Meinung
der Rechtsanwälte Redeker, Sellner, Dahs und Widmaier den Bestimmungen
entsprechend festgesetzt worden sind.
Satzungsbeschluss:
Der
Rat der Stadt Waldbröl beschließt für den Bebauungsplan der Innenentwicklung
nach § 13 a BauGB Nr. 9 A – Sondergebiet großflächiger Einzelhandel
Brölbahnstraße – der Stadt Waldbröl gemäß § 7 der Gemeindeordnung für das
Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) in der Fassung der Bekanntmachung vom
14.07.1994 (GV NRW S. 666), zuletzt geändert durch Gesetz vom 09.10.2007 (GV
NRW S. 380) in Verbindung mit § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) in der
Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert
durch Gesetz vom 21.12.2006 (BGBl. I S. 3316) in seiner Sitzung am 12.03.2008
folgende
S A T Z U N G
§ 1
Der
Rat der Stadt Waldbröl beschließt den Bebauungsplan der Innenentwicklung nach §
13 a BauGB Nr. 9 A – Sondergebiet großflächiger Einzelhandel
Brölbahnstraße – der Stadt Waldbröl, bestehend aus der Planzeichnung und
den textlichen Festsetzungen als Satzung und der Begründung hierzu.
§ 2
Die
Satzung tritt mit ihrer öffentlichen Bekanntmachung in Kraft.
